3漲3落！成交經(jīng)歷“過山車”！多個剛需盤“承包”TOP20榜|杭州樓市年中策劃②

6月杭州二手房成交量以5258套收尾，2023年上半年的二手房市場也畫上了句號。

【資料圖】

回顧今年上半年的杭州二手房市場，用“過山車”來形容再恰當不過。1月低迷開局，2月回暖升溫，3月“破萬”，4月“觸頂回落”，5月持續(xù)回落，6月成交相較3月過萬峰值幾乎“腰斬”。

雖然上半年二手房市場成交“3漲3落”，有疲軟態(tài)勢，但從整體成交數(shù)據(jù)上來看，也不算太差。

據(jù)杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年杭州二手房共成交41917套，環(huán)比去年下半年（32393套）上漲29.4%，同比去年上半年（27750套）上漲51.1%；環(huán)比21年下半年（25436套）上漲64.79%，同比21年上半年（55344套）降低24.26%。

二手房成交量呈“過山車”態(tài)勢

多重原因?qū)е?/strong>

復盤上半年杭州二手房成交情況——

1月受春節(jié)假期影響僅有3179套二手房成交，但市場活躍度明顯，有回暖跡象；2月7300+成交量突破近20個月新高，出現(xiàn)久違的小陽春行情。3月購房需求持續(xù)釋放，創(chuàng)近2年新高，成交量破萬。4月、5月回落至7600＋套，6月持續(xù)下跌至5258套！

數(shù)據(jù)來源：杭州貝殼研究院

2023年上半年杭州二手房成交量呈“過山車”態(tài)勢，是多重因素共同作用——

一季度成交量“3連漲”，一是春節(jié)后疫情防控放開，各行各業(yè)呈現(xiàn)良好恢復態(tài)勢，收入預期邊際回升，從而帶動置業(yè)信心增強，積壓的購房需求在春節(jié)后得到較為充分的釋放。

二是購房政策的放松以及未來人才落戶放松等等利好政策不斷釋放，剛性和改善性住房需求得到支持。

此外，杭州二手房庫存壓力大，加之掛牌激增，新房競品放量，多重壓力下大量低價房源入市，成交量的上漲離不開“以價換量”的影響。

二季度成交回落，在3月下旬就有跡象。根據(jù)杭州貝殼研究院監(jiān)測，市場先行指標帶看和咨詢有一定的回落。

一方面，經(jīng)歷一季度積壓需求的集中釋放后，新的購買力尚未補充上來，潛在購買力仍處于觀望狀態(tài)，需求回落也屬正常現(xiàn)象。

另一方面，此前釋放的高性價比房源已經(jīng)被去化的差不多，短期內(nèi)市場進入買賣雙方博弈對峙的階段；部分房東預期上升，降價意愿減弱，而購房者并不買賬，進而拉長了房源成交周期。

此外，亞運會不停工不停產(chǎn)，大量新房加速入市，并且多個紅盤撞車推盤；加之差異化限購政策放寬，置業(yè)門檻降低，以及新房限購等因素，置業(yè)者們更傾向于新房市場。

多個剛需盤“承包”TOP20榜

“萬人搖”紅盤表現(xiàn)亮眼

數(shù)據(jù)來源：杭州貝殼研究院

據(jù)杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)，上半年杭州二手房住宅網(wǎng)簽量TOP20榜單中，均價3萬元/㎡內(nèi)的剛需盤占75%，并且有多個超3000戶大盤在列。整體來看市場還是以剛需客戶為主力。

位于蕭山義橋的綠都御景藍灣、沿江南的保利東灣、以及青山湖科技城的星匯花園位列前三甲，成交量分別為105套、99套、94套，三盤均為均價在3萬以內(nèi)的剛需大盤。

其中，位居榜首的綠都御景藍灣總體量約72萬方，共有約5300戶、近1.7萬人。項目于2014年開始銷售，首開高層毛坯均價僅約7500元/㎡，2017年三期銷售時，約16000元/㎡，主力戶型面積為80㎡、89㎡、121㎡。

目前，項目掛牌房源有392套，掛牌均價為28126元/㎡，上半年網(wǎng)簽均價為25495元/㎡。

此外，榜單中的綠城桃源小鎮(zhèn)、綠城楊柳郡、翡翠城等，都是擁有多個組團的“超級大盤”。其中，綠城桃源小鎮(zhèn)就有16個組團，總房源套數(shù)達7000多套，涵蓋高層、洋房、別墅等產(chǎn)品，目前項目掛牌房源近1000套。

雖然二季度杭州二手房成交量經(jīng)歷“3連跌”，但也有搖號紅盤表現(xiàn)亮眼。

勾莊板塊的“萬人搖”紅盤幸福里走出獨立行情！直至今年2月10日之前，僅1套網(wǎng)簽的幸福里近5個月內(nèi)成交量飆升至89套，沖上網(wǎng)簽量TOP20第四名。

幸福里作為勾莊“萬人搖”紅盤，曾經(jīng)中簽率低至2.8%。項目總戶數(shù)2431戶，去年9月份交付后，在二手房市場一直有著極高的關(guān)注度。根據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前共有182套房源掛牌，掛牌均價41538元/㎡，上半年成交均價約33167元/㎡。

錢江世紀城板塊流量擔當保利澄品和濱江御虹府均以67套成交量登上榜單。

300萬內(nèi)剛需仍為市場主力

改善需求有所增長

從二手房成交總價結(jié)構(gòu)上來看，今年上半年300萬以內(nèi)剛需房源仍為置業(yè)首選，占比64.28%，環(huán)比去年下跌0.73%；總價300萬-800萬內(nèi)改善房源有所上漲，占比32.12%，環(huán)比去年上漲0.78%。

數(shù)據(jù)來源：杭州貝殼研究院

從成交房源面積結(jié)構(gòu)上看，60-90㎡剛需房源依然為市場主力，占比45.25%，環(huán)比上漲0.03%；與此同時，改善客加速入市，上半年90-140㎡改善房源占比32.35%，環(huán)比提升1.2%，同比提升1.3%。

值得一提的是，上半年60㎡內(nèi)成交住宅環(huán)比下降0.35%，該面積段中除了公寓產(chǎn)品之外，剩余成交主要集中在各板塊的老破小，該比例的下降也意味著老破小的市場需求在削弱。

數(shù)據(jù)來源：杭州貝殼研究院

從區(qū)域成交結(jié)構(gòu)來看，上半年杭州十區(qū)二手住宅成交均有大幅上漲，其中以蕭山區(qū)最為明顯，環(huán)比上漲59%。上城區(qū)、蕭山區(qū)、拱墅區(qū)分別以4497套、4146套、3923套成交量位列前三甲。

上半年成交量排行前五的區(qū)域中，傳統(tǒng)主城區(qū)僅占兩席，余杭區(qū)和臨平區(qū)以3428套、3261套成交量位列第四、第五位，超越西湖區(qū)與錢塘區(qū)，濱江區(qū)二手成交最低，次于臨安和富陽，位居十區(qū)末尾。

數(shù)據(jù)來源：杭州貝殼研究院

庫存量“高居不下” 成交周期拉長

利好政策能否加速下半年去化？

據(jù)了解，除臨安外，目前全杭州在售二手房合計約28.09萬套，庫存壓力依然很大。

23年上半年房源成交周期201.6天，環(huán)比延長29.5天；客源成交周期76.9天，環(huán)比延長0.9天，這意味著去化將更加緩慢。

數(shù)據(jù)來源：杭州貝殼研究院

從上半年掛牌量上來看，業(yè)主掛牌積極性減弱，房東觀望情緒增加。上半年掛牌量也經(jīng)歷了“3連漲3連跌”，4月份新增掛牌環(huán)比下降18%左右，5月環(huán)比下降5%，6月環(huán)比再下滑17%。

數(shù)據(jù)來源：杭州貝殼研究院

好在6月下旬有新一輪政策利好相助——

5年期LPR下調(diào)10%，杭州首套房貸利率降至4%，創(chuàng)歷史新低。房貸利率的下降在一定程度上能夠促進市場成交。

6月28日央行提出因城施策支持剛性和改善性住房需求。同時還明確要扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，加快完善住房租賃金融政策體系，推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。

此外，上半年全國已有14城調(diào)整限購、8城調(diào)整限售。下半年杭州是否會加入解除“雙限”城市也是值得期待的。

網(wǎng)傳接下來又會有一波新政利好來襲，下半年杭州二手房市場將會有怎樣的表現(xiàn)？拭目以待！

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文章來源:樂居買房