樂乎肖文勝：2024頂峰相見，資管是登高梯

6月19日，由睿和智庫主辦的2024華北區(qū)域保障性租住市場發(fā)展論壇在北京成功舉辦。5個(gè)小時(shí)、4場主題分享、2場圓桌論壇、上百位參會(huì)嘉賓、N條行業(yè)干貨...一連串的數(shù)字是對(duì)論壇盛況的精準(zhǔn)概括，也是對(duì)其市場價(jià)值和行業(yè)影響力的重要肯定。

城市更新已成為我國各大城市優(yōu)化空間布局、增強(qiáng)城市活力的重要手段，以北京為核心的華北地區(qū)也不例外。在論壇圓桌對(duì)話環(huán)節(jié)，樂乎集團(tuán)資產(chǎn)管理中心VP肖文勝與一眾來自租賃住房企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)秀管理者、一線操盤手，圍繞“城市更新背景下，非改居的政策挑戰(zhàn)與市場機(jī)遇”展開了討論與分享，以期通過智慧碰撞，找到掘金城市更新這一廣闊市場的新模式和新路徑。

城市的發(fā)展，更新是路徑，如何通過運(yùn)營切實(shí)有效盤活資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)對(duì)資產(chǎn)價(jià)值與功能的迭代升級(jí)最為重要。樂乎資管作為樂乎集團(tuán)旗下的資管平臺(tái)，既有成熟的管理體系，又有精確研判市場、價(jià)值評(píng)估、定制高性價(jià)比租金價(jià)格及增長方案、成本方案等全維能力，還有頗受市場好評(píng)的典型項(xiàng)目，一直備受外界關(guān)注。在萬眾期待中，肖文勝對(duì)樂乎資管城市更新的思考與實(shí)踐進(jìn)行了詳細(xì)介紹。

資管路徑：輕重并舉

他表示，樂乎是在多年積淀起來的輕資產(chǎn)運(yùn)營優(yōu)勢基礎(chǔ)上，進(jìn)行的重資產(chǎn)收購等資管業(yè)務(wù)拓展。在城市選擇上，樂乎堅(jiān)持全國布局、重點(diǎn)深耕。當(dāng)前，樂乎的業(yè)務(wù)觸角已經(jīng)深入至全國12大重點(diǎn)一二線城市，尤以北京、上海為重。

北京是樂乎的“大本營”，也是樂乎的“重中之重”。樂乎旗下7萬余間在管房源中，有近50%位于北京。多年深耕不僅讓樂乎對(duì)北京租賃住房市場的特點(diǎn)、優(yōu)勢和劣勢了如指掌，也讓樂乎在該區(qū)域筑牢了長期競爭優(yōu)勢。

樂乎重資產(chǎn)的拓展方式主要有三種：一是存量資產(chǎn)盤活，即通過將閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲(chǔ)等非居住存量房屋改造為保租房等，從而獲取收益。二是與開發(fā)類企業(yè)合作開發(fā)長租產(chǎn)品。這種方式可以讓樂乎根據(jù)地塊特質(zhì)進(jìn)行定制化開發(fā)，通過打造爆款產(chǎn)品惠及合作伙伴和消費(fèi)者，同時(shí)大幅提升樂乎的產(chǎn)品力和品牌力。三是一些特殊機(jī)會(huì)。這些特殊機(jī)會(huì)主要集中于不良資產(chǎn)領(lǐng)域。不良資產(chǎn)的最大特點(diǎn)是逆周期，資產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重偏離資產(chǎn)的應(yīng)有價(jià)值，若把握好周期規(guī)律，“錢”景廣闊。

中資產(chǎn)業(yè)務(wù)的拓展方式主要有兩種。一種是傳統(tǒng)包租模式，即從業(yè)主手中租下房源，裝修后再整體或分散轉(zhuǎn)租，從中賺取租金差；另一種是BOT模式，簡單概括即"建設(shè)—經(jīng)營—轉(zhuǎn)讓"。“當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，這兩種方式對(duì)于租賃住房企業(yè)而言，安全性更高一些，”肖文勝稱。

市場缺口：大型租賃社區(qū)+高端產(chǎn)品

立足當(dāng)前、看清形勢，才能更好著眼長遠(yuǎn)、布局未來。如今的租賃住房市場哪些新變化、新趨勢正在發(fā)生？這些變化和趨勢將為行業(yè)帶來哪些新的可能性？

對(duì)此，肖文勝以樂乎在北京市場的切身感受為例進(jìn)行了回應(yīng)。他表示，樂乎在北京管理著3萬多間房源，高端產(chǎn)品、普通白領(lǐng)產(chǎn)品等一應(yīng)俱全。綜合這些產(chǎn)品的市場表現(xiàn)，樂乎發(fā)現(xiàn)，不同類型的產(chǎn)品在去化速度方面呈現(xiàn)出了較大差異。

具體來看，以滿足低端租住需求為主的產(chǎn)品去化速度相對(duì)偏慢，而一些大型租賃社區(qū)和以滿足中高端租住需求為主的產(chǎn)品則去化較快。相比上海等全國其他重點(diǎn)城市，北京白領(lǐng)公寓產(chǎn)品供應(yīng)過剩，而大型租賃社區(qū)和中高端公寓產(chǎn)品稀缺。這為樂乎提供了新的發(fā)力方向。

另外，樂乎還發(fā)現(xiàn)，鄰近大型產(chǎn)業(yè)園且在重要交通節(jié)點(diǎn)上的項(xiàng)目，去化速度較快，反之則較慢。同時(shí)，為了解決“大城市病”，北京城六區(qū)近年來一直在積極向外疏解人口。這也導(dǎo)致了城六區(qū)中高端公寓產(chǎn)品崛起的趨勢。這些發(fā)現(xiàn)亦為樂乎提供了新的投資視角。

什么樣的租賃住房產(chǎn)品是“好產(chǎn)品”？肖文勝認(rèn)為，從資管視角來看，一個(gè)好的租賃住房產(chǎn)品，需要滿足三大需求。

一是滿足租客的高品質(zhì)租住需求。這是租賃住房企業(yè)的使命所在。二是滿足合作伙伴獲得可觀收益回報(bào)的需求。這是合作得以持續(xù)的基礎(chǔ)。另外，一個(gè)“好產(chǎn)品”還需為運(yùn)營商自身現(xiàn)金流的增長做出貢獻(xiàn)。這是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的根基。

為了表彰在租賃住房領(lǐng)域做出突出貢獻(xiàn)的企業(yè)，同時(shí)讓它們發(fā)揮“頭雁”作用，引領(lǐng)行業(yè)良性發(fā)展。此次論壇中，睿和智庫依據(jù)運(yùn)營力、技術(shù)力、資管力三大核心驅(qū)動(dòng)力，評(píng)選出了“2024全國保障性租賃住房與長租公寓品牌價(jià)值排行榜 ”華北區(qū)域保租房企業(yè)品牌十強(qiáng)，樂乎集團(tuán)榮譽(yù)上榜。

成立至今，樂乎已經(jīng)參與了CCB建融家園·創(chuàng)業(yè)之家等多個(gè)保租房項(xiàng)目的打造、運(yùn)營，此次獲獎(jiǎng)，既是外界對(duì)樂乎集團(tuán)過去努力的認(rèn)可，也是對(duì)其未來發(fā)展信心的彰顯。未來，樂乎將繼續(xù)發(fā)揮輕重并舉的資管優(yōu)勢，提供高質(zhì)量的產(chǎn)品和服務(wù)，讓租客、合作伙伴持續(xù)受益。同時(shí)，積極發(fā)揮榜樣力量，助力行業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

免責(zé)聲明：市場有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。

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