探索“定制化服務(wù)”新模式，百瑞紀(jì)集團(tuán)助力國(guó)企保租房籌建運(yùn)營(yíng)

全國(guó)保障性租賃住房籌建如火如荼，預(yù)計(jì)全國(guó)“十四五”目標(biāo)已完成65%左右。其中，作為“壓艙石”和“穩(wěn)定器”的地方國(guó)企，正著力通過(guò)尋求與專業(yè)化運(yùn)營(yíng)商合作助力籌建任務(wù)的完成。百瑞紀(jì)集團(tuán)則憑借其卓越的定制化服務(wù)能力，成為助力各大國(guó)企保租房籌建運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵力量。

一、截至2023年年底，全國(guó)將籌集保租房564萬(wàn)套，“十四五”目標(biāo)完成65%

2023年9月，住建部表示，2023年全國(guó)籌建保租房204萬(wàn)套(間)的任務(wù)已完成72%。根據(jù)前兩年均超額完成年度任務(wù)，2023年的籌建任務(wù)也將如期或超額完成。按照如期完成目標(biāo)計(jì)算，截至2023年底，全國(guó)將累計(jì)籌建保租房564萬(wàn)套(間)，“十四五”目標(biāo)完成65%，未來(lái)兩年待籌建保租房任務(wù)還有306萬(wàn)套(間)。

圖：2021-2023年全國(guó)保障性租賃住房籌建完成情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理，2023年完成量為預(yù)估

二、后期“存量房屋盤活”或成供應(yīng)主流，國(guó)企保租房籌建運(yùn)營(yíng)中定制化的服務(wù)必不可少

1.“存盤房屋盤活”將成未來(lái)兩年保租房籌集的主要方式

住建部表示，未來(lái)將繼續(xù)鼓勵(lì)各地利用閑置商業(yè)辦公樓等建設(shè)保租房。過(guò)去幾年，全國(guó)一二線城市出讓了大量涉租賃用地，但隨著地方財(cái)政壓力的增加，租賃用地供應(yīng)下降趨勢(shì)不可避免。2023年，北京、上海等地公開(kāi)出讓的涉租賃用地已大幅下降。從市場(chǎng)來(lái)看，各地商辦樓及商品住宅都存在大量閑置，為此，多地明確保租房籌集“以存量為主，新建為輔”，并出臺(tái)相關(guān)配套政策。相對(duì)于新建，這種方式不僅更加經(jīng)濟(jì)，而且能夠提高資源利用效率、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。因此，盤活存量房屋將是未來(lái)保租房籌集的主流方式。

與此同時(shí)，中央近兩年在金融端也加大了對(duì)盤活存量房屋用作租賃住房的支持力度。2023年年初央行專門設(shè)立1000億元“租賃住房貸款支持計(jì)劃”，2024年年初“住房租賃金融17條”正式發(fā)布，創(chuàng)新設(shè)立團(tuán)體批量購(gòu)買租賃住房信貸產(chǎn)品，均是支持盤活存量房屋、擴(kuò)大租賃住房供給。

2.國(guó)企對(duì)存量轉(zhuǎn)化類保租房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的定制化服務(wù)需求提升

相對(duì)一般企業(yè)而言，地方國(guó)企兼具盈利性和社會(huì)功能性，因此其投資活動(dòng)具有一定特殊性，既要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，又要起到調(diào)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的作用。保租房是我國(guó)住房保障體系的重要組成部分，具有顯著的民生屬性。因此，各地方國(guó)企均肩負(fù)著保租房籌建的重要使命。

通過(guò)盤活自有存量資產(chǎn)或社會(huì)存量房屋是各地國(guó)企籌集保租房的重要方式，相較于新建，非居改保等存量資產(chǎn)盤活用作保租房的審批手續(xù)更復(fù)雜、空間設(shè)計(jì)改造能力要求更高。同時(shí)，隨著保租房市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的深入，新市民、青年人對(duì)私人空間、居住環(huán)境、社交場(chǎng)景、租住服務(wù)、商業(yè)配套等方面的需求不斷升級(jí)，這無(wú)疑對(duì)建設(shè)方和運(yùn)營(yíng)方提出了更高的挑戰(zhàn)和要求。

好的產(chǎn)品和出色的運(yùn)營(yíng)是確保項(xiàng)目成功的兩大基石，產(chǎn)品的卓越性源于對(duì)用戶需求的深入洞察和精準(zhǔn)滿足，而優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營(yíng)則是將產(chǎn)品推向目標(biāo)市場(chǎng)，并持續(xù)優(yōu)化用戶體驗(yàn)。顯然，這些并不是國(guó)企的強(qiáng)項(xiàng)，大多數(shù)國(guó)企沒(méi)有住房租賃項(xiàng)目建設(shè)及管理經(jīng)驗(yàn)，在客戶研究、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)化改造、成本管控、精細(xì)化管理等方面存在一定短板。因此，尋求與專業(yè)的運(yùn)營(yíng)商合作成為國(guó)企提升保租房運(yùn)營(yíng)效率和滿足市場(chǎng)需求的重要途徑。

國(guó)企的合作需求主要包括客戶調(diào)研、產(chǎn)品定位、裝修改造和運(yùn)營(yíng)管理，部分項(xiàng)目還有融資背書、共同投資需求。不同資產(chǎn)類型和狀態(tài)的項(xiàng)目需要不同的服務(wù)，而不同階段的合作形式也有所差異。

以閑置商辦樓改造為保租房的項(xiàng)目為例，由于這類項(xiàng)目需要重新改造裝修，國(guó)企與運(yùn)營(yíng)商通常采用租賃分成模式合作。在合作模式下，業(yè)主方負(fù)責(zé)精裝修投資，而專業(yè)化運(yùn)營(yíng)商則提供客戶調(diào)研、產(chǎn)品規(guī)劃及設(shè)計(jì)方案、軟裝及電器投資、后期項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理工作。對(duì)于國(guó)企新建租賃社區(qū)，其核心訴求在于產(chǎn)品規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)管理，因此雙方多采用委托管理模式合作。而與具備一定運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的國(guó)企品牌合作時(shí)，則多采用共同運(yùn)營(yíng)模式。

由此可見(jiàn)，國(guó)企在合作過(guò)程中更傾向于尋找具備定制化服務(wù)能力的運(yùn)營(yíng)商，以滿足其多樣化的需求。這種定制化的服務(wù)能力意味著運(yùn)營(yíng)商能夠根據(jù)國(guó)企的具體需求和項(xiàng)目特點(diǎn)，提供針對(duì)性的解決方案，從而實(shí)現(xiàn)更好的合作效果。隨著各地保租房籌建工作的加速推進(jìn)，國(guó)企對(duì)于定制化服務(wù)的需求也在不斷增長(zhǎng)。

三、百瑞紀(jì)集團(tuán)憑借其專業(yè)且靈活的定制化服務(wù)，成為國(guó)企籌建保租房的首選伙伴

百瑞紀(jì)集團(tuán)深耕行業(yè)8年，布局全國(guó)近40個(gè)城市，開(kāi)業(yè)規(guī)模居全國(guó)前十，擁有保租房大社區(qū)、人才公寓、員工宿舍等各類新建和改建租賃住房項(xiàng)目的管理經(jīng)驗(yàn)，目前已形成多元化的產(chǎn)品線，具備全鏈條的運(yùn)營(yíng)管理體系，并創(chuàng)新了多種合作模式，在行業(yè)內(nèi)具有顯著的優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力。

百瑞紀(jì)集團(tuán)的全鏈條管理能力和多元化合作模式，正是當(dāng)下國(guó)企籌建保租房時(shí)所迫切需要的。百瑞紀(jì)集團(tuán)根據(jù)國(guó)企不同項(xiàng)目的需求，量身定制委托管理、合作投資、合作運(yùn)營(yíng)、咨詢服務(wù)、資產(chǎn)管理、系統(tǒng)定制開(kāi)發(fā)、品牌建設(shè)、模塊化服務(wù)等多種服務(wù)方案，使其成為眾多國(guó)企的理想合作伙伴。正是憑借這種專業(yè)和靈活的服務(wù)，百瑞紀(jì)集團(tuán)近年來(lái)與越來(lái)越多的國(guó)企建立了穩(wěn)固的合作關(guān)系，成功推出了眾多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，為國(guó)企的發(fā)展注入了新的活力。

以長(zhǎng)沙湘江科創(chuàng)園窩趣輕社區(qū)為例，該項(xiàng)目是百瑞紀(jì)集團(tuán)窩趣與湘江集團(tuán)下屬全資子公司大科城公司合作運(yùn)營(yíng)的保租房試點(diǎn)項(xiàng)目，湘江科創(chuàng)園是湖南湘江新區(qū)著力構(gòu)建“一城五基地”中唯一的科創(chuàng)基地，負(fù)著承載科創(chuàng)資源和構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力的重任。為了更好地吸引科創(chuàng)人才和科技成果匯聚長(zhǎng)沙，湘江科創(chuàng)園配建了保租房。為了更好地服務(wù)園區(qū)企業(yè)和人才，湘江集團(tuán)選擇引入專業(yè)化品牌公寓合力打造項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)對(duì)眾多公寓品牌進(jìn)行深入了解和比較，百瑞紀(jì)集團(tuán)憑借其在項(xiàng)目管理、品牌口碑、數(shù)字化管理以及合作模式等方面的顯著優(yōu)勢(shì)，成為最終合伙伙伴。

雙方以租賃分成的模式進(jìn)行合作，業(yè)主方提供精裝交付房源，百瑞紀(jì)集團(tuán)負(fù)責(zé)投入軟裝和電器物資，之所以由百瑞紀(jì)負(fù)責(zé)軟裝及電器投資，是因?yàn)榘偃鸺o(jì)具備標(biāo)準(zhǔn)化改造能力和穩(wěn)定的供應(yīng)鏈，能夠提供更低成本、更高效率的軟裝及電器解決方案，同時(shí)也降低業(yè)主方的資金投入。在項(xiàng)目營(yíng)收方面，雙方按照一定比例進(jìn)行分成。百瑞紀(jì)集團(tuán)的分成比例包含運(yùn)營(yíng)成本及管理費(fèi)用，但不包含租金。這種合作模式有助于降低雙方的風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目的盈利水平，同時(shí)也有利于提升保租房項(xiàng)目的整體品質(zhì)和服務(wù)水平。

百瑞紀(jì)集團(tuán)在合作鏈條中全面參與，涵蓋了投資、建設(shè)和管理的各個(gè)環(huán)節(jié)。在投資端，百瑞紀(jì)集團(tuán)負(fù)責(zé)提供軟裝和電器物資，為項(xiàng)目提供必要的投入和支持;建設(shè)端，百瑞紀(jì)集團(tuán)提供產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案以及落地指導(dǎo)，確保項(xiàng)目的高品質(zhì);管理端，百瑞紀(jì)引入自有品牌、數(shù)字化系統(tǒng)及管理團(tuán)隊(duì)，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理。

在百瑞紀(jì)集團(tuán)的專業(yè)支持下，該項(xiàng)目展現(xiàn)出令人矚目的表現(xiàn)，在解決職住平衡、青年人租住問(wèn)題的同時(shí)，兼顧運(yùn)營(yíng)效率和服務(wù)品質(zhì)，打造超高門店人效比。百瑞紀(jì)集團(tuán)根據(jù)園區(qū)運(yùn)營(yíng)需求，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化、流程化、科技化的運(yùn)營(yíng)管理模式，度身定制科學(xué)高效的工作流程，并結(jié)合自身豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，幫助園區(qū)實(shí)現(xiàn)商業(yè)模式增值運(yùn)營(yíng)的變革，提高盈利能力;此外，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)通過(guò)IT技術(shù)實(shí)現(xiàn)數(shù)字營(yíng)銷化，最大限度覆蓋目標(biāo)人群，導(dǎo)入百瑞紀(jì)集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)資源，采用特有的“自主銷售中臺(tái)+線下定點(diǎn)推廣”的銷售模式，完成項(xiàng)目開(kāi)業(yè)3個(gè)月即滿租+溢價(jià)22%的亮眼業(yè)績(jī)。

圖：長(zhǎng)沙湘江科創(chuàng)園窩趣輕社區(qū)實(shí)景

而窩趣國(guó)際社區(qū)·濟(jì)南禹瀚城店則通過(guò)委托管理模式合作，資產(chǎn)方是濟(jì)南市軌道交通集團(tuán)。該項(xiàng)目定位為住宅類大型保租房社區(qū)，共有1689套房源，由于項(xiàng)目所處區(qū)域還在建設(shè)發(fā)展當(dāng)中，周邊交通、商業(yè)配套、辦公寫字樓等配套較匱乏，項(xiàng)目招租和運(yùn)營(yíng)難度較大，做好產(chǎn)品規(guī)劃及運(yùn)營(yíng)管理是業(yè)主方的兩大核心訴求，而這正是專業(yè)運(yùn)營(yíng)商所擅長(zhǎng)的。

百瑞紀(jì)集團(tuán)在眾多知名運(yùn)營(yíng)商的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，獲得該項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)合同。在建設(shè)端，百瑞紀(jì)集團(tuán)為項(xiàng)目提供產(chǎn)品規(guī)劃及軟裝配置方案，根據(jù)物業(yè)條件優(yōu)化戶型配置，增加了25%的一房一廳或單間戶型，提高了坪效同時(shí)拓展了目標(biāo)客群;在管理端，百瑞紀(jì)集團(tuán)對(duì)接了政府保租房的價(jià)格核定、資格審查、公積金劃扣接入，負(fù)責(zé)租客服務(wù)和日常經(jīng)營(yíng)管理。

針對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)難點(diǎn)，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)在項(xiàng)目開(kāi)業(yè)之前就開(kāi)始鎖定客源，拓展企業(yè)客戶，正式開(kāi)業(yè)前2個(gè)月就已經(jīng)獲得占房量近30%的意向協(xié)議，目前開(kāi)業(yè)不到兩個(gè)月，出租情況非常樂(lè)觀，預(yù)計(jì)提前4個(gè)月就可以完成首年目標(biāo)，運(yùn)營(yíng)效率直線提升。

圖：窩趣國(guó)際社區(qū)·濟(jì)南禹瀚城店實(shí)景

此外，百瑞紀(jì)集團(tuán)還參與城中村規(guī)?；y(tǒng)租保障房和人才公寓運(yùn)營(yíng)。2023年，深圳啟動(dòng)城中村保障性住房規(guī)模化品質(zhì)化改造提升行動(dòng)，某地方國(guó)企聯(lián)合百瑞紀(jì)集團(tuán)參與城中村規(guī)模化品質(zhì)化改造項(xiàng)目，雙方采取成立合資公司、共同投資共同運(yùn)營(yíng)的模式合作，合資公司將作為運(yùn)營(yíng)主體，向百瑞紀(jì)集團(tuán)采購(gòu)專項(xiàng)服務(wù)。百瑞紀(jì)集團(tuán)成為深圳市三大城中村改造實(shí)施主體之一，也是全國(guó)少數(shù)實(shí)施城中村規(guī)模化改造的運(yùn)營(yíng)商之一。可見(jiàn)其具備了向各類項(xiàng)目輸出專業(yè)化定制化服務(wù)的能力。

由此，越來(lái)越多的國(guó)企選擇與百瑞紀(jì)合作，近期鄭州城發(fā)安居公司正式宣布與百瑞紀(jì)集團(tuán)開(kāi)展戰(zhàn)略合作，共同運(yùn)營(yíng)管理旗下“美寓”人才公寓品牌，房量約17000間。

四、小結(jié)

保障性租賃住房是落實(shí)“租購(gòu)并舉”的重要抓手，也是盤活房地產(chǎn)存量市場(chǎng)、探索新型發(fā)展模式的有效方式。在未來(lái)兩年，預(yù)計(jì)存量盤活將成為保租房籌建的主要方式，在此趨勢(shì)下，中央及地方政府也不斷完善相關(guān)政策。為保租房籌建的主力軍，國(guó)有企業(yè)承擔(dān)著巨大的籌建任務(wù)和運(yùn)營(yíng)管理壓力，迫切需要像百瑞紀(jì)集團(tuán)這樣的全鏈條租賃住房品牌運(yùn)營(yíng)商提供定制化服務(wù)合作。

免責(zé)聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。

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