TOD專(zhuān)業(yè)戶(hù)到來(lái)，西九龍之后，大灣區(qū)進(jìn)入“南站時(shí)間”

最近一段時(shí)間，灣區(qū)樓市迎來(lái)重磅利好。

香港工聯(lián)會(huì)，將提議允許港府在大灣區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品房作為公共房屋的新聞，在地產(chǎn)圈瘋狂刷屏。

若提議通過(guò)，這對(duì)于臨港城市及板塊，無(wú)疑打入一劑強(qiáng)心針。

事實(shí)上，隨著港澳與內(nèi)地通行全面恢復(fù)，自助簽注火爆，樓市也出現(xiàn)了久違的港澳客。最近就有很多客戶(hù)在淘房志后臺(tái)咨詢(xún)，在這股港人灣區(qū)置業(yè)潮里，怎么抓住機(jī)遇找到優(yōu)質(zhì)標(biāo)的？

遇事不決，可問(wèn)ChatGPT，淘房君在鍵盤(pán)上敲下一系列問(wèn)題后，得到的答案還蠻有意思。在ChatGPT理性到極致的世界里，西九龍是香港除中環(huán)外的又一個(gè)奇跡，經(jīng)濟(jì)活躍，房子有較高的投資回報(bào)·······而放眼大灣區(qū)，廣州南站最有可能成為下一個(gè)西九龍。

01.

從中環(huán)到西九龍對(duì)城市新型生活的重構(gòu)

2022年，國(guó)際知名財(cái)富管理機(jī)構(gòu)瑞銀，在高鐵西九龍總站上蓋項(xiàng)目里預(yù)租了最高一座大樓的最高九層，并且把在香港的運(yùn)營(yíng)單位也遷入了這幢位置優(yōu)越的新大樓。

回溯過(guò)往，從2007年開(kāi)始，就已經(jīng)有不少金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐陸續(xù)進(jìn)駐西九龍。

當(dāng)時(shí)，全球領(lǐng)先的大投行——摩根士丹利，率先將自己的業(yè)務(wù)擴(kuò)張出去，在與中環(huán)隔海相望的西九龍，一個(gè)叫香港環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)（香港ICC）的大廈成為他們落戶(hù)的選址。

隨后，瑞信、德意志等投行也陸續(xù)進(jìn)駐而來(lái)，這片曾經(jīng)并不起眼的地方，開(kāi)始以令人目眩神迷的速度生長(zhǎng)崛起。

金融大咖集體到西九開(kāi)拓業(yè)務(wù)的原因，普遍分析認(rèn)為是看好這里連接內(nèi)地的交通樞紐價(jià)值，符合商務(wù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)需要的高頻次交際來(lái)往。

位于西九龍站的香港ICC（圖源：香港旅游發(fā)展局，由Herzog&de Meuron提供）

隨著ICC的交付，不僅吸引大批企業(yè)進(jìn)來(lái)，也激活了西九的生機(jī)活力，更重要的是，它還帶給香港市民一種全新的生活方式。

作為西九地標(biāo)香港ICC的建設(shè)者——新鴻基地產(chǎn)，便深度參與了整個(gè)片區(qū)的城市開(kāi)發(fā)。高鐵、港鐵都在這里，每天都有千萬(wàn)差旅人士來(lái)往。香港ICC打造的寫(xiě)字樓和五星級(jí)酒店、公寓等業(yè)態(tài)，正好能滿足他們的商務(wù)需求；而發(fā)展的住宅、商場(chǎng)、公共文化配套等，也剛好可以承接商務(wù)人群的居住、生活等需要。

慢慢地，人流、物流、資金流統(tǒng)統(tǒng)匯聚成型，像變戲法一樣，一個(gè)功能豐富的新型城市中心涌現(xiàn)在九龍半島的島尖上。

西九文化區(qū)海濱長(zhǎng)廊（圖源：香港旅游發(fā)展局）

這種站城融合的TOD開(kāi)發(fā)模式，實(shí)現(xiàn)了“無(wú)邊界感”的城市生活，讓西九龍成為香港獨(dú)特的商業(yè)、文化、藝術(shù)、零售、娛樂(lè)和交通樞紐。

在西九文化區(qū)，就已建成17個(gè)核心藝術(shù)文化場(chǎng)館和藝術(shù)教育空間，眾多劇院、音樂(lè)廳和表演場(chǎng)地均在此設(shè)立。

以前人們的娛樂(lè)商務(wù)需求集中在中環(huán)，現(xiàn)在去西九一下高鐵，就能逛頂奢，看展覽，聽(tīng)個(gè)唱，讓生活有了更多的選擇。

還有，前面我們提及的高鐵西九龍總站上蓋發(fā)展項(xiàng)目，正是新鴻基地產(chǎn)在19年拿下的香港最貴地王，現(xiàn)在迎來(lái)進(jìn)駐的首位主要租戶(hù)“瑞銀”。

香港西九龍高鐵站上蓋TOD項(xiàng)目

短短不到4年時(shí)間，已經(jīng)完成了從拿地、建設(shè)，到投入使用的進(jìn)程，加上去年新地奪得的西九藝術(shù)廣場(chǎng)大樓項(xiàng)目，將與香港ICC及高鐵西九龍總站上蓋發(fā)展項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)效益協(xié)作，不僅僅是開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)力的體現(xiàn)，更看到了新鴻基地產(chǎn)對(duì)項(xiàng)目選址與運(yùn)營(yíng)能力的信心。

以上都能證明，資本和市場(chǎng)對(duì)整個(gè)片區(qū)的一致看好。

這是誰(shuí)給的底氣？

自然是TOD賦予的能量！

多年后驀然回首，大摩開(kāi)始把業(yè)務(wù)拓展到西九，或許就是對(duì)這種城市新型生活重構(gòu)的先知。

02.

TOD專(zhuān)業(yè)戶(hù)到來(lái)今日西九龍，明日廣州南

將視角拉回大灣區(qū)，同樣一條廣深港高鐵，西九龍的奇跡有沒(méi)有可能會(huì)重新上演？這個(gè)問(wèn)題，放在十年前不好回答，但如果是十年后的今天，這股風(fēng)口我認(rèn)為是廣州南站。兩個(gè)大的維度去分析。

其一，灣區(qū)經(jīng)濟(jì)一體化帶來(lái)的城市機(jī)遇

粵港澳大灣區(qū)的規(guī)劃出爐后，區(qū)域和交通的一體化程度勢(shì)必會(huì)更加密切，商務(wù)人群對(duì)跨城通勤需求也會(huì)與日俱增。

2021年，廣州南站就被賦予了“世界級(jí)超大型TOD”的戰(zhàn)略定位，要打造“站城一體、業(yè)態(tài)融合”的大灣區(qū)門(mén)戶(hù)樞紐。

廣州市規(guī)劃和自然資源局《廣州南站核心區(qū)城市設(shè)計(jì)》

要知道，廣州南站擁有“4高鐵+4地鐵+4城際”的規(guī)模，今年1月27日（正月初六）廣州南站到達(dá)旅客43萬(wàn)人次、開(kāi)行列車(chē)1148列，兩項(xiàng)指標(biāo)均刷新南站的歷史記錄。（來(lái)源：廣州道路運(yùn)輸行業(yè)協(xié)會(huì)）

在遠(yuǎn)期規(guī)劃里，更是達(dá)到“九省通衢、十國(guó)通商”的交通格局，其客流強(qiáng)度和區(qū)位能力首屈一指，比西九龍、深圳北的能級(jí)還要高。

以前的珠三角時(shí)代，廣州有一個(gè)珠江新城就夠了，但在大灣區(qū)時(shí)代，廣州更需要有一個(gè)能兼顧到大灣區(qū)各城的TOD+CBD。

這讓我想起西九龍崛起的前景，商務(wù)活動(dòng)需要高頻次的人際交往，靠近高鐵站及其衍生的城市中心，加上全業(yè)態(tài)的便利體系，更容易提升工作效率。

“下了高鐵就能辦公”的需求，催生了西九龍TOD的建設(shè)，放在大灣區(qū)時(shí)代的廣州南站，這種效應(yīng)只會(huì)有增無(wú)減。

事實(shí)上，對(duì)比2019年大灣區(qū)規(guī)劃出臺(tái)前，近幾年南站已經(jīng)在政府不斷的投入改造下，發(fā)生巨量蝶變。

產(chǎn)業(yè)方面，南站發(fā)展的特別之處，在于先產(chǎn)后城，即先大力引入產(chǎn)業(yè)、商業(yè)等區(qū)域價(jià)值基本面，再陸續(xù)開(kāi)發(fā)住宅。

目前，中建四局總部、李錦記華南總部、健力寶華南區(qū)總部、三雄極光總部等企業(yè)均已簽約進(jìn)駐，南站完全可以自己創(chuàng)造GDP和就業(yè)崗位。

配套方面，喜街Hey Block街區(qū)，由粵海天河城商管運(yùn)營(yíng)，已經(jīng)開(kāi)業(yè)；花城匯·南站，體量達(dá)約26萬(wàn)㎡，比珠江新城花城匯還大了9萬(wàn)㎡，準(zhǔn)備交付；十萬(wàn)人足球場(chǎng)項(xiàng)目，已經(jīng)被國(guó)家隊(duì)的廣州城投接手，給大家喂下一顆定心丸。

此外，新世界國(guó)際學(xué)校、富力UCLA Health醫(yī)院、合生創(chuàng)展合生匯、廣州購(gòu)書(shū)中心、海印又一城、寶龍城市廣場(chǎng)等教育、醫(yī)療、商業(yè)配套也紛紛落子。

廣州南站地下空間項(xiàng)目未來(lái)地面效果圖

以前的廣州南站，只是一個(gè)快進(jìn)快出的交通站場(chǎng)，現(xiàn)在及之后的南站，是要朝著商務(wù)中心區(qū)、大灣區(qū)門(mén)戶(hù)的目標(biāo)進(jìn)擊。

在這種趨勢(shì)下，未來(lái)人們也會(huì)把這里當(dāng)成“城市目的地”，刷新傳統(tǒng)高鐵站的中轉(zhuǎn)概念。珠江新城和廣州南站之于廣州，就好比中環(huán)和西九龍之于香港，都是眾多大城市正面臨的一場(chǎng)自我迭代——隨著時(shí)代不斷發(fā)展,業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)大,需要有更多不一樣的選擇去承接新趨勢(shì)。

廣州南站核心商務(wù)區(qū)效果圖

其二，由重倉(cāng)廣深港高鐵的TOD專(zhuān)業(yè)戶(hù)建設(shè)

因?yàn)門(mén)OD打造涉及業(yè)態(tài)復(fù)雜，以交通站點(diǎn)為核心進(jìn)行片區(qū)一體化開(kāi)發(fā)，極度考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)和實(shí)力，非一般企業(yè)可接手。

而這次廣州南站TOD的開(kāi)發(fā)，就是由持續(xù)深拓廣深港高鐵的新鴻基地產(chǎn)來(lái)參與。

算上西九龍TOD和慶盛樞紐地塊，新鴻基地產(chǎn)共斥資近千億，以“首尾兩端的承包之勢(shì)”陸續(xù)布局廣深港高鐵的三大樞紐地塊。

連一向以謹(jǐn)慎著稱(chēng)的港資房企都如此看好，可體現(xiàn)出以下重要信號(hào)：

作為貫通大灣區(qū)發(fā)展水平最高城市的高鐵，廣深港高鐵實(shí)現(xiàn)了香港與全國(guó)高鐵網(wǎng)的互聯(lián)互通，有利于促進(jìn)香港融入內(nèi)地市場(chǎng)和增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)協(xié)作，彼此之間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，形成整體發(fā)展大局。

而新鴻基地產(chǎn)就是對(duì)這種交通聚合的趨勢(shì)，對(duì)香港及大灣區(qū)前景投下信心一票，同時(shí)這也彰顯了新地的財(cái)力和遠(yuǎn)見(jiàn)。

廣深港高鐵線路圖

那么，新鴻基地產(chǎn)的實(shí)力有多強(qiáng)悍？是什么支撐它連續(xù)重倉(cāng)TOD？

一方面是多領(lǐng)域運(yùn)維能力。自1972年上市至今，集團(tuán)資產(chǎn)總額超8072億港元，業(yè)務(wù)遍布全國(guó)重點(diǎn)城市，打造了多個(gè)大型地標(biāo)級(jí)TOD項(xiàng)目組團(tuán)，同時(shí)涉及超甲級(jí)寫(xiě)字樓、城市地標(biāo)、高端住宅等眾多領(lǐng)域。

由于TOD項(xiàng)目往往要引進(jìn)商務(wù)服務(wù)業(yè)，從香港IFC到香港ICC，再到上海IFC，廣州天環(huán)Parc Central、天匯廣場(chǎng)igc.....商務(wù)運(yùn)營(yíng)更是新鴻基地產(chǎn)的拿手好戲。

只要逛過(guò)這些商場(chǎng)，都能明顯感受到，無(wú)論是招商檔次、日常維護(hù)還是物業(yè)品質(zhì)，在同類(lèi)型競(jìng)品中都是出類(lèi)拔萃的存在。

廣州天環(huán)Parc Central，圖源：攝圖網(wǎng)（已獲授權(quán)）

此外，由新鴻基地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的香港凱旋門(mén)、天璽，以及在廣州的峻林，也是有口皆碑的高端住宅代表。

另一方面是強(qiáng)大的品質(zhì)保證。在胡潤(rùn)研究院發(fā)布的《2022嘉興經(jīng)開(kāi)·胡潤(rùn)世界500強(qiáng)》榜單中，全球有7家房地產(chǎn)企業(yè)上榜，中國(guó)只有新鴻基地產(chǎn)一家上榜（來(lái)源：胡潤(rùn)百富官網(wǎng)），實(shí)力之雄厚可想而知。

據(jù)官方資料顯示，新鴻基地產(chǎn)是香港取得最高信貸評(píng)級(jí)的地產(chǎn)發(fā)展商，分別獲穆迪和標(biāo)普給予A1和A+評(píng)級(jí)（來(lái)源：新地官網(wǎng)、21世紀(jì)商業(yè)評(píng)論）。如此穩(wěn)健的財(cái)務(wù)綜合實(shí)力，讓新鴻基地產(chǎn)可以在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中不惜成本地用心打磨。

一直以來(lái)，新地持續(xù)投入資金提升物業(yè)的環(huán)評(píng)表現(xiàn)，旗下四幢旗艦商廈最近就獲得美國(guó)綠色建筑委員會(huì)頒布的能源與環(huán)境設(shè)計(jì)先鋒（LEED）鉑金級(jí)認(rèn)證，樓齡逾40年的新鴻基中心同獲殊榮，香港ICC更是獲得該認(rèn)證中的全港最高評(píng)分（來(lái)源：新地官網(wǎng)）。

可以預(yù)見(jiàn)，當(dāng)一個(gè)擅長(zhǎng)打造TOD地標(biāo)的實(shí)力開(kāi)發(fā)商，遇上一個(gè)價(jià)值亟待起飛的樞紐板塊，所碰撞出的能量無(wú)疑是“核能級(jí)”。

03.

瞄定南站商務(wù)區(qū)，對(duì)標(biāo)香港ICC廣州南站ICC登場(chǎng)

氣氛烘托至此，既然新鴻基地產(chǎn)都來(lái)了，那廣州版“ICC”是不是也該提上日程了？答案顯然是肯定的！

前年由新鴻基地產(chǎn)奪得的廣州南站TOD項(xiàng)目地塊，將規(guī)劃打造為集頂級(jí)商場(chǎng)、甲級(jí)寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店、公寓、高端住宅等業(yè)態(tài)于一體的綜合性項(xiàng)目，并命名為廣州南站ICC。整個(gè)體量高達(dá)約86萬(wàn)方，在僅僅4平方公里的南站核心區(qū)，可謂十分罕見(jiàn)。

廣州南站TOD規(guī)劃示意圖

目前位于南站東廣場(chǎng)的寫(xiě)字樓和住宅部分均已動(dòng)工。其中，住宅“峻鑾”的部分產(chǎn)品也將會(huì)在今年推售。

據(jù)淘房君挖到的最新消息，它是真真切切地從居住核心出發(fā)，大部分建筑是可以用來(lái)“逛”和“體驗(yàn)”的：

從南站到住宅短短5分鐘的步行距離，沿線綠化公園由一水河岸和一條步道串聯(lián)，在這個(gè)位置，有這種景致，更不用說(shuō)這是南站核心區(qū)唯一的純住宅——峻鑾未來(lái)的熱度與投資價(jià)值不容小覷。

根據(jù)釋放的項(xiàng)目體系來(lái)看，淘房君提煉了兩個(gè)核心亮點(diǎn)給大家

1）以“東商務(wù)、西交通”為總體布局，輔以多條連廊串聯(lián)

2）住宅組團(tuán)，位置相對(duì)獨(dú)立，做到出則繁華入則寧?kù)o

廣州南站ICC住宅峻鑾規(guī)劃示意圖

要知道，比起一般的建造房子、平地起高樓，大型綜合TOD項(xiàng)目，更加考驗(yàn)整體規(guī)劃和協(xié)調(diào)縫合的能力。

這種業(yè)態(tài)規(guī)格，與西九龍ICC如出一撤，具體有什么好處？一個(gè)是享受全維度的配套體系。

對(duì)居者而言，你以后從高鐵或地鐵站出來(lái)，無(wú)懼日曬雨淋，即可通過(guò)各種連廊途徑琳瑯滿目的商場(chǎng)，在此購(gòu)物、吃飯，或是看電影、逛展覽，在愉快的體驗(yàn)中，完成了一次次行程轉(zhuǎn)換。

而且隨著通關(guān)恢復(fù)，粵港來(lái)往便捷，更能隨時(shí)隨地體驗(yàn)說(shuō)走就走的跨城生活——30分鐘內(nèi)，暢通萬(wàn)博、琶洲、珠江新城等各大CBD，47分鐘通行香港西九龍，開(kāi)啟“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”模式，8小時(shí)左右去往北京、上海、重慶、杭州等熱門(mén)城市。

示意圖，來(lái)源：攝圖網(wǎng)（已獲授權(quán)）

對(duì)城市而言，不僅可以?xún)?yōu)化空間形態(tài)和完善城市功能，在TOD的帶動(dòng)及相關(guān)規(guī)劃推動(dòng)下，也有助于周邊片區(qū)形象的蛻變，促進(jìn)交通流量轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)增量。

二是享受物業(yè)價(jià)值的重估。有研究顯示，成熟的TOD物業(yè)平均價(jià)格會(huì)比同片區(qū)物業(yè)高出至少30%以上。香港ICC的頂級(jí)豪宅天璽，隨著西九龍TOD的成熟，2017年就曾創(chuàng)下120萬(wàn)/平的天價(jià)記錄?。▉?lái)源：中原香港）

那廣州南站ICC的住宅峻鑾會(huì)帶來(lái)怎樣的價(jià)值重塑？想象空間簡(jiǎn)直不要太廣袤。而書(shū)已至此，相信大家可以也明白片區(qū)和項(xiàng)目的過(guò)人之處。

接下來(lái)，就讓我們共同期待，一場(chǎng)全新的TOD神話，在1800萬(wàn)廣州人面前盡情綻放吧！

（來(lái)源：廣州淘房志）

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