保利發(fā)展(600048)：增收增利邊際改善 銷售龍頭地位穩(wěn)固

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事件：公司發(fā)布2023 年半年度業(yè)績快報，23 年上半年公司預計實現(xiàn)營業(yè)總收入1384 億元，同比增長24.9%；歸母凈利潤120.0 億元，同比增長10.8%。

點評：業(yè)績小幅增長，利潤率仍承壓但邊際收窄，行業(yè)銷售龍頭地位穩(wěn)固，聚焦核心城市補充優(yōu)質(zhì)土儲，股票定增注冊獲批，融資渠道暢通。

營收增長驅(qū)動業(yè)績微增，利潤率短期承壓但邊際改善：23 年H1，公司預計實現(xiàn)營業(yè)總收入1384 億元，同比增長24.9%；營業(yè)利潤196 億元，同比小幅增長2.1%；歸母凈利潤120 億元，同比增長10.8%，營業(yè)利潤率和歸母凈利率分別為14.2%、8.7%，分別同比降低3.2pct、1.1pct，較22 年H1 降幅邊際收窄，整體上，短期內(nèi)公司結(jié)算毛利率或仍處于歷史低位，隨著歷史低毛利項目陸續(xù)結(jié)算出清，預計公司23 年結(jié)算毛利率下滑壓力有望邊際放緩。伴隨公司銷售恢復以及公司自22 年以來新拿地項目毛利率有所回升，公司盈利水平有望加速回升。

行業(yè)銷售龍頭地位穩(wěn)固，銷售均價提升蘊含積極意義：2023 年H1 公司實現(xiàn)銷售額2368 億元，同比增長12.7%，位居克而瑞銷售排行榜第一；對比克而瑞統(tǒng)計的百強房企1-6 月累計銷售額同比-0.4%，公司銷售表現(xiàn)明顯強于大市。從售價角度看，23 年1-5 月公司銷售均價為1.71 萬元/平米，同比增長9.1%，或與推貨結(jié)構(gòu)和售價策略調(diào)整有關(guān)，售價企穩(wěn)或回升將直接降低期末存貨減值壓力。

聚焦核心城市，補充優(yōu)質(zhì)土儲：23 年1-5 月，公司累計獲取18 宗地，拿地總價324 億元，其中權(quán)益地價約282 億元，拿地總建面160 萬平米；從城市分布來看，一線及強二線城市拿地金額占比分別為48.7%、43.4%，核心土儲較為充足。

定增方案獲批，融資渠道暢通：22 年12 月，公司發(fā)布股票定增預案；23 年6月，證監(jiān)會批準公司向特定對象發(fā)行股票的注冊申請，募資總額不超過 125 億元（含本數(shù)）。23 年上半年，公司累計發(fā)行公司債30 億元，一般短期融資券50 億元，票面利率介于2.26%~3.20%，融資成本保持低位，信用優(yōu)勢顯著，未來財務(wù)費用有望進一步降低，同時充裕的現(xiàn)金流將助力公司保持穩(wěn)健運營和積極的拿地節(jié)奏，提升經(jīng)營的靈活性。

盈利預測、估值與評級：我們認為公司銷售穩(wěn)健，核心土儲充裕，資金實力強勁，央企品牌美譽度高，信用優(yōu)勢顯著，盈利能力于行業(yè)加速出清及低毛利項目加速結(jié)算后有望率先迎來修復，看好公司作為行業(yè)龍頭的未來發(fā)展空間，維持公司23-25 年EPS 預測分別為1.79 元、2.07 元、2.21 元，當前股價對應(yīng)23-25 年P(guān)E 估值為7.2 倍、6.2 倍、5.8 倍，維持“買入”評級。

風險提示：銷售、拿地不及預期，項目結(jié)算不及預期，行業(yè)下行超預期等風險。

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