北京商辦房限購后的另類銷售途徑

自從2017年“3·26”新政出臺(tái)后，商辦項(xiàng)目回歸商業(yè)辦公屬性成為重要的樓市調(diào)查內(nèi)容之一，因此不得向個(gè)人出售的規(guī)定，使原本熱鬧的商辦銷售市場(chǎng)瞬間冷卻，商辦項(xiàng)目也成為開發(fā)商心中的“痛”。不過北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新型的銷售方式已經(jīng)在市場(chǎng)上悄然出現(xiàn)，即通過與機(jī)構(gòu)合作，為買房人注冊(cè)公司，從而讓普通購房人獲取購房資質(zhì)，從而達(dá)到銷售的目的。同時(shí)，一些項(xiàng)目也打出了“不限購”等宣傳口號(hào)。此外，一些代租機(jī)構(gòu)也進(jìn)入到了商辦市場(chǎng)，試圖通過租賃來幫助購房人挖掘商辦的投資價(jià)值。在行業(yè)人士看來，種種手段違背了政策調(diào)控的初衷，擺在他們面前的依舊是圍繞“商辦回歸商業(yè)屬性”所可能展開的政策風(fēng)險(xiǎn)。

點(diǎn)破賺足眼球的“不限購”謊言

在北京嚴(yán)格限制房地產(chǎn)購買資質(zhì)的調(diào)控之下，“不限購”的市場(chǎng)宣傳對(duì)于一些不具備資質(zhì)且具有購房需求的消費(fèi)者而言，吸引力十足，不過，北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“不限購”的宣傳暗藏玄機(jī)。

消費(fèi)者劉女士此前向北京商報(bào)記者爆料稱，接到一售樓處電話，宣傳該項(xiàng)目“不限購”，是否擁有北京戶口、是否滿足五年社保或個(gè)稅、名下有無房都不會(huì)受到影響。北京商報(bào)記者進(jìn)一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，劉女士此前提到的樓盤，是位于平谷區(qū)的50年產(chǎn)權(quán)商業(yè)辦公項(xiàng)目，也就是消費(fèi)者所熟悉的“商住”項(xiàng)目。不過，劉女士對(duì)此也提出了疑問，即便是商住項(xiàng)目也已在2017年限制向個(gè)人出售，該項(xiàng)目為何仍宣傳不限購呢？

劉女士所提到的限購政策指的是2017年北京市出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，該文件明確，開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項(xiàng)目，銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織。購買商辦類項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會(huì)組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織。

正如政策所提，在建及在售的商辦類項(xiàng)目，銷售對(duì)象被嚴(yán)格限定為了事業(yè)單位或社會(huì)組織，而非個(gè)人。因此，有些商辦項(xiàng)目在銷售時(shí)所宣傳的“不限購”并非事實(shí)，也不符合政策制定。

“在購房人看來，不限購是好事，這意味著消費(fèi)者的購房門檻大大降低，在北京擁有自己的不動(dòng)產(chǎn)成為現(xiàn)實(shí)，但是此類宣傳很可能被認(rèn)定為虛假宣傳。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)針對(duì)劉女士的擔(dān)心給出了提醒。

2017年5月，對(duì)于上述政策北京市住建委出臺(tái)了關(guān)于北京商辦限購政策的官方補(bǔ)充說明。說明內(nèi)容包括：一，在政策執(zhí)行前，已取得預(yù)售許可證、有實(shí)際成交并完成網(wǎng)簽的商辦類項(xiàng)目，開發(fā)商可保持現(xiàn)有設(shè)施；已購買的商辦類房屋，購房者可保持現(xiàn)有設(shè)施。二，已購買的商辦類房屋，可出租，且不限定出租對(duì)象；也可銷售，但購房人應(yīng)符合政策要求。這里所提的政策要求是，已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市出售時(shí)，可出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織，也可出售給個(gè)人，個(gè)人購買應(yīng)當(dāng)符合下列條件：名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄或者在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。這一點(diǎn)基本與住宅限購相同。三，中介機(jī)構(gòu)可代理商辦類房屋的出租、出售業(yè)務(wù)，但不得以任何方式宣傳此類房屋可用于居住或者其具備居住功能。

對(duì)此，北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長陳志表示，北京市住建委發(fā)布的關(guān)于商辦政策的幾點(diǎn)說明透出一個(gè)原則，就是商辦類房屋如果現(xiàn)在是用來住的，還可以繼續(xù)住。但如果是拿來投資炒房的，再出售必須要符合限購。這意味著，不僅僅是作為新房的商辦項(xiàng)目受到嚴(yán)格的限購控制，再變身為“二手房”的存量商辦項(xiàng)目，再次交易之時(shí)仍然受到限購限制。

企業(yè)名義購買商辦的高成本風(fēng)險(xiǎn)

“在建和在售的項(xiàng)目不得向個(gè)人出售”，北京商辦項(xiàng)目限購政策以此來強(qiáng)化商辦項(xiàng)目的辦公屬性。除了嚴(yán)格的限購之外，限購政策中還提到，開發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平方米，不符合要求的，規(guī)劃部門不予批準(zhǔn)。

不過，一些在售的商辦項(xiàng)目卻通過“打擦邊球”的方法來應(yīng)對(duì)限購。北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些項(xiàng)目為了解決客戶的購買需求，同時(shí)解決客戶的購買困難，想到了為客戶注冊(cè)公司來繞開政策，達(dá)到購買目標(biāo)。

例如，項(xiàng)目處找到專門承接代辦注冊(cè)企業(yè)的公司合作，可以為個(gè)人注冊(cè)公司，從而購買商辦項(xiàng)目。注冊(cè)公司企業(yè)法人可以是房主本人，以打消客戶“給別的公司買房”的疑慮。甚至客戶注冊(cè)公司所產(chǎn)生的費(fèi)用都由開發(fā)商來承擔(dān)。

有不愿具名曾操盤過商辦項(xiàng)目的房企人士向北京商報(bào)記者表示，此類做法從操作的規(guī)范角度來說并不違規(guī)，從開發(fā)商的角度而言確實(shí)將項(xiàng)目出售給了合規(guī)的企業(yè)，而對(duì)于購房人來說，注冊(cè)公司的成本也并不高，因此雙方一拍即合?！安贿^，此類做法的風(fēng)險(xiǎn)在于后續(xù)，政府是否會(huì)對(duì)購房人的企業(yè)資質(zhì)進(jìn)行核準(zhǔn)和長期監(jiān)管，個(gè)人維護(hù)企業(yè)身份的成本會(huì)不會(huì)高，尤其是對(duì)于再轉(zhuǎn)手，是否會(huì)產(chǎn)生不利影響等。畢竟商辦項(xiàng)目商業(yè)屬性的紅線不可逾越?！痹撊耸咳缡墙榻B。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，把購買主體從“個(gè)人”換成了“企業(yè)”看似規(guī)避限購新政，但身份性質(zhì)不同，購買和再出讓時(shí)的稅費(fèi)成本也會(huì)大不一樣。以公司名義持有的商住房，上市交易時(shí)需要先結(jié)清房產(chǎn)稅和土地使用稅。公司產(chǎn)權(quán)商住房的房產(chǎn)稅和土地使用稅都是按年繳納，其中房產(chǎn)稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)是房屋購買價(jià)格×70%×1.2%；土地使用稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)是房屋面積×土地級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，土地級(jí)別收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從18-30元/平方米不等。

以一套面積50平方米、總價(jià)為80萬元左右的商住房為例，若以公司名義購買，則房產(chǎn)稅為6720元/年，土地使用稅最低為900元/年。按照期房的交易程序，若購房人購買四年后上市交易，交易前的持有稅費(fèi)成本最低為30480元。同時(shí)，以公司名義購買的商住房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓交易，還需要繳納申報(bào)價(jià)3%的契稅、申報(bào)價(jià)萬分之五的印花稅、差額30%-60%的土地增值稅、差額5.6%的增值稅。

張大偉提醒，以企業(yè)資格購買商辦產(chǎn)品，持有和轉(zhuǎn)讓商辦物業(yè)，都包括顯著高于個(gè)人購買時(shí)需要承擔(dān)的稅費(fèi)成本，購房人購買時(shí)需要算總賬。

以租賃過渡的政策模糊地帶

市場(chǎng)上也有種聲音認(rèn)為，出售不易那么可以轉(zhuǎn)為出租，使得個(gè)人手中的商辦項(xiàng)目產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)價(jià)值。畢竟，面積小、價(jià)格低的商辦項(xiàng)目也是租賃市場(chǎng)上比較受歡迎的物業(yè)類型。

北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在商辦項(xiàng)目限購之后，一批代商辦業(yè)主進(jìn)行房屋出售的機(jī)構(gòu)已經(jīng)應(yīng)運(yùn)而生。商住小業(yè)主陳晨（化名）向北京商報(bào)記者反映，近期他接到中介電話，稱業(yè)主可以將房屋委托給該公司代理出租，該公司按時(shí)支付給業(yè)主租金。

據(jù)陳晨介紹，他所購買的房屋位于順義區(qū)南法信，將于今年6月交房，現(xiàn)在就有中介公司愿意代理出租他的房屋，比起交房后自己去出租房屋，這種委托代理的方式更為省心，他現(xiàn)在正在考慮委托該公司代理出租的事情。

據(jù)該經(jīng)紀(jì)人介紹，他所在的公司只是負(fù)責(zé)“收房”，簽署房屋租賃代理合同的是一家名為“和悅家（北京）物業(yè)管理有限公司”的機(jī)構(gòu)。業(yè)主與和悅家簽署房屋租賃代理合同后，和悅家會(huì)為房屋配置家具家電等房屋內(nèi)用品，并以公寓形式對(duì)外出租。

上述經(jīng)紀(jì)人出示的租賃代理合同顯示，業(yè)主委托出租期限為自交房之日起五年，租金標(biāo)準(zhǔn)為在第一年基礎(chǔ)上每年遞增10%，支付方式是年付，第一年支付時(shí)間是簽署合同后，后四年是提前一個(gè)月支付。此外，每年有18天免租期，五年對(duì)應(yīng)的免租期就是3個(gè)月，業(yè)主需支付一定的代理費(fèi)用，金額就是3個(gè)月的房租（以第一年租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）。

在陳晨看來，將房屋委托給代理機(jī)構(gòu)，一方面租房期間的問題不用自己去解決，另一方面也省去了自己出租需要添置家具家電的費(fèi)用，聽起來是一個(gè)不錯(cuò)的選題。據(jù)上述經(jīng)紀(jì)人介紹，他們公司準(zhǔn)備在該小區(qū)收30套房，目前大多數(shù)業(yè)主愿意將房屋委托出租。

對(duì)于商辦業(yè)主以出租過渡的想法，嚴(yán)躍進(jìn)也給出了提醒：“商辦房業(yè)主在出租房屋時(shí)，一定要注意規(guī)避可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。從當(dāng)前商住政策看，商住的使用方式受到了較為嚴(yán)厲的監(jiān)管，即不允許和居住功能掛鉤。當(dāng)然有一點(diǎn)是政策本身相對(duì)含糊的，即是否可以出租。如果按過去的政策看，鼓勵(lì)商業(yè)項(xiàng)目參與租賃業(yè)務(wù)本身也有類似的規(guī)定。如果從這個(gè)角度看，進(jìn)行租賃也說得通?！眹?yán)躍進(jìn)進(jìn)而提醒，未來機(jī)構(gòu)代理出租現(xiàn)象將越來越多，業(yè)主在選擇時(shí)，應(yīng)該注意代理機(jī)構(gòu)的資質(zhì)，同時(shí)也要研究合同細(xì)節(jié)，比如對(duì)于租金的相關(guān)約定以及關(guān)于合同存續(xù)期間雙方的權(quán)利及義務(wù)，還有關(guān)于違約條件的界定及違約責(zé)任的細(xì)節(jié)。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也表示，將房屋委托給代理機(jī)構(gòu)，主要看租金收益，每年是否有一定比例的提升，還有對(duì)室內(nèi)的保護(hù)性條款等。

不可逾越的商辦用途紅線

除了“打擦邊球”的銷售方式外，北京商報(bào)記者從劉女士處還獲悉，她所提的商辦項(xiàng)目除了宣傳“不限購”外，對(duì)于“居住屬性”的推廣也十分賣力?！皹I(yè)主可以根據(jù)自己后期的需要進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)，既可以作為辦公空間使用，也可以隔成兩層作為居住使用。每套房源都擁有獨(dú)立衛(wèi)生間，客戶居住、辦公都非常方便。當(dāng)前北京商辦政策的確對(duì)項(xiàng)目銷售有所限制，但銷售后如何使用，將是業(yè)主的自由，政府干預(yù)的可能性基本不存在?！眲⑴咳缡菑?fù)述銷售人員的介紹。

“按照北京‘3·26’新政的規(guī)定，本輪調(diào)控重要目標(biāo)之一就是讓商辦類物業(yè)去除居住功能。從政策內(nèi)容上可知，商辦類產(chǎn)品已被管理部門明令禁止在宣傳邀約過程中提及居住功能，此類項(xiàng)目銷售人員的口頭邀約行為有頂風(fēng)作案的嫌疑。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。

對(duì)于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，商辦類項(xiàng)目此前一直是不可忽略的重要存在。中原地產(chǎn)的一組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，以北京市場(chǎng)2016年1月1日截止到2017年3月23日的所有居住功能屬性物業(yè)看，合計(jì)成交90112套，其中商住類公寓接近5萬套，占比大約為54.7%。

張大偉解釋，商住項(xiàng)目之所以如此受歡迎，緣起于2011年北京市的樓市限購政策以及住宅的高端化趨勢(shì)?！吧套№?xiàng)目因?yàn)橥恋貙傩耘c住宅土地相比有溢價(jià)，一般計(jì)算，商業(yè)地塊樓面價(jià)是同區(qū)域住宅樓面價(jià)的一半左右，而且不具備住宅的配套，一般市場(chǎng)價(jià)是同區(qū)域商品房住宅價(jià)格的50%-60%，而且不限購。所以從2011年全國執(zhí)行非常嚴(yán)格的一二線城市限購，給了商住公寓市場(chǎng)空間，被限購抑制了的投資需求和部分剛需，進(jìn)入了商住房市場(chǎng)。”張大偉進(jìn)而介紹，從出租角度看，商住房的價(jià)值與住宅類似，所以租售比比住宅要高很多。另外從套總價(jià)角度看，商住房一直活躍在總價(jià)200萬元以內(nèi)，這樣就使得商住房的投資屬性非常強(qiáng)。商住項(xiàng)目雖然要求一半首付，但很多依然總價(jià)在100萬元上下，這也吸引了大量的剛需買房群。

如今，在政策的規(guī)范之下，商辦類項(xiàng)目正在強(qiáng)化商辦屬性，從而擠掉從前的投資屬性。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授尹飛表示，長期以來，北京市一直對(duì)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目違規(guī)居住用途的行為進(jìn)行管控和風(fēng)險(xiǎn)提示。從2011年起，相關(guān)部門曾經(jīng)出臺(tái)了多個(gè)文件，規(guī)范商業(yè)、辦公類項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)、銷售行為，防止變相“商改住”。最近這五六年里，北京相關(guān)部門下發(fā)的關(guān)于防止變相“商改住”的文件就有四五個(gè)。另外，在網(wǎng)簽合同的明顯位置，北京市住建委也對(duì)購買商業(yè)辦公類房屋的規(guī)劃用途、使用年限、雙方責(zé)任以及存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了明確的提示。消費(fèi)者對(duì)自己購買的商品房性質(zhì)、用途等，也要有清晰的認(rèn)知，以更好地保護(hù)自身權(quán)益。

北京商報(bào)記者 彭耀廣

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