鄭州率先官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”，樓市有何新變化？

繼多個(gè)部門在不同場(chǎng)合針對(duì)優(yōu)化房地產(chǎn)政策密集發(fā)聲后，人口超千萬(wàn)的河南省省會(huì)城市鄭州，再一次走在了調(diào)整的第一線。

8月3日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（簡(jiǎn)稱《通知》），發(fā)布15條樓市調(diào)控新政，包括落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策、暫停執(zhí)行限售政策、有序下調(diào)存量房貸利率等。

(資料圖片)

首個(gè)明確“認(rèn)房不認(rèn)貸”的熱點(diǎn)城市

“落實(shí)新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制，結(jié)合評(píng)估情況及時(shí)調(diào)整我市新發(fā)放首套住房商業(yè)貸款利率下限。落實(shí)‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策，更大程度滿足剛需和改善性住房需求?！编嵵荼敬伟l(fā)布的新政里，做好金融信貸支持的部分尤其引發(fā)關(guān)注。

分析指出，鄭州由此成為官方提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”后首個(gè)全面出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的熱點(diǎn)城市，也是首個(gè)明確宣布將落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的省會(huì)城市。

“鄭州明確提及落實(shí)‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策，信號(hào)意義非常強(qiáng)，屬于全國(guó)首個(gè)在系統(tǒng)文件中提及該內(nèi)容的城市?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此前內(nèi)蒙古赤峰也表態(tài)落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，但主要是在住房公積金領(lǐng)域。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶提到，當(dāng)前鄭州執(zhí)行的是“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策，即有一套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的家庭，執(zhí)行首套房貸款政策，政策已較為寬松。

“政策還提到‘鼓勵(lì)在鄭各商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率’，這也是央行8月1日發(fā)聲后首個(gè)明確表態(tài)調(diào)整存量房貸利率的熱點(diǎn)城市。”曹晶晶說(shuō)，這同樣也是目前市場(chǎng)上購(gòu)房者比較關(guān)心的問(wèn)題。

針對(duì)“落實(shí)房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制”的表述，嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，這將為后續(xù)降低房貸利率提供更多靈活性。為了給購(gòu)房者減負(fù)和提升消費(fèi)需求，后續(xù)房貸利率下降或仍有空間。

限售政策繼續(xù)放松

《通知》中指出，購(gòu)買改善性住房的，其原有住房暫停執(zhí)行此前文件中要求的“在鄭州市行政區(qū)域內(nèi)，2017年5月3日（含）之后購(gòu)買的住房，自取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》之日不滿3年不得上市轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定。

在招聯(lián)金融首席研究員董希淼看來(lái)，暫停限售政策亦值得關(guān)注。此前在過(guò)于嚴(yán)苛的限購(gòu)、限貸政策之下，居民改善性住房需求較難得到充分滿足，這是當(dāng)前住房消費(fèi)難以起色的重要原因。

“按照3年限售期，3年期間認(rèn)購(gòu)的一些房產(chǎn)本身沒(méi)有立即轉(zhuǎn)售的機(jī)會(huì)。但當(dāng)前限售解除，具有非常好的導(dǎo)向意義?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，購(gòu)房者的房產(chǎn)可以轉(zhuǎn)售、盤活，這對(duì)換房等需求的釋放有積極作用，亦對(duì)鄭州大戶型房源的去庫(kù)存產(chǎn)生積極重要的影響。

他表示，這也是今年很多城市的政策動(dòng)向。如此前6月份福建福清率先取消限售，這也說(shuō)明從減少約束、激活住房流動(dòng)性、鼓勵(lì)改善型住房需求釋放等角度出發(fā)，限售取消將是當(dāng)前一個(gè)非常重要的特點(diǎn)。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，上半年多地松動(dòng)限制性購(gòu)房政策。其中，廣州、長(zhǎng)沙、廈門、武漢等14城放松限購(gòu)；湖南省及青島、合肥等十余城市放松限貸；深圳、常州、無(wú)錫等7城市放松限價(jià)；鄭州、廈門、青島等城市放松限售。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，暫停限售是為了激活換房需求，但在當(dāng)前背景下，要考慮到抬升二手房掛牌量的可能性。

“目前鄭州二手住房掛牌量已經(jīng)達(dá)到15萬(wàn)套左右，創(chuàng)歷史新高。如果樓市大環(huán)境和基本面沒(méi)有改變的情況下，單純退出限售，可能導(dǎo)致部分產(chǎn)權(quán)人掛牌賣房，掛牌量進(jìn)一步攀升，繼續(xù)壓制市場(chǎng)預(yù)期。”李宇嘉說(shuō)。

諸葛找房網(wǎng)站8月4日晚間的數(shù)據(jù)顯示，鄭州在售的近14.2萬(wàn)套二手房源中，有2100余套新上房源，24小時(shí)內(nèi)降價(jià)出售的有680套，漲價(jià)出售的則只有59套。

為何是鄭州“打頭陣”？

放眼本輪房地產(chǎn)政策調(diào)整的周期里，鄭州是一個(gè)出現(xiàn)頻率相當(dāng)高的城市。

例如，今年4月，鄭州將限售政策調(diào)整為以網(wǎng)簽時(shí)間、契稅繳納時(shí)間和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間為準(zhǔn)，三者任一滿一年可出售。同時(shí)二環(huán)外取消限購(gòu)，公積金“帶押過(guò)戶”，支持提取公積金支付首付等政策也陸續(xù)出臺(tái)。

租購(gòu)并舉、城中村改造等相關(guān)提法均與近期中央及各部委提法一致，預(yù)計(jì)房票安置、貨幣化安置進(jìn)程將持續(xù)推進(jìn)。

鄭州的一系列部署，與其當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)不無(wú)關(guān)系?？硕饠?shù)據(jù)顯示，7月鄭州主城區(qū)新房市場(chǎng)成交量與供應(yīng)量都呈現(xiàn)明顯下滑，住宅成交約40萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑約21%，已是連續(xù)6個(gè)月下降。

鄭州一位行業(yè)人士深刻體會(huì)到了當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的變化：“最近銷售確實(shí)比較低迷，我所在的小區(qū)是位置和配套都還不錯(cuò)的地鐵房，這段時(shí)間每平米的房?jī)r(jià)都降了兩千多元了。這次的措施還是比較實(shí)在和及時(shí)的，如果落實(shí)得好我覺(jué)得會(huì)比去年發(fā)布的‘鄭十九條’效果好。”

他特別提到，鄭州房地產(chǎn)目前處在供大于求的買方市場(chǎng)，掛牌量很大，還有不少項(xiàng)目停工的問(wèn)題沒(méi)有完全解決，導(dǎo)致人們更傾向買二手房。新政中也適時(shí)提出了將鄭東新區(qū)和惠濟(jì)區(qū)各一個(gè)項(xiàng)目列為“現(xiàn)房銷售”的試點(diǎn)，“一手交錢一手交房”的“硬剛”規(guī)定讓他更為期待。

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