時(shí)代中國(guó)半年?duì)I收縮水：仍看好國(guó)內(nèi)樓市

時(shí)代中國(guó)盈利縮水，是疫情下眾多房企的縮影，截至目前，有開(kāi)發(fā)商盈利同比已跌去七八成之多。

“受新冠肺炎疫情影響，集團(tuán)個(gè)別項(xiàng)目進(jìn)行折扣優(yōu)惠，因此銷售結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)毛利率下降有所影響。”在8月18日舉行的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，時(shí)代中國(guó)(01233.HK)董事會(huì)主席岑釗雄表示。

17日晚間，時(shí)代中國(guó)公布上半年業(yè)績(jī)，期內(nèi)集團(tuán)營(yíng)業(yè)額149.25億元，同比下降約6.4%;公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)15.37億元，同比下降約3.6%;核心凈利潤(rùn)18.299億元，同比增長(zhǎng)約1.3%;毛利率由去年同期的32.5%下降至26.9%。

除去疫情影響，時(shí)代中國(guó)上半年沒(méi)有實(shí)現(xiàn)城市更新項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化，因此沒(méi)有獲得相應(yīng)收入;銷售結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目多位于毛利率較低的區(qū)域，如江門(mén)、鶴山等，毛利率較高的產(chǎn)品收入確認(rèn)比例也較去年同期有所下降。

時(shí)代中國(guó)盈利縮水，是疫情下眾多房企的縮影，截至目前，有開(kāi)發(fā)商盈利同比已跌去七八成之多。因深耕大灣區(qū)市場(chǎng)、舊改項(xiàng)目?jī)?chǔ)備充裕，時(shí)代中國(guó)抗風(fēng)險(xiǎn)性尚可。其管理層表示，繼續(xù)看好國(guó)內(nèi)樓市，有信心完成全年目標(biāo)。

全年銷售目標(biāo)不變

時(shí)代中國(guó)成立于1999年，為香港聯(lián)合交易所上市企業(yè)，公司總部位于廣州，多年來(lái)持續(xù)深耕珠三角地區(qū)。據(jù)時(shí)代中國(guó)發(fā)布的2019年度業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，2019年，時(shí)代中國(guó)銷售額783.6億元，在克而瑞中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜中排名第38位。

作為還未跨入千億大門(mén)的房企，時(shí)代中國(guó)仍有規(guī)模訴求。時(shí)代地產(chǎn)上半年合同銷售約325.7億元，總建筑面積約為234.2萬(wàn)平方米。按823億元全年銷售目標(biāo)計(jì)算，該公司已完成39.57%。

從業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)看，粵港澳大灣區(qū)占大頭，整體貢獻(xiàn)占比近87%，其中佛山、廣州排名前兩位，銷售額占比分別為29%、25.6%。“上半年4%左右的銷售額增速是可以的，集團(tuán)有信心完成全年銷售目標(biāo)。”岑釗雄表示。

相較于受疫情沖擊嚴(yán)重的房企，時(shí)代中國(guó)半年業(yè)績(jī)表現(xiàn)尚可。以北京城建(600266.SH)為例，上半年該集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入34.38億元，同比下降45.1%;實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)2.52億元，同比下降78.81%。

聚焦商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的太古地產(chǎn)(01972.HK)，上半年?duì)I業(yè)收入65.51億港元，同比下滑13%。撇除投資物業(yè)估值變動(dòng)后，公司股東應(yīng)占溢利37.53億港元，同比下滑80%;每股盈利0.64港元，同比下滑80%。

小房企生存空間同樣表現(xiàn)不佳。上半年，臥龍地產(chǎn)(600173.SH)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4.86億元，同比下降38%;實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)1.71億元，同比下降40.9%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)1.31億元，同比下降41.76%。

“千億級(jí)房企往往是全國(guó)布局，而時(shí)代中國(guó)無(wú)論是銷售還是土地儲(chǔ)備情況，都聚焦在粵港澳大灣區(qū)——位于大灣區(qū)的土儲(chǔ)占比近90%。”岑釗雄稱，集團(tuán)已完成第一個(gè)階段的業(yè)務(wù)布局，在這個(gè)區(qū)域大概率可做到1100億元的規(guī)模。

與此同時(shí)，時(shí)代中國(guó)逐步向外擴(kuò)張，布局中國(guó)高增長(zhǎng)地區(qū)，如西南區(qū)域的成都，華中區(qū)域的武漢、長(zhǎng)沙，以及以杭州為代表的華東區(qū)域。截至2020年6月30日，集團(tuán)總土地儲(chǔ)備約2180萬(wàn)平方米，足夠未來(lái)三至五年發(fā)展所需。

雖然房企業(yè)績(jī)受到疫情極大沖擊，但岑釗雄仍看好下半年及未來(lái)中國(guó)樓市，并認(rèn)為房地產(chǎn)仍是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要基石。“企業(yè)也不希望杠桿太高，城市分化下，樓市局部會(huì)有亮點(diǎn)，發(fā)展更快、更活躍的地區(qū)，房?jī)r(jià)會(huì)有所上漲。”

其他房企管理層表達(dá)了類似看法。在2020博鰲房地產(chǎn)論壇上，旭輝控股(00884.HK)董事局主席林中認(rèn)為，從2018年開(kāi)始到2037年的20年，中國(guó)房地產(chǎn)將邁入平穩(wěn)增長(zhǎng)的時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)要順勢(shì)而為、與時(shí)俱進(jìn)。

以城市更新撬動(dòng)土儲(chǔ)

8月18日，廣東惠州仲愷陳江街道白云山片區(qū)，一宗城市更新地塊以底價(jià)5.7億元成功出讓，競(jìng)得人為惠州市時(shí)代愷悅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(時(shí)代中國(guó))，樓面價(jià)為1096元/平方米。

這是時(shí)代中國(guó)最新一次拿地動(dòng)作。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，時(shí)代中國(guó)2019年拿地金額、銷售金額、土儲(chǔ)貨值分別為233.97億元、783.6億元、3370億元，在TOP50房企中分別位列第41、38、39位，該集團(tuán)今年正逐步加大拿地力度。

據(jù)時(shí)代中國(guó)管理層介紹，截至2020年6月底，時(shí)代中國(guó)分別于佛山、長(zhǎng)沙以及東莞購(gòu)入7幅地塊，土地收購(gòu)成本總額約為42.64億元。值得注意的是，時(shí)代中國(guó)的拿地渠道更多專注于城市更新項(xiàng)目，以降低土儲(chǔ)成本。

7月28日，位于廣州黃埔科學(xué)城的兩宗宅地入市競(jìng)拍，總用地面積為12.38萬(wàn)平方米，最終兩宗地塊均由時(shí)代中國(guó)以底價(jià)摘得，總成交價(jià)為67億元，這兩宗地均涉及舊改項(xiàng)目。

岑釗雄稱，“房企未來(lái)持續(xù)發(fā)展很大程度和土地儲(chǔ)備、獲得土儲(chǔ)的能力有關(guān)，也和公司整體經(jīng)營(yíng)能力、風(fēng)險(xiǎn)把控能力有關(guān)。”他認(rèn)為在風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下，時(shí)代中國(guó)不需要用非常極端的方法擴(kuò)張。

實(shí)際上，隨著房企融資環(huán)境逐步收緊，最大程度發(fā)揮資金效用、低成本拿地是不得已而為之。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，上周房企境內(nèi)外融資(含計(jì)劃)金額約254.8億元，融資金額環(huán)比下降16.9%。

以杠桿撬動(dòng)規(guī)模越來(lái)越難，國(guó)內(nèi)又對(duì)建設(shè)用地供應(yīng)實(shí)行較嚴(yán)格的管控制度，大型城市通過(guò)新增土地、新建房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張的道路越走越窄，對(duì)樓市存量資產(chǎn)進(jìn)行更新盤(pán)活成為推動(dòng)城市發(fā)展的必經(jīng)之路。

截至2020年6月30日，時(shí)代中國(guó)城市更新項(xiàng)目總數(shù)超過(guò)150個(gè)，潛在總建筑面積約5200萬(wàn)平方米。岑釗雄表示，今年集團(tuán)預(yù)計(jì)有10個(gè)項(xiàng)目將轉(zhuǎn)化出來(lái)，總建筑面積200多萬(wàn)平方米，貨值大約為700億元。

年初，時(shí)代中國(guó)曾表示，今年將拿出250億元至300億元的資金購(gòu)置土地。“未來(lái)拿地預(yù)算的整個(gè)策略沒(méi)有改變，依舊會(huì)優(yōu)先選擇城市更新項(xiàng)目，在當(dāng)前已布局區(qū)域?qū)ふ覚C(jī)會(huì)，聚焦大灣區(qū)城市更新項(xiàng)目。”岑釗雄表示。

與此同時(shí)，時(shí)代中國(guó)還謀求借產(chǎn)城業(yè)務(wù)獲取土地，截至2020年6月30日，佛山愛(ài)車小鎮(zhèn)和創(chuàng)客小鎮(zhèn)兩個(gè)產(chǎn)城項(xiàng)目已落地，總建筑面積超過(guò)120萬(wàn)平方米。產(chǎn)城業(yè)務(wù)模式成功落地，也將為其業(yè)務(wù)增長(zhǎng)帶來(lái)新動(dòng)力。

時(shí)代中國(guó)上半年一直試圖降低融資成本。期內(nèi)發(fā)行境內(nèi)公司債63億元，加權(quán)平均成本5.4%，較原債務(wù)降低2.7個(gè)百分點(diǎn);發(fā)行銀團(tuán)債折合2億美元，融資成本5.7%，較原債務(wù)降低近1個(gè)百分點(diǎn)。

報(bào)告期內(nèi)，時(shí)代中國(guó)的凈負(fù)債比率71%，現(xiàn)金及銀行結(jié)余總額345.33億元，較去年底增加17.9%，且是短期負(fù)債的1.4倍。

集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官牛霽旻在上述業(yè)績(jī)會(huì)上表示：時(shí)代中國(guó)總負(fù)債587億元，一年內(nèi)到期的短債241億元，占比41%。從短債構(gòu)成來(lái)看，超90%是境內(nèi)外公開(kāi)市場(chǎng)的公司債，目前均已完成置換，暫時(shí)沒(méi)有短期到期債務(wù)償還壓力。(孫夢(mèng)凡)

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