存量房貸利率下調(diào)已“箭在弦上”

伴隨各家銀行中期業(yè)績(jī)會(huì)的召開，關(guān)于存量房貸利率的討論再次受到市場(chǎng)關(guān)注。

建設(shè)銀行、中信銀行、招行銀行等均對(duì)存量房貸利率下調(diào)話題進(jìn)行了正面回應(yīng)，其中招行的表態(tài)最為直接，該行行長(zhǎng)助理彭家文在 28 日的中期業(yè)績(jī)交流會(huì)上表示，" 存量房貸利率下調(diào)勢(shì)在必行，是大概率事件 "，目前該行已經(jīng)制定了相應(yīng)的預(yù)案，但還沒形成最終的方案。

29 日，一張《關(guān)于召開個(gè)人住房貸款存量利率調(diào)整項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)議的通知》的截圖在網(wǎng)上傳播開，圖中顯示，該銀行擬于 8 月 30 日（本周三）召開個(gè)人住房貸款存量利率調(diào)整項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)議，要求數(shù)管部、軟件中心、數(shù)據(jù)中心、測(cè)試中心、個(gè)金部 / 消保部、公司部、網(wǎng)金部等部門參會(huì)。21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道稱，即將召開此次會(huì)議的是國(guó)有六大行之一的交通銀行，該會(huì)議由該行零售信貸部牽頭召開。

(資料圖片)

7 月 14 日，在 2023 年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上央行領(lǐng)導(dǎo)提及，" 按照市場(chǎng)化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。"

本月初，央行、國(guó)家外匯管理局召開 2023 年下半年工作會(huì)議。其中提到指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率 "，且措辭由 " 支持鼓勵(lì) " 調(diào)整為 " 指導(dǎo) "。下調(diào)存量房貸利率進(jìn)入實(shí)操層面的意味明顯。

多家銀行表態(tài)：已做好存量房貸利率調(diào)整的預(yù)案

招商銀行行長(zhǎng)助理彭家文表示，存量房貸利率下調(diào)勢(shì)在必行，也是大概率事件。招行已制定相應(yīng)預(yù)案，但還沒有最終的方案。他提到相關(guān)背景情況 " 特別復(fù)雜 "：

主要考慮是現(xiàn)在還有很多因素需要兼顧好。比如如何兼顧好 " 因城施策 " 的問題，在 " 因城施策 " 的同時(shí)又怎么考慮好公平性的問題，還有銀行系統(tǒng)能不能支持的問題。這些都特別復(fù)雜，各個(gè)城市、各個(gè)分行不一樣，很多客戶的情況不一樣，所有的情況都要考慮到。

中信銀行副行長(zhǎng)謝志斌表示，密切關(guān)注監(jiān)管導(dǎo)向和市場(chǎng)的動(dòng)向，也對(duì)該行行內(nèi)業(yè)務(wù)情況進(jìn)行及時(shí)梳理和分析，對(duì)可能發(fā)生的業(yè)務(wù)調(diào)整，已經(jīng)做好了預(yù)案。后續(xù)，中信銀行將結(jié)合同業(yè)執(zhí)行尺度以及市場(chǎng)變化情況，積極落實(shí)監(jiān)管要求，履行社會(huì)責(zé)任，兼顧好業(yè)務(wù)發(fā)展與客戶經(jīng)營(yíng)的平衡。

謝志斌稱比較難實(shí)行 " 一刀切 "：

實(shí)際操作需要考慮對(duì)客政策的一致性，也要考慮各區(qū)域的差異性以及利率調(diào)整力度等諸多因素。比如，從客戶角度看，各銀行按照相當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，更有利于提高公平性，也有利于降低客戶輿情，但是從區(qū)域情況來看，歷史上地產(chǎn)政策是 " 因城施策 " 的，各地區(qū)按揭貸款利率差異比較大，存量利率調(diào)整確實(shí)比較難實(shí)行 " 一刀切 " 的管理政策。

謝志斌還提到要注意 " 調(diào)整力度 "：

從調(diào)整力度來看，也需要兼顧銀行實(shí)際承受能力，按照一些主流券商研究機(jī)構(gòu)估算，按揭利率每調(diào)降 10BPs，對(duì)全行業(yè)凈息差影響大概是 0.9-1 個(gè) BP。

農(nóng)行副行長(zhǎng)林立稱表示在等待 " 有關(guān)政策方案明確 "：

有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率一方面有利于減輕部分存量居民貸款客戶的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，另一方面，也有利于商業(yè)銀行平滑提前還貸壓力。在有關(guān)政策方案明確后，將抓緊制定具體的操作細(xì)則，會(huì)盡快完善好合同文本的準(zhǔn)備，做好系統(tǒng)銜接。

建設(shè)銀行首席財(cái)務(wù)官生柳榮表示，關(guān)于下調(diào)存量房貸利率，由于監(jiān)管部門具體的指導(dǎo)方案還沒有出臺(tái)，各家銀行還在保持積極溝通，現(xiàn)在測(cè)算有一定難度，但總體上會(huì)對(duì)銀行的凈息差帶來一定下行壓力。生柳榮還引用了人民銀行近日發(fā)布《2023 年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中的一段表述，即 " 商業(yè)銀行維持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、防范金融風(fēng)險(xiǎn)，需保持合理利潤(rùn)和凈息差水平 "。

華夏銀行行長(zhǎng)關(guān)文杰表示，存量房貸利率調(diào)整確實(shí)會(huì)對(duì)各家銀行產(chǎn)生一定的影響，華夏銀行將在監(jiān)管部門的指導(dǎo)下，密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向，有序推進(jìn)后續(xù)相關(guān)工作的開展。

總結(jié)一下各家銀行的相關(guān)表態(tài)可以發(fā)現(xiàn)，銀行尚在等待來自監(jiān)管的明確調(diào)整方案，其主動(dòng)下調(diào)的動(dòng)力較弱。從自身經(jīng)營(yíng)角度看，存量按揭貸款利率下調(diào)將壓縮銀行息差，加大經(jīng)營(yíng)壓力；從實(shí)操角度看，下調(diào)存量按揭貸款需要兼顧公平性和各區(qū)域差異性等多方面問題，實(shí)操難度大。

提前還貸壓力仍在

從目前已經(jīng)發(fā)布的中報(bào)上看，各家銀行上半年住房貸款規(guī)模下行的壓力仍在，且住房貸款存量越大者提前還貸的壓力越大。建行在財(cái)報(bào)中提到，" 個(gè)人住房貸款提前還款量增加，抵消了投放量增加的影響。"

招商銀行：個(gè)人住房貸款規(guī)模 1.39 萬億元，較去年末減少 106.46 億元； 建設(shè)銀行：個(gè)人住房貸款規(guī)模 6.41 萬億元，較去年末減少 729.04 億元； 交通銀行：住房貸款 1.50 萬億元，較去年末減少 158.21 億元； 平安銀行：住房按揭貸款余額 2899.18 億元，較去年末增加 54.75 億元； 中信銀行：個(gè)人住房按揭貸款余額 9523.25 億元，較去年末增加 82.37 億元； 寧波銀行：個(gè)人住房貸款 811.36 億元，較去年末增加增加 16.85 億元；

多家銀行高管在在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表態(tài)，提前還貸潮已經(jīng)出現(xiàn)緩解跡象。

平安銀行行長(zhǎng)特別助理蔡新發(fā)稱，提前還貸現(xiàn)象行業(yè)內(nèi)從去年底開始上升，在今年一季度和二季度交界時(shí)期達(dá)到高峰，6、7 月已回落到去年三季度的正常水平。

華夏銀行行長(zhǎng)關(guān)文杰稱，今年華夏銀行個(gè)人按揭貸款提前還款與市場(chǎng)總體情況一致，提前還款量同比有所增長(zhǎng)，但近兩個(gè)月有所緩解。

建設(shè)銀行副行長(zhǎng)李運(yùn)稱，近幾個(gè)月建行新受理的提前還款需求總體上已趨于穩(wěn)定，相比 4 月份的峰值下降了不少。

不過，央行 7 月份金融數(shù)據(jù)顯示，居民整體提前還貸意愿仍然較強(qiáng)。7 月，居民中長(zhǎng)期貸款同比多減 2158 億元，幅度還大于今年 4 月。

由于提前還貸明顯增多，及地產(chǎn)銷售走弱導(dǎo)致新發(fā)放按揭貸款規(guī)模走低，2022 年一季度以來個(gè)人住房貸款余額幾乎零增長(zhǎng)。

央行披露，" 今年上半年，個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放 3.5 萬億元，較去年同期多發(fā)放超過 5100 億元，對(duì)住房銷售支持力度明顯加大。但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的個(gè)人住房貸款余額總體還略微減少一點(diǎn)，這主要是因?yàn)槔碡?cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。"

利率調(diào)整的可能路徑

目前來看，存量房貸利率下調(diào)勢(shì)在必行，但如何調(diào)整尚不明朗。

下調(diào)存量房貸利率的政策在 2008-2009 年房地產(chǎn)救市時(shí)就曾出臺(tái)過。彼時(shí)的央行也始終并未公開發(fā)布強(qiáng)制性存量房貸利率調(diào)整政策，而是由銀行自主確定下調(diào)的條件和執(zhí)行細(xì)則。

2008 年，中小銀行率先入局，積極為客戶免費(fèi)辦理轉(zhuǎn)按揭等業(yè)務(wù)——相當(dāng)于用新的抵押貸款置換存量房貸，涉及違規(guī)，以此搶奪大型銀行客戶；隨后股份行先、四大行松口改革，下調(diào)存量房貸利率。

不過這一路徑如今難以復(fù)制。一是當(dāng)前銀行盈利承壓降息意愿不足。當(dāng)年由中小銀行爭(zhēng)搶客戶引起行業(yè)全面下調(diào)存量利率，同樣的故事重復(fù)上演的難度更大。另一個(gè)限制中小銀行爭(zhēng)搶客戶的因素是，當(dāng)前對(duì)違規(guī)置換按揭貸款的監(jiān)管更加嚴(yán)格。

此外，在按揭貸款定價(jià)機(jī)制方面，目前按揭貸款定價(jià)采用 " 三層定價(jià)機(jī)制 "，與 2009 年也有較大的不同。

所謂 " 三層定價(jià)機(jī)制 "，一是全國(guó)層面，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定全國(guó)層面的貸款利率政策下限；二是地方層面，各城市政府在全國(guó)層面的政策底線基礎(chǔ)上，按照 " 因城施策 " 原則確定當(dāng)?shù)厣虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限；三是商業(yè)銀行層面，商業(yè)銀行綜合考慮資金成本、信用風(fēng)險(xiǎn)等因素，與借款人協(xié)商確定具體利率水平。

招商證券提出，存量按揭加點(diǎn)下調(diào)的可能方案為，存量按揭貸款加點(diǎn)高于目前區(qū)域最新加點(diǎn)幅度的，按揭貸款加點(diǎn)有可能下調(diào)至最新的，低于最新加點(diǎn)幅度的保持不變。由于按揭貸款利率需要遵循區(qū)域下限，存量按揭利率降至當(dāng)?shù)禺?dāng)前新發(fā)放利率之下也是不合理的。

從各家銀行高管目前的表態(tài)來看，最終的方案大概率不會(huì) " 一刀切 "，而會(huì)因城施策、因行施策，在具體下調(diào)力度上也尚待多方協(xié)調(diào)博弈。（本文首發(fā)于鈦媒體 App ，作者 | 蔡鵬程）

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