珠江投資、合生創(chuàng)展兩位“沉睡地主”與朱孟依的考量

中華網(wǎng)財經(jīng)10月20日訊：合生創(chuàng)展、珠江投資為朱孟依的一手締造的兩家“手足企業(yè)”，這兩家公司業(yè)務(wù)極為相似相輔相成，現(xiàn)如今前者由朱孟依小女兒朱桔榕接手、而后者則為次子朱偉航管理。

對于同時手握大量土地而轉(zhuǎn)入慢開發(fā)的兩家公司來說，其原因也與其創(chuàng)始人朱孟依有著直接考量。

媒體對于朱孟依鮮有報道。不過一則公開報道卻透露出其在土地與開發(fā)面的考量。據(jù)悉在一次內(nèi)部會議上，朱孟依也承認(rèn)過去數(shù)年合生發(fā)展步伐落在同行后面，“從前我們可以跟萬科比肩，現(xiàn)在確實不在同一個層次上?！钡廊徽J(rèn)為在目前復(fù)雜環(huán)境下謹(jǐn)慎些沒有壞處，而且合生擁有大量優(yōu)質(zhì)的市中心土地儲備商尚未啟動。

正是由于朱孟依的謹(jǐn)慎，合生創(chuàng)展開發(fā)速度一直被外界認(rèn)為“慢周轉(zhuǎn)”，而手握大量優(yōu)質(zhì)土地也被外界解讀為“沉睡地主”，而如今這一稱謂也同樣適應(yīng)珠江投資。

先來說說珠江投資，就目前最新信息顯示，其于10月20日公布，經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會“證監(jiān)許可〔2019〕2261號”文核準(zhǔn)，廣東珠江投資股份有限公司（以下簡稱“發(fā)行人”）獲準(zhǔn)向合格投資者公開發(fā)行面值不超過人民幣100億元（含）的公司債券，本次債券分期發(fā)行。根據(jù)《廣東珠江投資股份有限公司2020年面向合格投資者公開發(fā)行公司債券（第一期）發(fā)行公告》，本期債券發(fā)行規(guī)模不超過人民幣10.00億元（含）。本期債券的期限為5年期。

值得注意的是，據(jù)公告信息顯示，本期債券實際發(fā)行金額下調(diào)至5.5億元，票面利率為6.50%，發(fā)行工作已于2020年10月19日結(jié)束。本期債券的期限為5年期。附第2年末及第4年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)。

公告強(qiáng)調(diào)，發(fā)行人的董事、監(jiān)事、高級管理人員、持股比例超過5%的股東及其他關(guān)聯(lián)方未參與本期債券認(rèn)購。

中華網(wǎng)財經(jīng)查詢發(fā)行人（珠江投資）2020年上半年公司債半年度報告了解到，報告期內(nèi)，從營業(yè)收入的構(gòu)成來看，房地產(chǎn)開發(fā)與銷售業(yè)務(wù)是公司主要收入來源，其他業(yè)務(wù)主要包括建筑施工、租賃服務(wù)、商業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理等。2020年6月末公司總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)1,831.63億元，實現(xiàn)營業(yè)收入39.36億元，實現(xiàn)利潤總額3.75億元。

負(fù)債方面，報告期末公司總負(fù)債為1402億元，較上年末上漲2.69個百分點(diǎn)。

其中，有息借款，報告期末借款總額816.18億元，其中短期有息借款54.9億元；上年末借款總額836.99億元，其中短期有息借款83.25億元；借款總額總比變動-2.49%。公司一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為165.52億元，較上年末增加112.81億元，增幅達(dá)214.02%。

土儲方面，據(jù)此前，聯(lián)合信用評級有限公司在出具的一份《債券跟蹤評級報告》顯示，截至2019年底，珠江投資儲備土地面積1082.65萬平方米，儲備建筑面積2129.91萬平方米（含未開工面積和部分在建未完工面積）。其土儲主要分布于北京、廣州、上海、深圳、成都和天津等城市。從不同城市來看，珠江投資土儲主力在北京。北京有953.91萬平方米，廣州為446.47萬平方米，上海為106.66萬平方米。

這里不得不說作為珠江投資的“手足企業(yè)”的另一家公司合生創(chuàng)展，其有著與珠江同等規(guī)模的資產(chǎn)與負(fù)債，且二者都有著掌握著大量優(yōu)質(zhì)的待轉(zhuǎn)化土儲，這也是令同行艷羨之處，低成本坐享土地溢價帶來的高紅利。

不過《債券跟蹤評級報告》指出珠江投資潛在風(fēng)險為土地儲備中非住宅及商業(yè)地塊占比較大，該性質(zhì)的土地流動性和去化方式存在較大的不確定性。與此同時，城市更新項目投入周期長、不確定性也較大，對資金占用明顯，未來仍需較大的投資規(guī)模，面臨較大的資金需求。

這一點(diǎn)上與合生創(chuàng)展有著明顯的不同。不過，珠江投資作為北京分鐘寺地塊的一級開發(fā)公司，僅土地整理返還款就回收了112.98億元。而合生創(chuàng)展砸下180億巨資拿下北京分鐘寺地塊也算是二者土儲轉(zhuǎn)移一次完美的協(xié)作。

（中華網(wǎng)財經(jīng)綜合 文/衛(wèi)東）

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