揭秘“墳地產(chǎn)”生意：最高單價(jià)達(dá)30萬(wàn)，賣一塊賺11萬(wàn)

比房地產(chǎn)更賺錢的行業(yè)，是“墳地產(chǎn)”。

近日，國(guó)內(nèi)最大的殯葬業(yè)上市公司福壽園（01448.HK）發(fā)布財(cái)報(bào)，2021年，其每塊經(jīng)營(yíng)性墓穴平均銷售服務(wù)收益11.08萬(wàn)元，比2020年均價(jià)上漲約3千元，比2019年均價(jià)上漲8千元。

2020年，福壽園經(jīng)營(yíng)性墓穴平均銷售單價(jià)同比增加約5%。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院，同年一線城市新建商品住宅成交均價(jià)僅上漲2.7%。

2021年，墓地銷售開始提量，為一批殯葬概念股帶來(lái)利潤(rùn)增長(zhǎng)空間。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年，福壽園營(yíng)收23.26億元，同比增長(zhǎng)22.9%；凈利潤(rùn)8.9億元，同比增長(zhǎng)17.5%。安賢園中國(guó)（00922.HK）在截至2021年9月底的半年內(nèi)（2021年4月-2021年9月），營(yíng)收增長(zhǎng)11.52%。

A股“殯葬第一股”福成股份（600965.SH），則在2021年前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收增長(zhǎng)28.66%、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)69.69%。

講求孝道的文化下，特殊的剛需性支撐起墓地價(jià)格，但有限的土地內(nèi)顯然還不能滿足殯葬企業(yè)的野心。2021年，殯葬公司收購(gòu)、擴(kuò)張，并推廣“生前契約”等，意欲在原銷售墓地業(yè)務(wù)外尋找利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

4月1日，就墓穴價(jià)格漲跌、收并購(gòu)情況、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)及數(shù)字化和增值服務(wù)等問(wèn)題，時(shí)代周報(bào)記者發(fā)送采訪提綱至安賢園中國(guó)、福壽園和福成股份等企業(yè)的官網(wǎng)郵箱，截至發(fā)稿未獲回應(yīng)。時(shí)代周報(bào)記者多次撥打福成股份董秘辦電話均未接通。

生態(tài)葬墓穴面積不足1㎡

近年，墓地價(jià)格上漲已不是秘密。

福壽園的墓園和殯儀服務(wù)收入主要來(lái)自上海、河南、安徽、江蘇等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的省份或直轄市。2021年，福壽園每塊經(jīng)營(yíng)性墓穴平均銷售服務(wù)收益11.08萬(wàn)元，公司超四成墓園及殯儀服務(wù)收入來(lái)源于上海。

4月2日，時(shí)代周報(bào)記者從福壽園工作人員處獲悉，福壽園位于上海浦東的某陵園墓穴價(jià)格在3萬(wàn)元至30萬(wàn)元之間，較便宜的生態(tài)葬價(jià)格在3萬(wàn)元-10萬(wàn)元之間，墓穴面積均在1㎡以內(nèi)，價(jià)格與墓穴大小、間隔和綠化有關(guān)。

福成股份財(cái)報(bào)顯示，旗下河北三河市的靈山寶塔陵園位于北京大七環(huán)與京秦高速交匯口，客戶來(lái)自京津冀等。靈山寶塔陵園官網(wǎng)顯示，其提供的不同墓型最低報(bào)價(jià)在1.98萬(wàn)元-15.8萬(wàn)元之間。其中最便宜的墓型為樹葬，最貴的是藝術(shù)墓碑。

4月2日，時(shí)代周報(bào)記者咨詢?cè)摿陥@工作人員得知，以上墓型價(jià)格差別主要因?yàn)榄h(huán)境和石材不同，占地面積差別不大，最小的墓型占地面積約0.4㎡，最大的墓型也不超過(guò)0.8㎡。價(jià)格較實(shí)惠的一種樹葬形式是在大樹下放小臥碑，沒(méi)有墓穴。

以上陵園墓穴價(jià)格高企不是個(gè)例。華金證券據(jù)民政部口徑估算得，2006年至2018年，國(guó)內(nèi)殯葬服務(wù)行業(yè)合計(jì)收入規(guī)模年復(fù)合增速約8.8%，殯葬銷售穴位均價(jià)持續(xù)提升。

毛利率遠(yuǎn)超房地產(chǎn)行業(yè)

高價(jià)支撐下，殯葬業(yè)擁有高毛利率。

自2014年并購(gòu)陵園進(jìn)入殯葬業(yè)，福成股份的殯葬服務(wù)業(yè)務(wù)便以高毛利率支撐公司利潤(rùn)。2016年-2020年，福成股份殯葬業(yè)務(wù)毛利率分別為84.84%、86.78%、87.96%、87.14%和81.01%，遠(yuǎn)高于福成股份的畜牧及食品加工業(yè)20%左右毛利率、餐飲業(yè)60%左右毛利率。

即便福成股份殯葬業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)的營(yíng)收常年不及總營(yíng)收20%，但2016年及2017年年報(bào)均稱，該業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了公司一半以上利潤(rùn)，近年仍是貢獻(xiàn)利潤(rùn)的主要業(yè)務(wù)。

據(jù)萬(wàn)得數(shù)據(jù)，2016-2020財(cái)年，主業(yè)為殯葬的安賢園中國(guó)每年的銷售毛利率均不低于63%。在截至2021年9月底的半年內(nèi)，銷售毛利率達(dá)68.47%。

相比下，同樣是與土地相關(guān)的生意，不論是A股還是港股，主流房地產(chǎn)企業(yè)均未錄得如此高毛利率。

2021年和2020年，A股市值最大的房企萬(wàn)科A（000002.SZ）整體毛利率（扣除營(yíng)業(yè)稅金及附加后）為17.2%和22.8%；港股的碧桂園（02007.HK）銷售毛利率為17.74%和21.8%，華潤(rùn)置地（01109.HK）銷售毛利率為26.97%、30.86%。

殯葬企業(yè)擴(kuò)張踩雷

2021年多家殯葬公司迎來(lái)利潤(rùn)提升。

福成股份旗下的主要墓園靈山寶塔陵園，在2021年上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)4323萬(wàn)元，同比增加312%。財(cái)報(bào)稱，疫情平穩(wěn)，客戶前往陵園洽談逐漸恢復(fù)正常，公司通過(guò)改造墓區(qū)環(huán)境、豐富墓位類型等方式促進(jìn)銷售。

2021年，福壽園銷售墓穴2.47萬(wàn)個(gè)，比上一年增加1.03萬(wàn)個(gè)。其中，經(jīng)營(yíng)性墓穴銷售1.51萬(wàn)個(gè)，同比增加15.6%，此項(xiàng)收益16.76億元，同比增加19%。安賢園中國(guó)則在截至2021年9月底的半年內(nèi)，實(shí)現(xiàn)了墓位和龕位銷售收益1.43億港元，同比增加12.3%。

在有限的區(qū)域內(nèi)促進(jìn)銷售，已不能滿足殯葬公司的擴(kuò)張野心。2021年，福壽園開始了大舉收購(gòu)。

2021年3月，福壽園與山東菏澤福祿源簽訂投資協(xié)定，收購(gòu)后者90%股權(quán)；5月，福壽園收購(gòu)安徽龍門文化陵園有限公司全部股權(quán)，在安徽區(qū)域完成合肥、宣城、淮北、巢湖、阜陽(yáng)等地布局；6月，與大連市大連灣人文紀(jì)念公園項(xiàng)目簽約，以開拓東北地區(qū)業(yè)務(wù)；10月，福壽園簽約收購(gòu)河北省涿鹿隆暉天富元寶山開發(fā)管理有限公司30%股權(quán)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)深入京津冀地區(qū)。

多項(xiàng)收購(gòu)?fù)瓿珊?，福壽園業(yè)務(wù)進(jìn)入全國(guó)19個(gè)省、自治區(qū)或直轄市的40余座城市。

福壽園收購(gòu)擴(kuò)張不是個(gè)例。

2021年11月，福成股份在投資者互動(dòng)平臺(tái)稱，福壽園通過(guò)并購(gòu)等有效方式增加土地儲(chǔ)備、提高利潤(rùn)水平是非常有效的做大企業(yè)方式，福成股份始終沒(méi)有停止市場(chǎng)拓展的步伐。

但殯葬企業(yè)通過(guò)收購(gòu)擴(kuò)張市場(chǎng)并非沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。

2018年，福成股份向湖南韶山天德福地陵園有限責(zé)任公司（下稱“天德福地”）投資1.8億元，取得后者60%股權(quán)。但天德福地連續(xù)兩年未完成業(yè)績(jī)承諾，2019年凈利潤(rùn)虧損1182萬(wàn)元、2020年凈利潤(rùn)虧損580萬(wàn)元。2020年，福成股份才發(fā)現(xiàn)天德福地陵園原股東有未披露補(bǔ)充協(xié)議且可能存在大額負(fù)債，隨后，天德福地被立案?jìng)刹臁?/p>

“白事生意”面臨消費(fèi)降級(jí)挑戰(zhàn)

在行業(yè)高毛利率背后，殯葬公司并非沒(méi)有隱憂。對(duì)殯葬行業(yè)而言，除了增加土地儲(chǔ)備以促進(jìn)銷售的路徑外，企業(yè)還需調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)對(duì)沖市場(chǎng)環(huán)境變化、謀求業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

有跡象顯示，某些年份墓穴銷售數(shù)量增長(zhǎng)乏力、客戶消費(fèi)意愿下降等市場(chǎng)環(huán)境變化已對(duì)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)造成影響。

2016年-2020年，福成股份每年?duì)I收同比增長(zhǎng)幅度均未超過(guò)7%，其中三年甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。2017年，福成股份營(yíng)收、凈利潤(rùn)分別下降0.76%和15.26%，2019年?duì)I收下降0.47%，2020年?duì)I收和凈利潤(rùn)分別下降24.92%和42.37%。

2019年，福成股份年報(bào)顯示，殯葬業(yè)務(wù)收入下降29.03%，主要是大環(huán)境影響，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加大，銷售量下降，客戶選擇檔次下降等原因所導(dǎo)致。

近年，福壽園和安賢園中國(guó)每年?duì)I收也未有爆發(fā)性增長(zhǎng)。

2018年-2020年，福壽園營(yíng)收分別增長(zhǎng)11.8%、12.1%和2.3%。2018年財(cái)報(bào)顯示，當(dāng)年可比較墓園經(jīng)營(yíng)性墓穴銷售數(shù)量較去年少。

2018-2021財(cái)年，安賢園中國(guó)營(yíng)收同比增長(zhǎng)分別約28%、8%、29%和4%。營(yíng)收增長(zhǎng)較慢的2021財(cái)年，其旗艦項(xiàng)目浙江安賢園墓位銷售有所減少。

為促進(jìn)銷售，多家公司均在調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，適應(yīng)消費(fèi)需求。

就市場(chǎng)整體看，高端的藝術(shù)墓是墓型價(jià)格較高者，生態(tài)墓則更節(jié)約地塊且普遍價(jià)格偏低。福壽園在近年的財(cái)報(bào)中均指出，公司在擴(kuò)大生態(tài)節(jié)地產(chǎn)品和藝術(shù)墓的比重，壓縮傳統(tǒng)墓比重，提高土地利用效率。2021年財(cái)年，安賢園中國(guó)也著力推行小型化、個(gè)性化節(jié)地生態(tài)葬，如草坪葬、樹葬、黃河葬等。

同時(shí)，福壽園還推出了生前契約業(yè)務(wù)，通過(guò)提早鎖定客戶未殯葬和墓園板塊帶來(lái)客戶儲(chǔ)備。2021年，該公司生前契約共簽訂合約1.38萬(wàn)份，同比增長(zhǎng)133.1%。2021財(cái)年，安賢園中國(guó)則推出晶石制作創(chuàng)新業(yè)務(wù)。

疫情對(duì)殯葬公司墓穴銷售等業(yè)務(wù)的影響未完全消失。福壽園推出福壽云祭掃創(chuàng)新服務(wù)等，福成股份推出了云祭掃、代客祭掃等互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)。但就推出數(shù)字化服務(wù)的效果，福壽園、福成股份和安賢園中國(guó)未回復(fù)時(shí)代周報(bào)記者。

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