REITs最大規(guī)模產(chǎn)品面世 住房租賃資產(chǎn)證券化全面鋪開

4月27日，國內(nèi)首單達到百億級規(guī)模的租賃住房類REITs產(chǎn)品——“中聯(lián)前海開源-碧桂園租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃”首期發(fā)行。此次首期的產(chǎn)品規(guī)模為17.17億元，優(yōu)先級規(guī)模15.453億元，以碧桂園持有租賃物業(yè)為底層資產(chǎn)，發(fā)行利率5.75%。

房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的信托資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者。

截至今年3月，國內(nèi)市場已有12只租賃市場資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行，總規(guī)模超過500億元。此次碧桂園租賃住房類REIT的產(chǎn)品規(guī)模總計為100億元，采取儲架、分期發(fā)行機制，也是目前市場上發(fā)行量最大的租賃住房REITs產(chǎn)品。

REITs的本質(zhì)是讓廣大中小機構(gòu)乃至個人投資人參與到大宗房地產(chǎn)投資中，分享物業(yè)租金回報及增值收益，在當(dāng)前“房住不炒”政策背景下極具必要性。

住房租賃資產(chǎn)證券化全面鋪開

與發(fā)達國家相比，中國的REITs起步較晚，2015年5月鵬華前海萬科REITs封閉式混合型基金成立，標(biāo)志著國內(nèi)公募REITS的成功破冰。

2018年4月25日，證監(jiān)會和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，支持開展住房租賃資產(chǎn)證券化。其中，重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。

這份《通知》是首個資本市場支持租購并舉政策，意味著住房租賃資產(chǎn)證券化全面鋪開，它明確了租賃住房作為首批標(biāo)準(zhǔn)REITs產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)類別之一，是幫助盤活存量房的重要工具。

《通知》正式提出了租賃資產(chǎn)證券化的準(zhǔn)入門檻。根據(jù)這一文件，開展住房租賃資產(chǎn)證券化應(yīng)當(dāng)符合3個條件，首先是物業(yè)已建成并權(quán)屬清晰，工程建設(shè)質(zhì)量及安全標(biāo)準(zhǔn)符合相關(guān)要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關(guān)手續(xù);其次是物業(yè)正常運營且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流;最后，要求原始權(quán)益人公司治理完善且最近2年無重大違法違規(guī)行為。

同時，專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)將更受政策傾斜。《通知》支持住房租賃企業(yè)建設(shè)和運營租賃住房，并通過資產(chǎn)證券化方式盤活資產(chǎn)，優(yōu)先支持項目運營良好的發(fā)起人開展住房租賃資產(chǎn)證券化。產(chǎn)品方面，重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金。

租購并舉邁出關(guān)鍵步伐

業(yè)界認(rèn)為，這是首個資本市場支持租購并舉的政策，借助資產(chǎn)證券化為企業(yè)提供創(chuàng)新融資渠道和投資退出路徑，對于建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度具有重要意義。

中金公司認(rèn)為，REITs的推行在“房住不炒”政策背景下極具必要性。根據(jù)其他國家市場估算，中國REITs市場空間預(yù)計可達4萬億元。其中，以租賃住房(尤其是長租公寓)為底層資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化公募REITs適合于在當(dāng)前“房住不炒”政策背景下率先推出。

戴德梁行高級董事胡峰表示，一方面，政策帶動下住房租賃市場的發(fā)展為資產(chǎn)證券化提供了大量可選擇的基礎(chǔ)資產(chǎn);另一方面，資產(chǎn)證券化的融資模式可以幫助公寓運營企業(yè)快速回籠資金，用于投入下一階段房源建設(shè)，為企業(yè)尋求融資與退出途徑。

業(yè)內(nèi)專家預(yù)測，在貸款利率走高、地產(chǎn)信貸政策收緊、股權(quán)融資和債券融資規(guī)模萎縮的背景下，REITs帶來了全新的地產(chǎn)融資途徑，是解決目前很多住房租賃企業(yè)融資困局的重要渠道。

他認(rèn)為，資產(chǎn)證券化可以幫助住房租賃企業(yè)構(gòu)建“投資、運營、退出渠道”的商業(yè)模式閉環(huán)，為企業(yè)加大投資租賃住房提供了信心和動力，也有利于提高資產(chǎn)運營管理能力。今后公募REITs推出時住房租賃，個人投資者可以不用買賣實物資產(chǎn)，通過投資住房租賃REITs就可以享受到物業(yè)增值收益。

中聯(lián)前源不動產(chǎn)基金管理有限公司總經(jīng)理何亮宇說：“推進住房租賃資產(chǎn)證券化是發(fā)展住房租賃市場的重要內(nèi)容。”

何亮宇介紹，去年下半年至今，住房租賃證券化產(chǎn)品獲批速度加快，既包括輕資產(chǎn)的運營企業(yè)如魔方公寓或鏈家自如，也包括保利、碧桂園這種進入租賃住房運營領(lǐng)域的開發(fā)商，不同主體在租賃住房證券化的不同市場渠道均有了實踐經(jīng)驗，產(chǎn)品獲批得到了監(jiān)管部門大力支持及市場強烈反響。

此外，通過發(fā)行REITs，可以充分利用社會資金，促進資本進入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應(yīng)。專家建議，各地政府在土地供應(yīng)方式上應(yīng)逐步探索轉(zhuǎn)變，降低租賃住房的運營成本，提高投資回報率。同時，財政、稅務(wù)等部門應(yīng)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，針對證券化產(chǎn)品考慮有針對性的稅收優(yōu)惠措施。

機構(gòu)加速入場

監(jiān)管明確支持住房租賃資產(chǎn)證券化也為各類金融機構(gòu)帶來利好。

中聯(lián)基金執(zhí)行總經(jīng)理范熙武表示，從今年不動產(chǎn)領(lǐng)域融資環(huán)境來看，標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品是嚴(yán)監(jiān)管下一個比較通暢的路徑，所以目前很多不動產(chǎn)持有主體比較有動力通過不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化盤活存量資產(chǎn)，實現(xiàn)輕重資產(chǎn)之間的良性互動。而這對于銀行保險類的資金而言，也是一個重要的資產(chǎn)配置類別。

范熙武表示，符合國家政策導(dǎo)向和產(chǎn)業(yè)政策的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，對于資金端的機構(gòu)來說是一個加大配置的好時機。另外，通過持續(xù)投入，這些機構(gòu)也將更理解產(chǎn)品，能為未來率先參與到公募REITs做好準(zhǔn)備。

光大證券固定收益總部副總裁張海鋼稱：“從市場從業(yè)人員的角度來看，許多客戶對類REITs產(chǎn)品的興趣在變強。在長租公寓、基礎(chǔ)設(shè)施等底層資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品方面，我們同相關(guān)融資方進行了很多溝通接洽，也有一些已經(jīng)在執(zhí)行的項目。”

“住房租賃資產(chǎn)證券化的發(fā)展對中介機構(gòu)來說也有挑戰(zhàn)。”東方金誠結(jié)構(gòu)融資部總經(jīng)理郭永剛指出，首先是中介機構(gòu)的專業(yè)能力。例如，作為計劃管理人/受托人的券商或銀行機構(gòu)如何通過創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計，在滿足企業(yè)融資需求的同時降低融資成本。其次，作為評級機構(gòu)，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的評級技術(shù)較其他評級技術(shù)更為復(fù)雜，評級機構(gòu)應(yīng)當(dāng)持續(xù)積累相關(guān)數(shù)據(jù)并不斷完善相關(guān)評級方法。

此外，我國物業(yè)評估市場較為分散，商業(yè)地產(chǎn)估值方面的數(shù)據(jù)較為欠缺，未來應(yīng)該盡快形成行業(yè)公認(rèn)的評估標(biāo)準(zhǔn)，逐步形成資本化率的數(shù)據(jù)庫和管理，避免評估在競爭中失真。

關(guān)鍵詞： 住房 資產(chǎn) 規(guī)模