商品房銷(xiāo)售降溫，房地產(chǎn)如何破局？

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2023年開(kāi)年，由于疫情期間積壓需求釋放，市場(chǎng)短暫出現(xiàn)小陽(yáng)春，但市場(chǎng)回暖基礎(chǔ)較弱，4、5月商品房銷(xiāo)售有所降溫。供應(yīng)端總量收縮、結(jié)構(gòu)錯(cuò)配，需求端預(yù)期下行、購(gòu)買(mǎi)受限，房地產(chǎn)該如何破局？

目前供應(yīng)端總量收縮，結(jié)構(gòu)性問(wèn)題突出。當(dāng)下，市場(chǎng)有效供應(yīng)不足，新房供應(yīng)量下降。在結(jié)構(gòu)性問(wèn)題上，區(qū)位、戶(hù)型、品質(zhì)上供需出現(xiàn)錯(cuò)位。區(qū)位方面，購(gòu)房者回歸理性，更注重通勤時(shí)間等居住功能屬性，需求逐步向核心區(qū)回流，而土地供應(yīng)郊區(qū)化難以有效匹配購(gòu)房者需求。戶(hù)型方面，住宅同質(zhì)化現(xiàn)象、住房品質(zhì)的進(jìn)一步降低也都難以滿(mǎn)足當(dāng)前的購(gòu)房需求。

需求端購(gòu)房回歸理性，改善性需求成為主力。受城鎮(zhèn)化、人口遷移、消費(fèi)升級(jí)、改善需求增加等影響，中國(guó)中長(zhǎng)期新增住房需求充足。且中國(guó)已基本告別住房短缺，購(gòu)房回歸理性。購(gòu)房需求向改善購(gòu)房發(fā)展，改善群體成交成為主流。新需求群體的出現(xiàn)為產(chǎn)品提出新要求，大量置換需求等待釋放，但目前市場(chǎng)缺乏可匹配產(chǎn)品。同時(shí)，現(xiàn)存需求端部分政策限制購(gòu)買(mǎi)力釋放，購(gòu)房預(yù)期也亟待改善。

房地產(chǎn)破局需要供需兩端齊發(fā)力。從供應(yīng)端來(lái)看，企業(yè)與政策需同時(shí)優(yōu)化。企業(yè)方面，一要加快轉(zhuǎn)型升級(jí)腳步。根據(jù)市場(chǎng)需求優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，在住宅配置、配套設(shè)施、運(yùn)營(yíng)管理上提高品質(zhì)，以高品質(zhì)打動(dòng)持幣觀望客群。二要加大力度盤(pán)活存量土地。針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目，國(guó)央企、金融機(jī)構(gòu)以及優(yōu)質(zhì)民企應(yīng)承擔(dān)起社會(huì)責(zé)任，以收并購(gòu)形式拆分、盤(pán)活存量項(xiàng)目，為市場(chǎng)供應(yīng)提供補(bǔ)給。針對(duì)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的存量資產(chǎn)，可引入專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，將項(xiàng)目從投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)三個(gè)維度分離，具有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)可通過(guò)代建方式與國(guó)資平臺(tái)公司合作，加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)速度，企業(yè)以輕資產(chǎn)方式運(yùn)作盤(pán)活土地，達(dá)成雙贏。

政策方面，一是提升土地供應(yīng)質(zhì)量以帶動(dòng)土地成交。調(diào)整新增的供應(yīng)土地區(qū)位結(jié)構(gòu)，增加核心區(qū)及優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)占比，提高房企拿地積極性，滿(mǎn)足改善客群對(duì)住房回歸核心區(qū)的需求。二是因地制宜，平衡需求、供應(yīng)與庫(kù)存。對(duì)于一線及熱點(diǎn)城市，對(duì)依然存在因限價(jià)而倒掛的項(xiàng)目，應(yīng)鼓勵(lì)企業(yè)推進(jìn)取證，加快推售。對(duì)于無(wú)倒掛市場(chǎng)平穩(wěn)的二線三線城市，應(yīng)以銷(xiāo)定產(chǎn)，設(shè)置土地供應(yīng)目標(biāo)，控制市場(chǎng)庫(kù)存處于合理區(qū)間。對(duì)于庫(kù)存較高的三四線城市，應(yīng)控制土地供應(yīng)量，維持市場(chǎng)穩(wěn)定。三是通過(guò)城中村改造騰挪土地增加供給。四是通過(guò)商辦用地調(diào)規(guī)等方式增加住宅供應(yīng)。

需求端來(lái)看，一是擴(kuò)大需求基本盤(pán)。放寬生育政策、鼓勵(lì)生育，并給予多孩家庭購(gòu)房政策傾斜。二是放松需求限制。因城施策，根據(jù)不同城市現(xiàn)狀，優(yōu)化限購(gòu)限貸等政策，支持需求釋放。具體來(lái)講：

一線城市人口眾多，產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟，需求旺盛，但限購(gòu)限貸政策較嚴(yán)格，有較大放松空間。限購(gòu)方面，分區(qū)域優(yōu)化政策，放松非熱點(diǎn)區(qū)域限購(gòu)限制。優(yōu)化非戶(hù)籍人口買(mǎi)房限購(gòu)政策，降低需連續(xù)繳納社保年限。限貸方面，優(yōu)化首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)降低二套房首付比例，支持合理的置換需求。結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際房?jī)r(jià)，優(yōu)化調(diào)整普宅非普宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

二線城市政策已陸續(xù)放松，但在首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、限購(gòu)等方面仍存在放松空間。限購(gòu)方面，優(yōu)化非戶(hù)籍人口買(mǎi)房限購(gòu)政策，降低連續(xù)繳納社保年限；擴(kuò)圍城市不限購(gòu)區(qū)域；優(yōu)化限購(gòu)具體細(xì)節(jié)，如二手房不限購(gòu)、144㎡以上改善住宅不限購(gòu)等。限貸方面，二線城市首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)多數(shù)已優(yōu)化，未來(lái)可進(jìn)一步下調(diào)利率、降低首付。

三四線城市已成為樓市政策松綁的前沿陣地，“因城施策”的利好政策工具箱或已能出盡出。未來(lái)地方政府可以從支持發(fā)展保障性租賃住房建設(shè)出發(fā)。一是金融端，為租賃住房的投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理提供支持，如鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持企業(yè)發(fā)行用于保障性租賃住房建設(shè)的債券，創(chuàng)新相關(guān)的信貸產(chǎn)品。二是稅收端，鼓勵(lì)企業(yè)參與回購(gòu)存量閑置房屋用作保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)，對(duì)該類(lèi)企業(yè)提供優(yōu)惠稅收政策。三是配套端，加強(qiáng)和完善住房租賃的配套制度，建立國(guó)有平臺(tái)公司運(yùn)營(yíng)管理市場(chǎng)房源轉(zhuǎn)化的保障性租賃住房。對(duì)保障性租賃住房方面的積極探索，有利于消化市場(chǎng)庫(kù)存，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

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