政策緊鑼密鼓，保障性租賃住房公募REITs或開啟元年

1月28日，公募REITs再傳好消息，上交所、深交所、中國(guó)結(jié)算發(fā)布基金通業(yè)務(wù)指引，為有需求的場(chǎng)外公募REITs投資者提供補(bǔ)充退出渠道。

2021年是我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行元年，首批REITs產(chǎn)品表現(xiàn)突出，投資者認(rèn)購(gòu)熱情高漲。

展望2022年，多名受訪的REITs業(yè)內(nèi)人士指出，隨著各地保障性租賃住房項(xiàng)目加速開展，即將與開疆拓土的REITs相遇，公募REITs有望迎來(lái)新一波擴(kuò)容。

金融扶持租房業(yè)務(wù)力度增大

2021年7月，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《REITs試點(diǎn)通知》）。其中提到，各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項(xiàng)目被納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目。

2021年也是保障性租賃住房元年，住建部部長(zhǎng)王蒙徽表示，“十四五”期間我國(guó)將以發(fā)展保障性租賃住房為重點(diǎn)，進(jìn)一步完善住房保障體系。

今年1月11日，在國(guó)新辦舉行的《“十四五”公共服務(wù)規(guī)劃》新聞發(fā)布會(huì)上，住建部住房保障司負(fù)責(zé)人潘偉表示，以人口流入多、房?jī)r(jià)高的城市為重點(diǎn)，加快發(fā)展保障性租賃住房，“十四五”期間，40個(gè)重點(diǎn)城市初步計(jì)劃新增650萬(wàn)套（間），預(yù)計(jì)可幫助1300萬(wàn)新市民、青年人等緩解住房困難。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者梳理，“十四五”期間，保障性租賃住房“配額”較多的省市包括廣東（129.7萬(wàn)套）、浙江（120萬(wàn)套）、江蘇（50萬(wàn)套）、上海（47萬(wàn)套）、北京（40萬(wàn)套）、重慶（40萬(wàn)套）、山東省（40萬(wàn)套）。

中信證券測(cè)算，預(yù)計(jì)“十四五”期間保障性住房建設(shè)投資或達(dá)2.34萬(wàn)億元。其中，2022年有望實(shí)現(xiàn)投資5600億元，拉動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長(zhǎng)2.7%。

2021年初，住建部表態(tài)加速推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展以來(lái)，政策上頻繁強(qiáng)調(diào)加大金融支持住房租賃業(yè)務(wù)的力度，住房租賃專項(xiàng)債積極發(fā)行。

從募資情況看，住房租賃專項(xiàng)債一般是指募集資金專項(xiàng)用于租賃住宅的建設(shè)或住房租賃相關(guān)借款償還的債券，主要為公司債，投向租賃住宅的資金比例沒有明確規(guī)定，但基本大于70%。

目前，地方出臺(tái)的保障性租賃住房相關(guān)政策文件中，紛紛明確支持符合條件的保障性租賃住房項(xiàng)目申報(bào)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然向時(shí)代周報(bào)記者表示，住房租賃專項(xiàng)債、類REITs等融資方式本質(zhì)上還是債的屬性，但保租房公募REITs則是直接融資，可以看作是一種“IPO”行為。兩者最大差異在于，后者不會(huì)體現(xiàn)在企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表中。

其次，前者更多是面向機(jī)構(gòu)類投資者，后者可以在二級(jí)市場(chǎng)上交易流通?？梢哉f(shuō)，保租房公募REITs介于債券和股票之間，比債券更靈活，且具有波動(dòng)小、派息頻率穩(wěn)定的特點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)比股票低。因此，對(duì)于關(guān)系國(guó)計(jì)民生的租賃住房市場(chǎng)，保租房公募REITs是非常適宜的融資工具。

公募REITs未來(lái)大有可為

已有多地開展保障性租賃住房REITs工作。

2021年11月26日，廣州人才工作集團(tuán)與建行廣東分行、建信基金、建信資本就“廣州香雪國(guó)際公寓”作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，為人才工作集團(tuán)發(fā)行保障性租賃住房REITs產(chǎn)品簽署合作協(xié)議。

2022年1月12日，南京市舉行“保障性租賃住房項(xiàng)目集中交付暨新項(xiàng)目集中開工、公募REITs集中簽約”活動(dòng)，期間集中簽約了3個(gè)保租房公募REITs合作框架協(xié)議，預(yù)計(jì)發(fā)行金額35億元-40億元。

REITs研究中心執(zhí)行主任劉洋曾表示，住房租賃REITs將作為重要的金融支持手段得到長(zhǎng)效推動(dòng)和實(shí)施，租賃住房也將成為中國(guó)公募REITs最有希望的突破口和落腳點(diǎn)。

目前上市的11只公募REITs中，涵蓋范圍有生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施、交通基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施以及倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施。

2021年12月31日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》，明確七方面要求，為進(jìn)一步加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)有關(guān)工作再做部署。

今年1月17日，證監(jiān)會(huì)召開的2022年系統(tǒng)工作會(huì)議上，也提到推動(dòng)拓寬基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)范圍。1月27日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布消息透露，目前全國(guó)正在實(shí)質(zhì)性推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行準(zhǔn)備工作的項(xiàng)目接近百個(gè)。

隨著各項(xiàng)機(jī)制的完善及政策的大力支持，2022年公募REITs預(yù)計(jì)將會(huì)迎來(lái)進(jìn)一步擴(kuò)容。1月28日，滬深交易所及中國(guó)結(jié)算發(fā)布了基金通業(yè)務(wù)指引，符合條件的基金公司（直銷）、銀行、第三方銷售機(jī)構(gòu)等場(chǎng)外基金銷售機(jī)構(gòu)可申請(qǐng)開通基金通業(yè)務(wù)權(quán)限，這為有需求的場(chǎng)外公募REITs投資者提供了補(bǔ)充退出渠道。

“REITs對(duì)于我國(guó)住房租賃行業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)，不僅能夠使住房租賃企業(yè)‘輕裝上陣’，從真正意義上實(shí)現(xiàn)‘開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、金融退出’的商業(yè)模式，而且將加速整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整?！壁w然稱。

她進(jìn)一步指出，公募REITs本身就是一種主動(dòng)管理型工具，由于其每年收益分配比例不低于年度可供分配利潤(rùn)的90%，實(shí)際上是以全新的REITs租金分紅邏輯改變傳統(tǒng)房地產(chǎn)的高周轉(zhuǎn)銷售邏輯，從而避免房地產(chǎn)價(jià)格和租金過(guò)快上漲預(yù)期，這也是REITs被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展穩(wěn)定器的主要原因。

關(guān)鍵詞： REITs公墓基金