商品房預售制度的不足逐漸凸顯 如何改革完善此項制度？

● 商品房預售制度對推進房地產開發(fā)和城鎮(zhèn)化建設發(fā)揮了積極作用，但隨著房地產市場日益完善，商品房預售制度的不足逐漸凸顯。目前商品房預售制度存在的最主要問題是預售資金監(jiān)管缺位，一些地方對預售資金監(jiān)管較為松懈，可能被開發(fā)商挪用，導致商品房后續(xù)建設停滯

● 在一些人看來，預售制度已經不適應當前經濟社會發(fā)展階段，比如對購房者單方面不公平、由購房者承擔房屋不能交付的風險等，呼吁取消;也有人提出，預售制度沒問題，要解決的是預售資金監(jiān)管問題

● 在商品房預售制度仍將繼續(xù)存在的現(xiàn)實背景下，可以從四個方面進行調整和完善：加快制定國家層面的城市商品房預售資金監(jiān)管辦法;加快修訂城市商品房預售管理辦法，提高商品房預售的門檻;落實相關單位或部門的監(jiān)管職責，強化政府在預售資金監(jiān)管中的作用;調整購房款付款模式，將現(xiàn)有模式變?yōu)橘彿咳税垂こ踢M度分期付款的模式

還有一個月，在北京工作的張雯(化名)即將拿到自己新房子的鑰匙。為了這套房子，她等待了兩年多。“我買的是期房，雖然晚兩年交房，但與相同位置相同面積的準現(xiàn)房相比，房款少了30多萬元，感覺還是挺劃算的。”她說。

《法治日報》記者近日走訪北京市多個房地產中介和銷售人員得知，他們在售的樓盤絕大部分是期房，現(xiàn)房和準現(xiàn)房只占很少一部分。

據了解，目前，在建的、尚不能交付使用的、沒取得房屋產權證的房屋被稱為期房。銷售期房這種方式即商品房預售制度，是我國房地產市場中的一項重要制度。

根據法律法規(guī)要求，商品房預售需要滿足兩項條件：一是開發(fā)商取得“四證”，即土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證;二是工程進度達標，即投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上。

近期，社會各界對商品房預售制度進行了熱烈探討。在一些人看來，預售制度已經不適應當前經濟社會發(fā)展階段，比如對購房者單方面不公平、由購房者承擔房屋不能交付的風險等，呼吁取消;也有人提出，預售制度沒問題，要解決的是預售資金監(jiān)管等問題。

那么，到底應該如何認識商品房預售制度，如何改革完善這項制度?記者對此采訪了多位業(yè)內專家。

期房價格相對較低

減輕買房資金負擔

2009年，張雯從北京一所高校畢業(yè)后進入某事業(yè)單位工作。經過幾年的積累，2020年年中，她決定在北京買房。經過研究市場和實地看房，她根據自己的經濟條件考慮購買限競商品房(限房價、競地價)。

在比較了北京市大興區(qū)幾個限競房項目后，張雯選擇了交房時間最晚的樓盤。在她看來，這個樓盤最大的優(yōu)勢是總房款便宜，首付總房款的35%，貸款190萬元，貸款期限25年，每月還款11329元。

與張雯一樣，天津市薊州區(qū)居民王海燕(化名)也選擇購買期房，但她是為了改善居住條件買的二套房。

經過看房，她選中一套位于薊州區(qū)西環(huán)路附近的期房，2023年9月交房。作為工薪族的她，沒有太多積蓄，只能選擇買期房，以等待時間換取房價優(yōu)惠。

“期房比尾房和準現(xiàn)房便宜，購房當天還有優(yōu)惠。”王海燕說。最終，她以總房款93萬元的價格買到一套90多平方米的房子，首付約57萬元、貸款36萬元，貸款期限9年，每月還款大約4800元。

在張雯和王海燕看來，商品房預售制度對于購房者而言具有一定的積極意義，因為購買期房可以讓她們省下一大筆錢。至于其中可能存在的風險，她們沒有太多的考慮。

預售制度凸顯不足

導致諸多問題出現(xiàn)

商品房預售制度確立近30年了。

1994年7月，城市房地產管理法審議通過，確立了商品房預售制度，對預售條件、監(jiān)管作出原則性規(guī)定。2007年8月、2009年8月、2019年8月，對該法進行3次修訂?，F(xiàn)行城市房地產管理法明確：商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

為了具體實施商品房預售制度，原建設部在1994年11月發(fā)布城市商品房預售管理辦法，并于2001年8月、2004年7月予以修訂。

受訪專家一致認為，商品房預售制度對推進房地產開發(fā)和城鎮(zhèn)化建設發(fā)揮了積極作用，但隨著房地產市場日益完善，商品房預售制度的不足逐漸凸顯。

首都經濟貿易大學特大城市經濟社會發(fā)展研究院教授、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池認為，商品房預售制存在有合理性，在預售制下，由于支付房款與交房有一段時間距離，因此預售價格往往比買現(xiàn)房便宜，讓很多買房人用相對較低的房價買到了心儀的住房;預售制給開發(fā)商提供了低成本融資方式，也一定程度上有利于房價穩(wěn)定。

北京市康達律師事務所高級合伙人孟麗娜說，商品房預售制度解決了部分房地產開發(fā)企業(yè)資金不足等問題，助力推動城鎮(zhèn)化進程。

“但預售制度也在一定程度上導致房地產開發(fā)企業(yè)門檻過低，對其資金、實力、技術等要求不高，加上現(xiàn)行城市房地產管理法、城市房地產開發(fā)經營管理條例、城市商品房預售管理辦法等，對預售條件、商品房預售資金監(jiān)管、交易市場規(guī)范管理等方面的法律規(guī)定尚不完善，不能完全保障交易安全。”孟麗娜說。

實踐中，出現(xiàn)了部分房地產開發(fā)企業(yè)在預售時的規(guī)劃設計承諾沒有完全兌現(xiàn)、購房人收房后發(fā)現(xiàn)各類房屋質量問題以及支付全款后因抵押權人拒絕解押而無法辦證等問題。

在從事房地產法律服務15年的北京德恒(蘇州)律師事務所高級合伙人孫建榮看來，商品房預售制度的目的原本是為了解決房地產企業(yè)的開發(fā)資金問題，該制度在設立早期確實推動了我國的房地產行業(yè)發(fā)展以及城鎮(zhèn)商品房的建設，商品房預售從客觀上也可以看作開發(fā)商的一種融資方式。

“目前來看，商品房預售制度的金融屬性越來越強，而相應的配套監(jiān)管措施卻并未建立起來或未得到很好的貫徹執(zhí)行，由此產生了諸多問題。”孫建榮說，目前商品房預售制度存在的最主要問題是預售資金監(jiān)管缺位，一些地方對預售資金監(jiān)管較為松懈，可能被開發(fā)商挪用，導致商品房后續(xù)建設停滯。

中國社科院財經戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據項目組組長鄒琳華分析，期房買賣，一般要求業(yè)主在訂房一定期限內交足首付并開始申請貸款支付剩余款項，放款后即開始償付按揭貸款本息，相當于購買期房后就要求支付全部款項。這接近于“集資建房”的升級版，主要是為了籌集建設資金，利用購房者個人信用為開發(fā)環(huán)節(jié)加杠桿融資，各類風險主要由購房者負擔。

“在當前期房預售制度下，購房者至少面臨延期交付及爛尾風險，即開發(fā)商為了滾動開發(fā)可能將購房資金挪作他用，而一些地方政府監(jiān)管部門的有限力量又難以實現(xiàn)有效監(jiān)管，導致延期交付及爛尾風險增大，不利于市場的健康發(fā)展。”鄒琳華說。

改革完善預售制度

條件成熟推現(xiàn)售制

一方面是積極意義，一方面是重重風險，我國商品房預售制度該何去何從?

有專家建議取消商品房預售制度，直接實行現(xiàn)房銷售。其理由在于：在預售制下，購房人幾乎承擔所有商品不能交付的風險;從行業(yè)層面看，預售制助推部分房企過度舉債、高杠桿擴張，容易引發(fā)資金鏈斷裂、項目擱置等系列風險;從金融層面看，銀行作為按揭貸款的發(fā)放方，一旦房企因為市場波動或經營不善，將面臨較大的壞賬壓力等。

還有專家建議，取消現(xiàn)行的預售制度，可以提高開發(fā)商的自有資金比例，降低銀行的貸款風險;可以抑制房地產市場的過度投資，擠壓因此而產生的經濟泡沫。

有專家認為，當下商品房預售制導致一些問題出現(xiàn)，主要是資金監(jiān)管出了問題。直接取消商品房預售制度并非最優(yōu)選項，而應該從保護購房者權益出發(fā)，改革完善這項制度。

“預售制沒有問題，也不應該取消，但要防患于未然，希望相關部門對延期交房的貸款情況及時出臺相應的法規(guī)政策，如因為開發(fā)商原因不能按期交房，應由開發(fā)商償還貸款，直到交房為止;如果一直未能交房，則全部貸款由開發(fā)商承擔。”趙秀池說。

在鄒琳華看來，當前，“房住不炒”已成為住房政策的基本出發(fā)點和共識，各地各部門正積極構建完善房地產市場長效機制。在新形勢下，推進期房預售制度改革，有利于踐行“房住不炒”的方略，更有利于完善銷售制度、保護購房者合法權益，是建立完善住房市場長效機制的重要組成部分。

他認為，由于我國住房市場發(fā)展還不平衡，期房預售制度改革需要因地制宜、穩(wěn)妥推進，不宜一刀切，有條件的城市可推進現(xiàn)售，同時探索為房地產開發(fā)提供替代性融資渠道，如政府土地信用支持等。

“對于不具備推進現(xiàn)售的城市，仍可預售，同時推進關鍵環(huán)節(jié)的改革，使期房預售向成熟市場的預訂式或分期付款式預售逐步趨近，更有效保護購房者權益。”鄒琳華說。

就具體舉措而言，他建議：推動預售資金監(jiān)管由行政監(jiān)管向市場化監(jiān)管轉變，由市場化監(jiān)管機構提供監(jiān)管并負連帶責任;從保障按期收房出發(fā)，進一步提高預售門檻，包括設定交房時間上限，提高資金投入比例并明確具體投向，要求開發(fā)企業(yè)就按期交房提供可靠的第三方擔保等;改變購銷雙方的不對等地位，如降低期房交付前的付款比例，延長付款時限，提供交付前悔約退房渠道，減輕購房者風險。

孟麗娜則提出，在中央“房住不炒”的精神下，從維護交易公平角度出發(fā)，行政主管部門應繼續(xù)完善商品房預售制度，提高預售許可條件，加強預售資金監(jiān)管、保險制度等，從立法上保障購房人的物權期待權，充分考慮按揭貸款模式下各方權利義務的平衡;在條件成熟的情況下推行商品房現(xiàn)售制度。

出臺資金監(jiān)管辦法

調整購房付款模式

孫建榮認為，在商品房預售制度仍將繼續(xù)存在的現(xiàn)實背景下，可以從以下四個方面進行調整和完善。

加快制定國家層面的城市商品房預售資金監(jiān)管辦法。盡管2022年1月29日住建部、中國人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關于規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管的意見》，但該意見僅為規(guī)范性文件，雖具有一定的指導作用，但效力層級較低。鑒于房地產行業(yè)在保民生方面的重大影響，商品房預售資金監(jiān)管制度作為《城市商品房預售管理辦法》的配套制度，仍應該通過制定部門規(guī)章等立法形式予以明確，從而對全國各地的商品房預售資金監(jiān)管形成統(tǒng)一的上位法規(guī)制，為各地的預售資金監(jiān)管提供統(tǒng)一的參照和標準，在彌補監(jiān)管缺位的同時，修正過度監(jiān)管，以立法形式明確監(jiān)管主體，規(guī)范預售資金監(jiān)管全程;明確預售資金的繳付和支出機制，實現(xiàn)?？顚Ｓ?明確開發(fā)企業(yè)的違規(guī)行為，并確定處罰標準和范圍。

加快修訂城市商品房預售管理辦法，提高商品房預售的門檻。如提高投入開發(fā)建設資金在工程建設總投資中的占比(現(xiàn)為25%)或增加關于工程形象進度的相關規(guī)定等，提高行業(yè)內開發(fā)企業(yè)的整體質量;可考慮設立商品房預售的履約擔保機制及預售項目的信息披露機制等，從而避免因信息不透明、不對稱導致購房人損失。

落實相關單位或部門的監(jiān)管職責，強化政府在預售資金監(jiān)管中的作用。明確銀行在預售資金繳付和支出環(huán)節(jié)的責任，對出現(xiàn)違規(guī)操作的銀行，可設置一定期限內的行業(yè)禁入等處罰;協(xié)調各單位、各部門建立統(tǒng)一的交易監(jiān)管平臺，實現(xiàn)各方的信息和資源共享，使監(jiān)管主體能夠實時掌握預售資金的繳付和支取情況，及時查處擅自抽取監(jiān)管資金等違法違規(guī)行為。

“建議調整購房款付款模式。將現(xiàn)有模式變?yōu)橘彿咳税垂こ踢M度分期付款的模式，即在工程投資額或工程形象進度達到一定標準后，購房款按購房合同約定的工程進度分期支付;對于申請銀行貸款的購房人，后續(xù)按揭貸款由銀行根據購房合同約定的工程進度逐步發(fā)放。”孫建榮說。(記者 陳磊)

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