首批公募REITs上市兩周年已至 9只產(chǎn)品中僅1只成立以來收益告負(fù) 最大虧損20%

(資料圖)

近日，4只公募REITs擴(kuò)募份額上市交易，再度引發(fā)市場(chǎng)對(duì)于公募REITs的關(guān)注。6月21日，是公募REITs首批9只正式上市兩周年的日子，在過去兩年，公募REITs在二級(jí)市場(chǎng)經(jīng)歷了爆火到目前的持續(xù)“磨底”，截至目前首批REITs中僅1只成立以來收益告負(fù)，而全市場(chǎng)27只REITs中今年以來收益仍然全部為負(fù)。雖然二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，但政策對(duì)于REITs市場(chǎng)的建設(shè)及呵護(hù)卻持續(xù)不斷，公募REITs市場(chǎng)不斷嘗試擴(kuò)容，目前已經(jīng)就“新發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)進(jìn)行了有效嘗試，市場(chǎng)擴(kuò)容的同時(shí)，也吸引了大型基金公司的加入。擴(kuò)容不斷進(jìn)行早在2022年5月31日，上交所及深交所正式發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引3號(hào)——新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（試行）》，公募REITs擴(kuò)募規(guī)則正式落地。該指引對(duì)存續(xù)期公募REITs新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的條件、程序安排、發(fā)售定價(jià)、信息披露等方面做了詳細(xì)規(guī)定。2022年9月27日，包括華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、紅土鹽田港REIT在內(nèi)5只公募REITs發(fā)布擬申請(qǐng)擴(kuò)募并新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等多份公告，意味著公募REITs擴(kuò)募正式啟動(dòng)。據(jù)悉，擴(kuò)募是REITs產(chǎn)品的重要特性，擴(kuò)募與首發(fā)一樣，是REITs市場(chǎng)建設(shè)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。業(yè)內(nèi)人士指出，擴(kuò)募將有助于原始權(quán)益人盤活更多優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，進(jìn)一步形成資本良性循環(huán)。公募REITs作為一類金融產(chǎn)品，擴(kuò)募是其規(guī)模擴(kuò)張的主要途徑，擴(kuò)募將有利于提升REITs行業(yè)的整體規(guī)模，提高基金管理人的管理實(shí)施效率，優(yōu)化REITs的整體投資組合。隨后，公募REITs市場(chǎng)的擴(kuò)容方式以新發(fā)為主，REITs底層資產(chǎn)類型進(jìn)一步豐富。新發(fā)REITs中，底層資產(chǎn)新增了保障性租賃住房、清潔能源等。2022年12月，“首屆長(zhǎng)三角REITs論壇暨中國(guó)REITs論壇2022年會(huì)”上，還提到研究將市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等納入REITs領(lǐng)域。進(jìn)入2023年，REITs底層資產(chǎn)再擴(kuò)展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)地產(chǎn)。3月24日，國(guó)家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》，同日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，提及優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。6月16日，首批4只REITs包括蛇口產(chǎn)園REIT、鹽田港REIT、張江光大REIT、普洛斯REIT的擴(kuò)募份額正式上市，標(biāo)志著中國(guó)公募REITs擴(kuò)募環(huán)節(jié)的正式打通，市場(chǎng)正式步入“新發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)的擴(kuò)容階段。中信證券在報(bào)告中指出，首批4只REITs擴(kuò)募項(xiàng)目正式上市，C-REITs擴(kuò)募環(huán)節(jié)的打通為后續(xù)擬進(jìn)行擴(kuò)募操作的REITs提供實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也意味著市場(chǎng)擴(kuò)容有望實(shí)現(xiàn)“新發(fā)+擴(kuò)募”的雙輪驅(qū)動(dòng)。6月16日，中國(guó)人民銀行等五部門印發(fā)《關(guān)于金融支持全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興加快建設(shè)農(nóng)業(yè)強(qiáng)國(guó)的指導(dǎo)意見》，指出“鼓勵(lì)運(yùn)用信貸、債券、資產(chǎn)支持證券、基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）等方式，支持專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，依法合規(guī)加大對(duì)新市民等群體保障性租賃住房建設(shè)融資支持力度”。此外，隨著市場(chǎng)擴(kuò)容持續(xù)，公募REITs又迎來兩家大型基金公司入局。據(jù)媒體報(bào)道，今年6月以來，上交所和深交所分別受理了工銀瑞信基金和易方達(dá)基金旗下的REITs產(chǎn)品，兩只REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)分別是高速公路和產(chǎn)業(yè)園區(qū)。最差上市以來虧損33%今年以來，公募REITs在二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)不佳。Wind數(shù)據(jù)顯示，全市場(chǎng)27只上市交易的公募REITs中，截至6月21日，今年以來收益全部告負(fù)。而上市至今業(yè)績(jī)表現(xiàn)分化明顯，表現(xiàn)最好的國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT上市以來取得24%正向收益，而表現(xiàn)最差的一只華夏中國(guó)交建高速REIT上市以來則已經(jīng)虧損33%。據(jù)了解，當(dāng)前已有8只產(chǎn)品較發(fā)行價(jià)破發(fā)。首批上市的9只公募REITs中僅平安廣州廣河REIT成立以來收益告負(fù)，達(dá)到-20%。從底層資產(chǎn)來看，上市以來收益前5只的公募REITs中，底層資產(chǎn)為園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的占3席；而表現(xiàn)欠佳的后5只中，底層資產(chǎn)全部為交通基礎(chǔ)設(shè)施。不過業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二三季度往往是高速公路的流量高峰，中短期維度下高速公路REITs業(yè)績(jī)或能加速進(jìn)一步修復(fù)，并且目前該類基金估值較低，安全邊際高。中金公司也在報(bào)告中指出，中國(guó)REITs仍處于試點(diǎn)階段，二級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)一些波動(dòng)以及個(gè)體項(xiàng)目間的投資價(jià)值分化是合理現(xiàn)象。伴隨投資者對(duì)不同類型資產(chǎn)以及同一板塊內(nèi)不同標(biāo)的認(rèn)知的逐步深化，市場(chǎng)更可能愈發(fā)出現(xiàn)投資交易的結(jié)構(gòu)性分化。對(duì)于本輪REITs表現(xiàn)的成因，此前多家研究機(jī)構(gòu)已進(jìn)行深入研討。除了一季報(bào)表現(xiàn)不佳引發(fā)機(jī)構(gòu)投資者同質(zhì)化動(dòng)作外，中金公司還指出，目前二級(jí)市場(chǎng)中長(zhǎng)短期資金的不平衡是一個(gè)共識(shí)問題。平安理財(cái)也表示，我國(guó)REITs投資人群體并不成熟。一方面體現(xiàn)在資金主要以交易型資金和考核期較短的投資資金為主，另一方面則體現(xiàn)在深度參與REITs投資的資金對(duì)這一品類的認(rèn)識(shí)仍然不足。據(jù)了解，我國(guó)參與REITs投資的機(jī)構(gòu)投資人群體主要包括保險(xiǎn)公司、證券公司自營(yíng)資金、銀行理財(cái)子公司、個(gè)別私募基金等。這些投資人中，僅有保險(xiǎn)公司具有長(zhǎng)期持有特征，但由于其需要獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的合意絕對(duì)收益回報(bào)，在市場(chǎng)過熱環(huán)境里參與意愿不強(qiáng)。除保險(xiǎn)公司外，其他投資人均有很強(qiáng)烈的交易屬性或短期持有屬性。這與REITs本身是以分紅為重要收益來源的一種證券，因此投資人群體應(yīng)主要由長(zhǎng)期持有的絕對(duì)收益型投資人組成存在矛盾。交易盯市和考核短期化容易在現(xiàn)有小市值狀態(tài)下引發(fā)價(jià)格體系的偶發(fā)性波動(dòng)。中金公司稱，未來積極引入如社保、養(yǎng)老、外資長(zhǎng)線等在內(nèi)的長(zhǎng)期資金參與，可能使得整體投資者結(jié)構(gòu)更趨完善，也是抵御價(jià)格波動(dòng)的重要手段。值得一提的是，此前多家REITs原始權(quán)益人及基金管理人下場(chǎng)增持，提振市場(chǎng)情緒。不過從后續(xù)表現(xiàn)來看，情緒提振并沒有延續(xù)太久，中證REITs指數(shù)由6月8日高點(diǎn)884.06回落至6月20日的861.40。（數(shù)據(jù)來源：中證指數(shù)，財(cái)聯(lián)社整理）中信證券認(rèn)為，短期來看，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨一定下行壓力以及C-REITs市場(chǎng)買盤相對(duì)有限，使得投資者情緒偏冷，市場(chǎng)或仍處磨底階段。但中長(zhǎng)期維度下，部分個(gè)券因市場(chǎng)超跌已具備估值優(yōu)勢(shì)，一攬子穩(wěn)增長(zhǎng)政策的漸行漸近或支撐底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況的逐步修復(fù)，疊加市場(chǎng)機(jī)制逐步完善或吸引增量資金入場(chǎng)，當(dāng)前或是優(yōu)質(zhì)標(biāo)的良好的配置時(shí)點(diǎn)。

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