郁亮重新定位萬科：城鄉(xiāng)建設與生活服務商

3月26日，萬科發(fā)布2017年度全年業(yè)績，這是郁亮成為董事會主席后交出的首份答卷。數(shù)據(jù)顯示，公司銷售金額在2017年達到5299億元，同比增長了45.3%。

2017年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入2429億元，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤280.5億元，增長33.4%;每股基本盈利2.54元，增長33.4%。盡管在銷售額上落后，但萬科的凈利潤比碧桂園高出了33.6億元。

盡管業(yè)績領跑，但是萬科對未來的風險意識卻在不斷增強。在3月27日的業(yè)績發(fā)布會上，郁亮為萬科描繪了一幅新藍圖。

按照郁亮的規(guī)劃，萬科重新定位為“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”。這是繼2012年轉型“城市配套服務商”之后，萬科的又一次戰(zhàn)略調(diào)整。

業(yè)績會上，郁亮表示萬科早已不在意排名和規(guī)模，并拋出“房價單邊快速上漲時代結束了”的觀點，“房地產(chǎn)企業(yè)需要把自己看成制造業(yè)、服務業(yè)，要靠雙手勞動賺錢，不要再去想靠不動產(chǎn)價格上漲來賺錢”。

“行業(yè)進入了新的時代，我們要告別舊思維，行業(yè)到了必須要作出改變的時候了。” 這是來自行業(yè)龍頭房地產(chǎn)商的思考。

新時代下的萬科之變

大部分開發(fā)商在年報季都交上了一份不錯的成績單，銷售規(guī)模、利潤都出現(xiàn)了不同程度的增長。然而對2018年業(yè)績的成長預期，這些房企卻給出了相對保守的目標。這種現(xiàn)象在龍頭企業(yè)中表現(xiàn)得尤為突出。

前三名中，當大家都在期待房地產(chǎn)銷售榜上“狀元郎”—碧桂園的萬億故事時，碧桂園總裁及執(zhí)行董事莫斌卻透露，“2018年碧桂園不會設定具體的銷售目標”。

2018年，恒大地產(chǎn)將合同銷售目標制定為5500億元，增長幅度相對保守。其年度關鍵詞也從“規(guī)模”指向“利潤”。“公司將從2018年由原來的規(guī)模型向規(guī)模加效益型的轉變，堅定不移地實施低負債、低杠桿、低成本、高周轉的“三低一高”經(jīng)營模式。”恒大董事局主席許家印如是說。

而在融創(chuàng)董事長孫宏斌看來，未來將繼續(xù)看好大消費板塊，“文旅板塊是詩和遠方，我們投資的就是詩和遠方”。

從龍頭業(yè)績發(fā)布中足以窺見新時代房地產(chǎn)的語境。曾經(jīng)的地產(chǎn)開發(fā)商們，正在由純粹的地產(chǎn)商向城市服務提供者的身份轉型，試圖將消費者的注意力從房子里轉移出來，放置在優(yōu)質(zhì)的生活服務和生活場景中。

而在“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”的定位上，萬科給自己規(guī)劃了未來的四個角色：美好生活場景師，實體經(jīng)濟生力軍，創(chuàng)新探索試驗田，諧生態(tài)建設者。

定位改變背后源自于萬科對于新時代的解讀。

十九大報告指出新時代產(chǎn)生了兩點深刻的變化，第一，社會的主要矛盾發(fā)生了變化：從“人民群眾日益增長的物質(zhì)文化需要與落后的社會生產(chǎn)之間的矛盾”，轉化為“人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”;第二，國家的發(fā)展階段發(fā)生了變化，從“高速增長階段”轉化為“高質(zhì)量發(fā)展階段”。

有了對行業(yè)的判斷，萬科的轉型順理成章。在2017年致股東書中，萬科寫道，“沒有成功的企業(yè)，只有時代的企業(yè)。”企業(yè)必須順應變化，調(diào)整自己的動作，這樣事業(yè)才有更長久的生命力。而萬科未來的經(jīng)營理念，就是以人民的美好生活為中心。

談到行業(yè)未來的發(fā)展趨勢，郁亮表示，住房全面短缺時代已經(jīng)結束了，并不意味著存在供應過剩，現(xiàn)在房地產(chǎn)主要矛盾不是短缺，而是不平衡和不充分的問題。

而萬科對創(chuàng)新業(yè)務的發(fā)展信心滿滿，在引述經(jīng)合組織(OECD)的研究結論稱，房地產(chǎn)行業(yè)不僅包括蓋房子，還有跟房子相結合的一系列服務。這些周邊行業(yè)的規(guī)模，最終會超過房地產(chǎn)開發(fā)本身。所以房地產(chǎn)行業(yè)只要堅持為普通家庭提供好服務，未來的發(fā)展空間還非常廣闊。

創(chuàng)新業(yè)務成績單

作為行業(yè)標桿，萬科已經(jīng)不談銷售目標很多年，有人擔心萬科是否會就此黯然失色。而事實上，萬科的領跑心態(tài)已經(jīng)轉移到多元化業(yè)務中。

郁亮稱，“面對大時代和行業(yè)的變化，誰引領變化，誰就是領先的企業(yè)，而不是拿傳統(tǒng)的規(guī)模思維去衡量。”同時他表示，領跑意味著為廣泛的利益相關方和社會創(chuàng)造更多的真實價值。

從“城市配套服務商”到“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”，萬科增加了鄉(xiāng)村的內(nèi)容，鄉(xiāng)村包括城中村，城市周邊的鄉(xiāng)村，以及遠離城市的鄉(xiāng)村。

在現(xiàn)場，郁亮也回憶起了其早年的深圳城中村經(jīng)歷：自行車被偷是常事。目前萬科已經(jīng)啟動“萬村計劃”，參與城中村綜合整治和經(jīng)營，與深圳人才安居集團戰(zhàn)略攜手，在人才住房和社會租賃住房的開發(fā)建設、房屋租賃、裝飾裝修、物業(yè)管理等方面展開合作。

除了定位改變外，萬科多元業(yè)務的發(fā)展情況也備受矚目。

拋開規(guī)模，長租公寓、商業(yè)管理面積、物流倉儲面積等持有物業(yè)和物理空間的規(guī)模，都成為當前轉型房企角逐的核心。

租賃住宅業(yè)務方面，萬科是中國最早進入租賃住房市場的開發(fā)商，從2007年萬科就開始布局，整合形成集中式長租公寓品牌“泊寓”。截至2017年底，泊寓累計獲取資源超10萬間，累計開業(yè)超3萬間，已開業(yè)96個項目，覆蓋29個一、二線城市。在2018年希望新增10萬間。

不過，目前整個長租公寓領域都處在規(guī)?；瘮U張階段，盈利能力仍舊是每家機構要面臨的難題

郁亮指出，“長租公寓現(xiàn)在看起來要賺很多錢很難，甚至說長租公寓就不應該賺錢。因為商品房不能解決住有所居的問題才會有長租公寓的出現(xiàn)”。

在物業(yè)服務領域，萬科物業(yè)2017年實現(xiàn)合并報表范圍內(nèi)主營業(yè)務收入71.3億元。副總裁張旭張旭在業(yè)績說明會上表示：“北美有一個標桿，可以做到8%的市場占有率，萬科物業(yè)還有很大的發(fā)展空間。現(xiàn)在我們已經(jīng)服務了500萬戶家庭，這是一個很大的規(guī)模。”并表示萬科物業(yè)沒有上市計劃。

商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務，截至2017年底，總管理項目172個，總建筑面積超1000萬平方米。以印力集團為商業(yè)地產(chǎn)運營管理平臺，2017年10月，印力以深國投廣場為標的發(fā)起并設立信托受益權資產(chǎn)支持專項計劃，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化。

在物流倉儲業(yè)務，萬科已累計獲取項目62個，總建筑面積482萬平米，穩(wěn)定運營項目平均出租率達到96%。目前已參與完成普洛斯私有化。

此外，萬科在養(yǎng)老、教育及其他業(yè)務方面進行了探索。截至2017年底，已在15個城市布局養(yǎng)老業(yè)務，獲取項目約170個;在全國參與運營超過10所學校;與華人文化控股集團攜手，探索文化領域的產(chǎn)品和服務。

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務將面臨天花板，多元化業(yè)務成為行業(yè)共識。但就目前而言，房地產(chǎn)業(yè)務依然是其保持高增長的關鍵，占比高達95.9%。

萬科董秘朱旭在介紹萬科業(yè)績時也強調(diào)：“我們可以看到在22個城市銷售金額超過100億元，在37個城市銷售位列前三，其中22個城市銷售排名第一。”

而對于郁亮來說，在重新定位萬科之后，其領導的多元化轉型之路仍然任重道遠。

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