世界觀焦點(diǎn)：地產(chǎn)信托“暴雷”背后：“套殼融資”頻現(xiàn)

來源：中房報(bào)

11月以來，房地產(chǎn)信托成了信托公司踩雷的“高發(fā)地”。

(資料圖片僅供參考)

多名投資者向記者反映，截至目前陸家嘴信托旗下9個(gè)產(chǎn)品無法正常兌付，這些信托產(chǎn)品計(jì)劃總規(guī)模不低于40億元。部分信托產(chǎn)品底層資產(chǎn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目，涉及融信、旭輝等眾多品牌房企。

除此之外，興業(yè)信托的投資人也向記者表示：“興業(yè)信托筑地D015計(jì)劃”未能按期兌付，該項(xiàng)目規(guī)模4.5億元，期限18個(gè)月。

對(duì)此，記者針對(duì)相應(yīng)信托產(chǎn)品遇到的“套殼”、延期兌付等問題紛紛致電并發(fā)送采訪函致上述兩家信托公司。興業(yè)信托方面表示，目前正與旭輝做進(jìn)一步溝通，全力保障投資人的利益。

“你們關(guān)注信托違約應(yīng)該去問那些房企為什么不還錢?！标懠易煨磐芯C合管理中心一名盛姓工作人員答復(fù)稱。至截稿前，記者未收到任何書面回應(yīng)。

用益信托數(shù)據(jù)顯示，2021年下半年以來，發(fā)生逾期、違約的信托產(chǎn)品規(guī)模中，房地產(chǎn)信托長(zhǎng)期占據(jù)半數(shù)以上，并且2021年8月、10月、12月以及2022年2月、4月、6月的房地產(chǎn)信托違約規(guī)模都在100億元以上。

用益信托研究院認(rèn)為，房地產(chǎn)信托成為“違約大戶”的原因在于，一方面，房企營(yíng)業(yè)收入和融資渠道雙雙受打擊，大面積的信用違約潮蔓延至信托領(lǐng)域；另一方面，部分信托公司前期業(yè)務(wù)較大程度依賴于房地產(chǎn)信托，存量規(guī)模太大導(dǎo)致潛在風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)。

國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪也認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的困境可能會(huì)推高這些公司的信托資產(chǎn)逾期率，從而削弱信托計(jì)劃的底層資產(chǎn)質(zhì)量和流動(dòng)性。他們估計(jì)，2022年前9個(gè)月將有2520億元與房地產(chǎn)直接相關(guān)的信托資產(chǎn)到期。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在“暴雷”之前，信托公司往往擔(dān)保會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行“托底”，口頭承諾“剛兌”，但“暴雷”之后又改口要求投資人自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。這些信托產(chǎn)品被曝出現(xiàn)逾期兌付背后均存在違規(guī)操作、風(fēng)控不嚴(yán)的情況。

投資人提供/吳若凡整理

“受累”房企債務(wù)危機(jī)

房地產(chǎn)信托“大塌方”

在地產(chǎn)漩渦中，各大信托公司地產(chǎn)項(xiàng)目踩雷的消息不斷被廣泛傳播。

從“信托一哥”中信信托，到央企背景的中誠信托、光大信托、五礦信托等，不論是中融信托、民生信托、山東信托、吉林信托、陸家嘴信托等地方國企信托，抑或安信信托、四川信托等民營(yíng)信托機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)信托成了“違約大戶”。

以陸家嘴信托為例，作為信托行業(yè)最高等級(jí)A級(jí)信托公司，近日卷入了多宗房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)危機(jī)。多名投資者表示，陸家嘴信托旗下的信托產(chǎn)品出現(xiàn)兌付問題，涉及“華鼎18號(hào)”“啟航282號(hào)”“尊元11號(hào)”“尊元22號(hào)”“尊元36號(hào)”和“錦城48號(hào)”等多個(gè)產(chǎn)品。

其中，陸家嘴信托發(fā)行的“尊元22號(hào)”產(chǎn)品，成立時(shí)間為2021年7月22日，期限不超過18個(gè)月，總規(guī)模不超過5.16億元，交易對(duì)手為平陽隆恒置業(yè)有限公司，信托資金用于向平陽隆恒置業(yè)有限公司進(jìn)行債權(quán)融資，用于溫州市平陽縣西灣圍涂區(qū)塊B09、B10合并地塊的開發(fā)建設(shè)。

根據(jù)最新的臨時(shí)公告，該信托計(jì)劃在今年9月份未按約定支付最近一期利息。

“金身不破”的興業(yè)信托也出現(xiàn)逾期。據(jù)投資者反映，“興業(yè)信托筑地D015計(jì)劃”（旭輝杭州新塘）未能按期兌付。

2022年10月25日，興業(yè)信托于官網(wǎng)發(fā)布了臨時(shí)公告稱：交易對(duì)手旭輝杭州新塘無力支付標(biāo)的股權(quán)回購款，興業(yè)信托作為受托方，第一時(shí)間催促有關(guān)交易對(duì)手履行回購義務(wù)和代償義務(wù)。也在與交易對(duì)手就本項(xiàng)目相關(guān)債務(wù)的處置方案進(jìn)行溝通和磋商，后續(xù)會(huì)推進(jìn)信息披露工作。隨后11月，興業(yè)信托出具的延期公告聲稱，2022年底還不少于3000萬元(已到賬1000萬元)，2023年底前還不少于5000萬元，2024年10月20日前還余款，且相關(guān)債務(wù)由旭輝集團(tuán)承擔(dān)連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

“興業(yè)信托筑地D015計(jì)劃”項(xiàng)目推薦資料和電子合同顯示，該項(xiàng)目規(guī)模4.5億元，期限18個(gè)月。

據(jù)悉，上述所涉的信托產(chǎn)品中，存在償還本金、停止付息；停止分紅；逾期償還；償還額度逐漸縮小等情況。

投資人反映的共性問題，包括未及時(shí)披露提供大額保底承諾事項(xiàng)、對(duì)信托資金使用缺乏有效監(jiān)管、信托公司出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后信息披露不及時(shí)，公司內(nèi)部風(fēng)控存在重大缺陷等。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，信托項(xiàng)目不斷發(fā)生“暴雷”，暴露出“投資者對(duì)信托公司項(xiàng)目管理信息完全依賴于信托公司的信息披露，信息披露報(bào)告系信托公司單方做出的報(bào)告，不排除有時(shí)候難免會(huì)避重就輕，就相關(guān)重要事項(xiàng)含糊其辭?！?/p>

穆迪表示，由于流動(dòng)性持續(xù)受壓，雖然中國房地產(chǎn)業(yè)在影子銀行體系中的占比下降，但房地產(chǎn)信托在2022年前7個(gè)月信托違約中占比約80%，預(yù)計(jì)仍對(duì)影子銀行體系構(gòu)成較大風(fēng)險(xiǎn)。

盡調(diào)浮于形式

資產(chǎn)情況披露不充分

曾被視為非標(biāo)業(yè)務(wù)中的“香餑餑”的房地產(chǎn)信托，在行業(yè)下行背景下潛藏的風(fēng)險(xiǎn)不斷暴露，違約事件頻發(fā)。

以陸家嘴信托發(fā)行的“尊元36號(hào)”集合資金信托計(jì)劃為例，根據(jù)推薦資料和電子合同顯示，該產(chǎn)品總期限24個(gè)月，總規(guī)模不超過4.7億元，資金用途用于認(rèn)購某品牌房企在武漢金融資產(chǎn)交易所發(fā)行的私募債，債券投向用于象山大目灣項(xiàng)目8、9號(hào)地塊的開發(fā)建設(shè)。

投資人張玉于2020年12月購買了陸家嘴信托“尊元36號(hào)”二期計(jì)劃，認(rèn)購金額300萬元，她表示，在到期日前，分配了15%的本金。

今年5月20日，陸家嘴信托在臨時(shí)公告中披露，本信托計(jì)劃項(xiàng)下融資人未按約定向公司償付剩余全部標(biāo)的債券本息，截至本公告發(fā)布之日，公司仍未收到融資方應(yīng)償付的全部款項(xiàng)。2022年9月29日，陸家嘴信托宣布該產(chǎn)品還款期限為“無固定信托期限”。

一位從事資管行業(yè)超10年的信托人士王霞解釋：“所謂‘無固定信托期限’指的是信托項(xiàng)目沒有固定結(jié)束時(shí)間，是受托人對(duì)項(xiàng)目無法把控和處置的一種托辭?！?/p>

截至今年10月11日，陸家嘴信托“尊元36號(hào)”產(chǎn)品已違約近半年，張玉曾親自前往項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，債券投向的象山大目灣項(xiàng)目8、9號(hào)地塊現(xiàn)場(chǎng)只有一片爛尾樓，“項(xiàng)目早在2018年就因地質(zhì)問題停工?！?/p>

“這家品牌房企因項(xiàng)目停工，不能履行合同，無法交付成為被告的情況，并未告知投資人?！睆堄裾f，多名投資人也證實(shí)，2020年11月，陸家嘴信托在該產(chǎn)品進(jìn)行募集直至產(chǎn)品逾期，從未披露停工情況。

另一投資人王華告訴記者：“陸家嘴信托的理財(cái)師推介產(chǎn)品時(shí)，普遍夸大宣傳，高頻使用‘項(xiàng)目終極處置目標(biāo)是信托剛兌’、‘陸家嘴信托的股東是陸家嘴集團(tuán)，不會(huì)放任陸家嘴信托項(xiàng)目出問題’、‘此前項(xiàng)目100%兌付’等話術(shù)誘導(dǎo)投資人，影響投資人進(jìn)行獨(dú)立風(fēng)險(xiǎn)判斷?！?/p>

“當(dāng)初選擇陸家嘴信托是出于幾方面考慮。首先，投資標(biāo)的物就在自己所在城市；其次，陸家嘴信托方面在產(chǎn)品推介時(shí)宣稱項(xiàng)目無風(fēng)險(xiǎn)+100%兌付?！睆堄裾f。

“興業(yè)信托筑地D015計(jì)劃”在項(xiàng)目募集過程中也存在未披露項(xiàng)目真實(shí)情況，“未主動(dòng)告知投資者其主要股東興業(yè)銀行對(duì)該項(xiàng)目（旭輝杭州新塘）已存在一筆18億元的開發(fā)貸?！蓖顿Y人劉明表示。

他說，如果旭輝杭州新塘項(xiàng)目方無法償還18億元開發(fā)貸，且沒有安排其他資金，那么該筆信托債權(quán)資產(chǎn)就成了項(xiàng)目公司最后的還款來源，信托投資人已然成了其最佳的風(fēng)險(xiǎn)損失吸收者。

王霞表示，按照項(xiàng)目公司清算順序，房屋銷售回款的還款順序是：銷售回款——項(xiàng)目公司應(yīng)付供應(yīng)商等應(yīng)付賬款債權(quán)——興業(yè)銀行開發(fā)貸。當(dāng)開發(fā)貸償還之后，剩余部分方可用于股權(quán)收益清算。因此，該信托計(jì)劃中的投資人要等到開發(fā)貸還完之后并且還有剩余的情況下才能拿到兌付款。

“興業(yè)信托的做法直接將所有的風(fēng)險(xiǎn)敞口都留給了廣大投資人?！蓖跸颊f。

58安居客研究院分院院長(zhǎng)張波也認(rèn)為，信托公司與投資人，存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，信托公司不是以維護(hù)委托人利益作為根本出發(fā)點(diǎn)，而是以追求資金募集，完成業(yè)績(jī)指標(biāo)作為出發(fā)點(diǎn)，才會(huì)出現(xiàn)上述推介材料以及募集話術(shù)的過度包裝和對(duì)投資人誤導(dǎo)的行為和局面。

信托產(chǎn)品逾期背后

頻現(xiàn)“募投不匹配”

據(jù)投資者反映，陸家嘴信托多個(gè)出險(xiǎn)信托計(jì)劃中，募集推介材料中明確載明的作為主要或第一還款來源的項(xiàng)目，多數(shù)出現(xiàn)了爛尾、清盤、在售卻無法兌現(xiàn)回款的情況。

王霞認(rèn)為，這就是信托產(chǎn)品中的“募投不匹配”問題。

投資人張玉表示，“尊元36計(jì)劃”募投項(xiàng)目為某品牌房企持有的寧波市象山大目灣項(xiàng)目8、9號(hào)地塊的開發(fā)建設(shè)，但項(xiàng)目實(shí)質(zhì)違約展期后告知資金并未用于該項(xiàng)目，而是用于位于襄陽的抵押物。

投資人謝敏也表示，在“暴雷”項(xiàng)目中，項(xiàng)目普遍簽有銀行、信托、項(xiàng)目公司三方《監(jiān)管協(xié)議》，陸家嘴信托卻有多個(gè)項(xiàng)目，未將募集資金打入監(jiān)管賬戶，更未進(jìn)行建設(shè)資金使用監(jiān)管。投資人一再主張要求陸家嘴信托提供監(jiān)管賬戶的資金流水，以證偽上述質(zhì)疑，陸家嘴信托均拒絕提供。

“沒有監(jiān)管寧波項(xiàng)目的資金流向及回款，何來還款能力？這是對(duì)于委托人明顯的欺詐和誤導(dǎo)?！倍鄶?shù)投資人認(rèn)為，受托人陸家嘴信托明知資金被某品牌房企挪用，未按信托合同約定用途對(duì)寧波項(xiàng)目資金、工程、銷售、回款進(jìn)行監(jiān)管，導(dǎo)致無法按預(yù)期獲得還款資金。

興業(yè)信托也存在類似情況，投資人劉科表示，從信托資金用途來看，信托資金是投向SPV（平臺(tái)公司）的股權(quán)投資，但實(shí)際募投資金用于提前償付了當(dāng)時(shí)興業(yè)銀行杭州分行借給旭輝濱旭府項(xiàng)目18億元開發(fā)貸中的2.5億元貸款。

王霞表示，所謂“套殼”，是指監(jiān)管部門要求信托對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款要滿足“432”要求（即四證齊全、開發(fā)商30%自有資金、二級(jí)開發(fā)資質(zhì)），但在實(shí)際操作中，信托公司利用地產(chǎn)開發(fā)商給的“殼”，將資金“繞道”拿去做土地款或是其他用途。

根據(jù)《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》第二十六條規(guī)定：信托公司運(yùn)用信托資金，應(yīng)當(dāng)與信托計(jì)劃文件約定的投資方向和投資策略相一致。

但在實(shí)際操作中，信托公司和房企相比，往往處于比較弱勢(shì)的局面，因此，“套殼”的目的就是為了規(guī)避項(xiàng)目做資金監(jiān)管。

“實(shí)際上經(jīng)驗(yàn)非常豐富的信托公司，在初始結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上哪怕是‘432套殼’的項(xiàng)目，也會(huì)要一部分股權(quán)，目的是在項(xiàng)目出險(xiǎn)的時(shí)候更好地進(jìn)行議價(jià)?！蓖跸急硎?。

興業(yè)信托投資者在興業(yè)信托上?？偛繕窍峦顿Y人/供圖

投后管理缺失

資金監(jiān)管不到位

相關(guān)信息顯示，在前述幾款信托計(jì)劃存續(xù)期間，信托機(jī)構(gòu)的投后管理團(tuán)隊(duì)普遍存在有效監(jiān)管手段缺失和薄弱，導(dǎo)致信托資金未能“封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ谩?。

王霞認(rèn)為，針對(duì)資金挪用，信托公司理應(yīng)都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行銀行監(jiān)管、根據(jù)項(xiàng)目用款進(jìn)度劃撥資金、向項(xiàng)目公司派駐財(cái)務(wù)人員、控制項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)用章等方式進(jìn)行基本的投后管理和風(fēng)險(xiǎn)控制。

投資人王華質(zhì)疑道：“陸家嘴信托從公司的組織結(jié)構(gòu)圖、部門崗位架編設(shè)計(jì)來看，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和管控能力極弱。公司風(fēng)險(xiǎn)管理部門的負(fù)責(zé)人以及關(guān)鍵人員并不具備于其崗位相適應(yīng)的職業(yè)操守和專業(yè)能力。未能根據(jù)業(yè)務(wù)需要建立與之相匹配的資質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)素質(zhì)和個(gè)人素質(zhì)的投后管理團(tuán)隊(duì)，且缺乏關(guān)鍵崗位的設(shè)置?！?/p>

“在信托項(xiàng)目出險(xiǎn)后，上述信托公司均未及時(shí)有效的采取措施，反而是拖延、掩蓋出險(xiǎn)事實(shí)?！彼a(bǔ)充道。

以本次違約的陸家嘴信托“華鼎18號(hào)”為例，項(xiàng)目成立于2021年3至6月，期限為24個(gè)月，資金規(guī)模不超過15億元，資金用途為投資認(rèn)購濟(jì)南萬達(dá)城建設(shè)有限公司，在武漢金融資產(chǎn)交易所（以下簡(jiǎn)稱“武漢金交所”）發(fā)行的私募債券，用于濟(jì)南市萬達(dá)城項(xiàng)目D9、D11地塊的開發(fā)建設(shè)，預(yù)期收益為6.7%~7.1%。信托計(jì)劃到期時(shí)由濟(jì)南萬達(dá)城還本付息實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目退出。

2022年7月4日，陸家嘴信托發(fā)布公告，宣布該產(chǎn)品進(jìn)入“靜默期”。公告顯示，“本信托計(jì)劃項(xiàng)下債務(wù)人未按期償付當(dāng)期應(yīng)付利息，公司已于第一時(shí)間催促債務(wù)人履行還款義務(wù)，督促擔(dān)保人履行擔(dān)保責(zé)任。本信托計(jì)劃的后續(xù)退出將更多依賴于抵押物的銷售變現(xiàn)/或整體處置獲得的收入?！?/p>

公告稱，鑒于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓流程復(fù)雜且耗時(shí)較長(zhǎng)且潛在收購方要求停止抵押物銷售，自本期付息之日起至本信托計(jì)劃到期日的期間為“靜默期”，該期間暫不進(jìn)行利息支付。

公告還提到，考慮到抵押物轉(zhuǎn)讓事宜具有一定的不確定性，在此過程中，若本公司發(fā)現(xiàn)本次轉(zhuǎn)讓事宜的推進(jìn)存在重大障礙，則本公司將督促交易對(duì)手積極推進(jìn)抵押物的開發(fā)銷售，以銷售回款作為信托計(jì)劃還款來源。

投資人并不認(rèn)同這一說法，張玉表示，“靜默期”本質(zhì)上就是融資方違約，他們（陸家嘴信托）找了個(gè)托詞，宣稱有國企考察該項(xiàng)目，所以停止付息。

“興業(yè)信托筑地D015計(jì)劃”的投資人也認(rèn)為，興業(yè)信托作為受托人，在杭州旭輝置業(yè)有限公司違約之后，既未查封凍結(jié)交易對(duì)手任何股權(quán)、資產(chǎn)、賬戶，又未申請(qǐng)相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)保全，使得投資人的資產(chǎn)處于完全失控狀態(tài)，完全未履行受托人維護(hù)投資者權(quán)益的職責(zé)。

今年以來，不少產(chǎn)品在出現(xiàn)兌付問題時(shí)，均自動(dòng)進(jìn)入了“過渡期限”。中信信托于今年2月發(fā)布公告，深圳龍崗融資集合資金信托計(jì)劃出現(xiàn)預(yù)期違約后，產(chǎn)品進(jìn)入“觀察期”。

張波認(rèn)為，信托公司自信自身管理能力和風(fēng)險(xiǎn)控制能力。過分依賴擔(dān)保措施，忽視第一還款來源等問題，直接導(dǎo)致了對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的不利影響。

“按理說，項(xiàng)目銷售收入作為還款來源的路徑是非常通暢的，融資主體可以出現(xiàn)問題，如果信托資金專款專用，但陸家嘴完全忽視了第一還款來源，原因是沒有監(jiān)管能力，所以只能依賴于擔(dān)保措施?！敝x敏表示。

興業(yè)信托的投資人也反映，興業(yè)信托作為受托人，既未查封凍結(jié)交易對(duì)手任何股權(quán)、資產(chǎn)、賬戶，又未申請(qǐng)相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)保全，使得投資人的投資處于完全失控狀態(tài)，完全未履行受托人維護(hù)投資者權(quán)益的職責(zé)。

王霞表示，信托公司的管理層和信托經(jīng)理不能正確理解項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)要素，不能有效判斷市場(chǎng)環(huán)境變化，業(yè)務(wù)發(fā)展策略未能及時(shí)調(diào)整。同時(shí)，以完成業(yè)績(jī)指標(biāo)作為出發(fā)點(diǎn)，將委托人暴露于房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)敞口之下。

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