業(yè)務(wù)模式獲資本市場肯定 越秀地產(chǎn)獲得維持 “買入”評級

3月10日，越秀地產(chǎn)股份有限公司(00123.HK)公布其截至2021年業(yè)績公告。公告顯示，2021年越秀地產(chǎn)累計合同銷售金額約為人民幣1151.5億元，同比上升20.2%；全年營業(yè)收入約為人民幣573.8億元，同比上升24.1%；核心凈利潤約為人民幣41.5億元，同比上升3.2%。3月14日，知名投行浙商證券首次覆蓋越秀地產(chǎn)，并給予“買入”評級。同時多家境內(nèi)外知名投行機(jī)構(gòu)、中金公司、花旗銀行、建銀國際、興業(yè)證券、農(nóng)銀國際、中信里昂、中銀國際等也對越秀地產(chǎn)維持了“買入”建議。此外，越秀地產(chǎn)持續(xù)獲得多家投行優(yōu)先推薦，包括中金公司（積極推薦）、星展銀行（行業(yè)首選）、建銀國際（行業(yè)首選）、農(nóng)銀國際（中小盤股首選），并首次獲花旗銀行推薦為“中小盤股最佳選擇”。

業(yè)績增長獲投行認(rèn)可，2022年銷售穩(wěn)健增長

越秀地產(chǎn)2021年實現(xiàn)全年累計合同銷售金額1151.5億元，同比上升20.2%，對應(yīng)年度銷售目標(biāo)1122億元完成度為103%，完成情況超過預(yù)期。

對此，農(nóng)銀國際、中信里昂報告中表示，截至2021年末，越秀地產(chǎn)已售未入賬銷售額約為1506.5 億元，同比增長25.9%，這將支撐越秀地產(chǎn)未來幾年的收入增長，銷售業(yè)績將長期保持穩(wěn)定，因此，對越秀地產(chǎn)維持“買入”建議。此外，中金證券、花旗銀行、中信里昂、中銀國際均在報告中提到，越秀地產(chǎn)計劃2022年銷售額同比增長7%至1235億元?？紤]到可售資源充裕達(dá)2146億元（隱含去化率同比大體持平于 58%）且可售資源布局優(yōu)越，約六成在大灣區(qū)，達(dá)成該目標(biāo)的可見度較高。同時，憑借越秀地產(chǎn)的財務(wù)穩(wěn)健、逆周期收購?fù)恋氐娘@著表現(xiàn)以及較強(qiáng)的合同銷售前景，預(yù)計將繼續(xù)跑贏大市并獲得市場份額，2022年越秀地產(chǎn)的銷售穩(wěn)健增長。

財務(wù)健康穩(wěn)健，信用評級展望“穩(wěn)定”

據(jù)越秀地產(chǎn)業(yè)績報告顯示，2021年，公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別為69.1%、47.1%和1.36倍，財務(wù)健康穩(wěn)健，三道紅線指標(biāo)保持綠檔達(dá)標(biāo)；公司平均借貸成本同比下降36個基點至4.26%，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，融資渠道多元。穆迪、惠譽(yù)繼續(xù)維持 Baa3 和 BBB-投資級信用評級，展望“穩(wěn)定”。

花旗銀行、中金公司、興業(yè)證券、浙商證券、中銀國際、建銀國際等機(jī)構(gòu)均在報告中表示，越秀地產(chǎn)財務(wù)狀況穩(wěn)定，維持三線綠檔達(dá)標(biāo)，融資渠道暢通、在下行的市場中仍表現(xiàn)突出。其中，中金公司認(rèn)為，越秀地產(chǎn)作為國企融資優(yōu)勢突出，去年下半年新發(fā)三期公司債票面利率基本低于3.5%，財務(wù)端優(yōu)勢凸顯有望助其今年在招拍掛和收并購等市場逢低吸納優(yōu)質(zhì)土儲，進(jìn)一步提升增長動能。

低成本多元納儲優(yōu)勢凸顯，助力業(yè)績增長

2021年，越秀地產(chǎn)充分運用“6+1”特色化、多元化增儲模式，于18個城市共新增37幅優(yōu)質(zhì)土儲，總建筑面積約為918萬平米，其中來自 TOD、城市運營、國企合作等多元化渠道增儲占比達(dá)56%。在區(qū)域策略上，越秀地產(chǎn)堅持聚焦優(yōu)勢區(qū)域并持續(xù)深耕，截至2021年末，其總土儲達(dá)2711萬平米，同比增長10.5%，其中大灣區(qū)占比55%，一、二線城市總土儲占比 91%。

充裕的優(yōu)質(zhì)土儲，將持續(xù)有力地推動越秀地產(chǎn)業(yè)績長期穩(wěn)健增長?；ㄆ煦y行指出，多元化的土地儲備和有利的融資渠道可以助力越秀地產(chǎn)實現(xiàn)2022年5-10%的增長，預(yù)計公司銷售穩(wěn)定在5-10%的增速以及收入復(fù)合年增長率約5%。鑒于越秀地產(chǎn)可見的銷售增長、資源優(yōu)勢和估值，投資價值可觀，維持越秀地產(chǎn)“買入”評級。

中信里昂、浙商證券也在其報告中指出，融資成本與獨特的產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢，是越秀地產(chǎn)進(jìn)行多元擴(kuò)儲的基礎(chǔ)，有利于公司形成長周期、高利潤項目與“短平快”項目的合理搭配。而中金公司、浙商證券評價，越秀地產(chǎn)土儲充足且聚焦一二線城市，為其未來增長提供強(qiáng)有力支撐，多元增儲有望實現(xiàn)彎道超車。兩家機(jī)構(gòu)更強(qiáng)調(diào)截至2021年底越秀地產(chǎn)土儲未售貨值可覆蓋約4年銷售，未來可供貨值充足，銷售規(guī)模仍有上升潛力。

獨特TOD模式深化，有利于行業(yè)突圍

興業(yè)證券、浙商證券在報告中指出，越秀地產(chǎn)獨特的TOD 模式有利于公司在行業(yè)格局演化過程中實現(xiàn)突圍，TOD項目周轉(zhuǎn)快，毛利率高。為未來公司穩(wěn)定釋放利潤奠定基礎(chǔ)。截至2021年12月31日，越秀地產(chǎn)TOD項目保持穩(wěn)健，全年共實現(xiàn)合同銷售金額約人民幣178.7億元，同比上升5.1%。2021年上半年，越秀地產(chǎn)成功獲取廣州星航（廣州黃埔廟頭）TOD項目，新增TOD土地儲備21萬平方米。截至2021年末，公司TOD項目總土儲為376萬平米，占總土儲的13.9%，占大灣區(qū)土儲的 25.2%。因此，借力獨特的TOD資源，有望進(jìn)一步鞏固公司的競爭優(yōu)勢。

2021年越秀地產(chǎn)成績表現(xiàn)優(yōu)異，依托國企背景、穩(wěn)健的財務(wù)表現(xiàn)和多元化、特色化增儲模式，以及獨特的TOD模式獲得資本市場多家投行青睞。未來，越秀地產(chǎn)有望進(jìn)一步提升市場占有率，持續(xù)全國化布局的腳步，努力為股東及投資者創(chuàng)造更亮眼的成績。

關(guān)鍵詞： 越秀地產(chǎn)