失效的招股書(shū)：中小房企上市賽道“堵車(chē)”了

中小房企在對(duì)接資本市場(chǎng)的路上始終“不拋棄、不放棄”。

10月12日，四川排名前列的房企領(lǐng)地控股集團(tuán)有限公司（下稱(chēng)“領(lǐng)地控股”）向港交所提交更新后的招股書(shū)文件。

3天前，領(lǐng)地控股于今年4月提交的首份招股書(shū)顯示為“失效”。這意味著，在首次赴港上市受挫后，領(lǐng)地控股迅速再次啟動(dòng)了IPO程序。

實(shí)際上，近年來(lái)小房企沖擊IPO失敗的案例并不鮮見(jiàn)。與領(lǐng)地集團(tuán)同期的有上坤地產(chǎn)、大唐地產(chǎn)、三巽控股，再往前，有萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際、海倫堡、奧山控股，其中萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際前后四次地標(biāo)，沖刺IPO仍然未能成功。

“房企提交至港交所的招股說(shuō)明書(shū)失效，并不代表企業(yè)就不能上市。更新后再度提交招股書(shū)，反而說(shuō)明企業(yè)認(rèn)為其有能力解決當(dāng)前的問(wèn)題，”國(guó)金證券(香港)執(zhí)行董事兼投行部董事總經(jīng)理黃立沖認(rèn)為，但屢次提交未能通過(guò)港交所聆訊，原因就比較復(fù)雜了。

“失效—更新”循環(huán)

與領(lǐng)地控股幾乎在同一時(shí)間，10月9日，上坤地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（下稱(chēng)“上坤地產(chǎn)”）向港交所遞交招股說(shuō)明書(shū)擬主板上市，獨(dú)家保薦人為農(nóng)銀國(guó)際。此次為上坤地產(chǎn)第二次遞交招股書(shū)，早在今年3月末，上坤地產(chǎn)第一次遞交申請(qǐng)，截至9月末，該申請(qǐng)已失效。

無(wú)獨(dú)有偶，繼2019年10月遞表赴港謀求上市后，今年5月份，安徽小房企三巽控股選擇第二次繼續(xù)上市。

2019年10月17日，三巽控股正式向港交所提交了招股書(shū)，建銀國(guó)際擔(dān)任其獨(dú)家保薦人。截止到今年4月17日，屆滿(mǎn)六個(gè)月后，三巽控股未獲得通過(guò)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年以來(lái)，向港交所遞交招股書(shū)的房企有上坤地產(chǎn)、領(lǐng)地控股、三巺控股、港龍地產(chǎn)、實(shí)地地產(chǎn)、大唐集團(tuán)、祥生控股、萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際、海倫堡等，其中多家房企均在招股說(shuō)明書(shū)失效后，再度提交更新后的招股說(shuō)明書(shū)，上市意愿明顯。其中，截至2019年12月，安徽房企萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際在連續(xù)4次遞表的情況下，仍被港交所拒之門(mén)外。

一位地產(chǎn)金融業(yè)人士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，以領(lǐng)地控股為例，該企業(yè)上市被否，主要還是因?yàn)樨?fù)債率高、利潤(rùn)率不高，且拿地范圍更多是三四五線城市，未來(lái)業(yè)績(jī)面臨較大的局限性和風(fēng)險(xiǎn)。

不過(guò)，IP Global中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在另一個(gè)角度提供了他的觀點(diǎn)。他在受訪時(shí)表示，港交所在對(duì)擬上市企業(yè)聆訊時(shí)，主要關(guān)注的是上市企業(yè)所遞交申請(qǐng)材料形式上的合規(guī)性以及程序上的合法性。因此，領(lǐng)地等房企之所以遞表失效，更多的是因?yàn)槠髽I(yè)自身資產(chǎn)確權(quán)方面可能存在瑕疵，以及財(cái)務(wù)方面也可能有一些不太合規(guī)的地方，需要調(diào)整。此外，企業(yè)申報(bào)和披露的信息，也可能不夠充分和完備，不能滿(mǎn)足港交所對(duì)擬上市企業(yè)的信披要求，所以才被港交所拒絕。

仍有個(gè)別“幸運(yùn)兒”

盡管如此，在通往港交所的這條擁擠的賽道上，近期仍有一家房企堪稱(chēng)“幸運(yùn)兒”誕生。

今年7月15日，兩次向港交所遞表的港龍中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（下稱(chēng)“港龍中國(guó)地產(chǎn)”，06968.HK）正式在香港聯(lián)交所掛牌上市，但首日即遭遇破發(fā)。

港龍中國(guó)地產(chǎn)是今年第二家獲批在港上市的內(nèi)地房企，也是疫情發(fā)生后的首家上市內(nèi)地房企，發(fā)售價(jià)定為3.93港元/股。

雖然有恒基地產(chǎn)主席兼董事總經(jīng)理李家杰全資擁有的Successful Lotus及中逸資本作為基石投資者，兩家機(jī)構(gòu)分別認(rèn)購(gòu)4000萬(wàn)港元，但發(fā)行首日上午港龍中國(guó)地產(chǎn)盤(pán)面最低跌至3.73港元/股，跌幅為5.08%，午后跌幅收窄，當(dāng)日收盤(pán)價(jià)3.92港元/股，跌幅為0.25%。

上述地產(chǎn)金融人士稱(chēng)，港龍中國(guó)地產(chǎn)符合上市條件，但是企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模和利潤(rùn)有限，拿地區(qū)域偏于一隅，發(fā)展空間不具備較高想象力，因此也不被廣大投資者所認(rèn)可。

10月14日，一位克而瑞證券分析師在接受采訪時(shí)表示，“港龍中國(guó)地產(chǎn)之所以能登陸港交所，是因?yàn)楫?dāng)時(shí)在港交所，資本沒(méi)有更好的標(biāo)的，沒(méi)有企業(yè)與之競(jìng)爭(zhēng)，這也導(dǎo)致了它即使能上市，也沒(méi)有多大的溢價(jià)空間?！倍?，螞蟻集團(tuán)在港交所上市，將會(huì)吸引大量資本，因此對(duì)規(guī)模較小的房企來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在并不是一個(gè)好的上市機(jī)會(huì)。

柏文喜分析稱(chēng)，目前內(nèi)地房企“高負(fù)債，高周轉(zhuǎn)”的商業(yè)模式，已經(jīng)不被資本市場(chǎng)追捧了，因此很多上市房企的市盈率相對(duì)來(lái)講都比較低。

“中小房企為了解決融資和流動(dòng)性壓力問(wèn)題，掛牌上市后出現(xiàn)破發(fā)現(xiàn)象，這并不是具體哪一家企業(yè)的問(wèn)題，而是目前整個(gè)內(nèi)房股較為普遍的現(xiàn)象，內(nèi)房股大多數(shù)估值都是比較低，基本上股價(jià)都低于每股凈資產(chǎn)?！?/p>

愈發(fā)擁擠的“上市路”

今年4月9日，領(lǐng)地控股在港交所遞交了IPO招股書(shū)，首次對(duì)外暴露了家底。

根據(jù)招股書(shū)，2017年-2019年領(lǐng)地集團(tuán)收益分別為53.39億、45.14億、75.68億，實(shí)現(xiàn)復(fù)合年增長(zhǎng)率19%。但凈利率一路下滑，2017年-2019年凈利率分別為12.2%、11.5%、8.9%，盈利能力連續(xù)跑輸行業(yè)平均值，2019年凈利潤(rùn)率更低至行業(yè)平均水平的一半。

再來(lái)看同樣被港交所卡在門(mén)外的海倫堡和三巽集團(tuán)。2016年至2018年，海倫堡溢利分別為28.98億元、19.8億元以及22.56億元；而三巽溢利分別為5599萬(wàn)元、-387.5萬(wàn)元、4499萬(wàn)元?？梢钥匆?jiàn)這兩家企業(yè)三年間，溢利均有增有降，且后兩年均不如第一年，其中三巽集團(tuán)經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)的情況尤為明顯。

而債務(wù)方面，逐年啟高的負(fù)債已經(jīng)成為領(lǐng)地控股繼續(xù)擴(kuò)張的負(fù)擔(dān)。根據(jù)招股書(shū)，2017年-2019年，領(lǐng)地凈負(fù)債率分別為60%、110%和140%。；而海倫堡凈資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)走高，分別為69.4%、83.4%和133.7%。此外，海倫堡在招股中還預(yù)期，未來(lái)“將繼續(xù)保持相當(dāng)高的借貸水平”。

中小房企急于登陸資本市場(chǎng)，用較為“便宜”的資金來(lái)“救命”，但目前這條上市之路已經(jīng)愈發(fā)擁擠。

上述證券分析師表示，若中小房企未能闖關(guān)IPO，也意味著將來(lái)的生存環(huán)境會(huì)愈發(fā)艱難，“老板自己圈子再大，也是有限的；靠股權(quán)融資，也不是長(zhǎng)久之計(jì)。”

中小企業(yè)要提升估值和股價(jià)，需要在商業(yè)模式方面進(jìn)行一些必要的創(chuàng)新，賦予企業(yè)以新的價(jià)值；另外，可能還要在衍生收入和附加收入方面，給資本市場(chǎng)提供更多的想象空間；第三，還需要塑造一個(gè)高成長(zhǎng)的概念，至于怎么樣去講好這個(gè)高成長(zhǎng)的故事，則要看眾企業(yè)各顯其能了，柏文喜認(rèn)為。

關(guān)鍵詞： 房企 IPO