總體平穩(wěn)分化加劇 “趨穩(wěn)”成為樓市新常態(tài)
日前,中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布了《中國住房市場發(fā)展月度分析報告(2019年06月)》以及《中國城市競爭力第17次報告》,對當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場發(fā)展運行狀態(tài)進行了分析。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)前中國樓市整體趨穩(wěn)態(tài)勢更加明顯,結(jié)構(gòu)性分化進一步加劇。其中,一線城市房價總體平穩(wěn)、準(zhǔn)一線及二線城市房價延續(xù)上漲、三四線城市房價漲速繼續(xù)下降。分析人士指出,隨著“房子是用來住的,不是用來炒的”理念深入人心以及各地發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變,更加理性、更加平穩(wěn)已經(jīng)成為樓市新常態(tài)。
總體平穩(wěn)分化加劇
最新數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場依然保持了總體平穩(wěn)的態(tài)勢。
據(jù)國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉介紹,5月份,各地繼續(xù)落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機制,房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持穩(wěn)定。初步測算,4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%,漲幅比上月回落0.3個百分點。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.8%,漲幅與上月相同;二手住宅銷售價格上漲0.5%,漲幅比上月回落0.1個百分點。與此同時,35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.8%,漲幅略有擴大;二手住宅銷售價格上漲0.6%,漲幅與上月相同。
針對不同類別城市房地產(chǎn)市場的分化,中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》指出,與三四線城市相比,準(zhǔn)一線及二線城市具備更強住房需求增長潛力;與一線城市相比,準(zhǔn)一線及二線城市房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)手段又相對薄弱。這導(dǎo)致準(zhǔn)一線及二線城市房地產(chǎn)市場相對易漲難跌,一旦房價回暖,房價上漲的持續(xù)時間也要長于其他城市。報告認(rèn)為,與一二線城市相比,三四線城市房價持續(xù)上漲的動能不足,政府的市場調(diào)節(jié)手段也更為有限,部分三四線城市在經(jīng)歷了一波突擊性上漲后,房價將因后續(xù)需求不足進入下跌階段。
北京科技大學(xué)經(jīng)濟貿(mào)易系主任何維達在接受本報記者采訪時表示,今年以來,中國樓市總體表現(xiàn)相對平穩(wěn),一方面是因為經(jīng)過20多年的快速發(fā)展,不少地區(qū)的房價累計漲幅已經(jīng)較高,另一方面則是因為各地在堅持嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策的同時,加大了保障性住房的供給力度及長租市場的支持力度。“比如限購政策,就將購房資格與本地工作年限相掛鉤,確保長期在本地工作生活的人能夠優(yōu)先滿足自住需求。”何維達說。
堅持回歸居住屬性
樓市趨穩(wěn),還意味著其與實體經(jīng)濟的互動正在變得更加良性。《中國城市競爭力第17次報告》指出,當(dāng)前,中心城區(qū)外溢給更大城市區(qū)域發(fā)展帶來希望,空間擴散的城市形態(tài)正帶動更大的區(qū)域走向繁榮。與此同時,報告也指出,房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長同時存在正向的拉動效應(yīng)與負(fù)向的擠出效應(yīng),當(dāng)房價水平較低時,房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的正向拉動效應(yīng)超過負(fù)向擠出效應(yīng),而當(dāng)房價水平過高時,負(fù)向擠出效應(yīng)將超過正向拉動效應(yīng)。2018年,中國房地產(chǎn)對經(jīng)濟凈貢獻出現(xiàn)了由正轉(zhuǎn)負(fù)的拐點。
前不久,中國銀保監(jiān)會主席郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇上指出,近些年來,我國一些城市的住戶部門杠桿率急速攀升,相當(dāng)大比例的居民家庭負(fù)債率達到難以持續(xù)的水平。郭樹清強調(diào),房地產(chǎn)業(yè)過度融資,不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源,也容易助長房地產(chǎn)的投資投機行為,使其泡沫化問題更趨嚴(yán)重。
“當(dāng)你買一套房子自己居住,意味著你每個月都有一筆等額的市場租金收入,同時有一筆等額的消費支出,也意味著你的住房生產(chǎn)出等額的增加值;如果你再買一套住房出租,同樣有收入和產(chǎn)出;但是當(dāng)你買了房子只用于投資或投機,并不出租,那就是一堆閑置的水泥、鋼筋和磚頭。”郭樹清說。
何維達認(rèn)為,房地產(chǎn)市場對于實體經(jīng)濟的拉動作用必須以發(fā)展的眼光來辯證看待。“客觀上看,房地產(chǎn)行業(yè)上游聯(lián)系著鋼鐵、水泥、工程機械等行業(yè),中游涉及著設(shè)計、銷售、金融等產(chǎn)業(yè),下游影響著家電、裝飾、家具等領(lǐng)域,其在過去20多年里確實對經(jīng)濟的發(fā)展起了很大帶動作用。如今,邊際效果正在發(fā)生遞減。因此,房地產(chǎn)只有堅持回歸居住的屬性,避免過度投機、堅持健康發(fā)展,才能繼續(xù)保持對實體經(jīng)濟的正向拉動而不是負(fù)向擠出。”何維達說。
“一城一策”將會延續(xù)
隨著樓市自身的持續(xù)走穩(wěn),市場上理性的聲音也越來越多。
貝殼研究院發(fā)布《2019中國房地產(chǎn)半年報》顯示,二季度重點城市新增客源及帶看客戶量并未出現(xiàn)明顯下滑,但這股力量尚不能支撐房價大幅向上。目前,重點城市都是改善型需求主導(dǎo)的市場,認(rèn)房認(rèn)貸的政策下?lián)Q房需求的杠桿被極大壓縮,不存在大幅向上動力,“穩(wěn)”是下半年的主題,也是市場的常態(tài)。“從實際情況看,政策對于市場保持高度的敏感性,哪里市場有變化哪里就有潛在政策,在政策總體穩(wěn)定的背景下,‘一城一策’也是下半年及更長時間的政策基調(diào)。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂說。
中國社科院相關(guān)學(xué)者認(rèn)為,隨著“一城一策”、“因城施策”方略的推進,各地方政府穩(wěn)定房價的主體責(zé)任進一步落實。二線城市將繼一線城市之后,建立更為完備的市場調(diào)控機制,嚴(yán)控房價或成為一種常態(tài)。預(yù)計與2019年上半年相比,下半年房地產(chǎn)融資將適度收緊,以避免房地產(chǎn)信貸過度擴張推高房價。房地產(chǎn)融資的適度收緊,有利于熱點城市房地產(chǎn)市場的降溫。
何維達預(yù)計,未來房地產(chǎn)市場在整體更加平穩(wěn)、理性的同時,分化程度也將更高。“目前,一線城市人口壓力較大,住房供求仍將長期維持偏緊狀態(tài);部分二線城市則因為發(fā)展速度較快而涌入更多年輕人口,進而形成樓市的增量需求。與之相比,一些三四線城市房地產(chǎn)市場前期上漲更多由資金推動,因此未來如果人口吸引力難以跟上,房屋難以有效出租,當(dāng)?shù)貥鞘幸矔S之低迷。”
關(guān)鍵詞: 趨穩(wěn) 樓市新常態(tài)
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