“河南王”建業(yè)地產爆雷！一筆美債難倒千億房企，都是抄底惹的禍？ 環(huán)球最新

摘要：“全面停止境外債務支付”（歡迎關注閨蜜財經(jīng)）

【資料圖】

撰文|蜜姐

這是@閨蜜財經(jīng)的第1305篇原創(chuàng)

剛剛過去的端午節(jié)，“河南王”建業(yè)地產官宣爆雷

6月23日晚，建業(yè)地產發(fā)公告，未能在當天寬限期結束之前支付2024年到期的7.75%優(yōu)先票據(jù)（ISIN： XS2262030369/通用代碼：226203036）的利息。

同時，建業(yè)地產宣布將“暫停向所有境外債權人進行支付”。

消息一出，輿論嘩然。

這家成立30余年的河南龍頭房企，2020年在“逆勢”抄底，2021年傳出危機。

但去年6月，建業(yè)地產成功引入國資作為“戰(zhàn)投方”；8月，鄭州出臺“百億房地產紓困基金”方案，建業(yè)地產的某項目又拔得頭籌。

因此，建業(yè)地產也一度被認為大概率有望成功上岸了。

就在今年3月，建業(yè)地產的創(chuàng)始人胡葆森在其另一家上市公司中原建業(yè)2022年業(yè)績交流會上，還頗為樂觀地判斷：房地產至暗時刻已過去。

短短3個月，建業(yè)地產就爆雷了。

作出國內初代地產大亨，胡葆森曾與馮侖、王石并稱為“地產三君子”。如今唯有胡葆森還奮斗在地產一線，這一次，68歲的他還能帶領建業(yè)地產走出困境嗎？

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對于建業(yè)地產的爆雷，有自媒體稱是“扶不起來的阿斗”。

6月23日建業(yè)地產的公告中，我們可以看到其給出的解釋（理由），概括來看有4個要點。

承認2021年下半年開始面臨債務管理的壓力，強調了自己一直在堅持還錢：“面臨行業(yè)的嚴峻挑戰(zhàn)，本集團一直持續(xù)、全力履約”。

具體體現(xiàn)在自2021年7月1日至今，建業(yè)地產已向境外債權人支付本金和利息約12.6億美元，其中本金約9.3億美元，利息約3.3億美元。

坦誠此次美元債的違約，以及暫停向所有境外債權人進行支付，已確保公平對待所有境外債權人。

給出的原因是今年2季度以來，房地產市場銷售持續(xù)疲弱，每月銷售逐漸惡化，集團流動資金緊張狀況加劇，境外兌付壓力持續(xù)增加。

第三，“保交付，保經(jīng)營”。

這應該是大眾和買房人最為關心的問題。建業(yè)地產承諾將集中一切資源保證現(xiàn)有項目交付，加快在建物業(yè)及竣工物業(yè)的銷售。

第四，表態(tài)不躺平。將聘請中介機構，盡快出臺境外債務的整體解決方案。

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建業(yè)地產到底欠了多少錢？

今年4月，建業(yè)地產發(fā)布了2022年報，其披露的信息中，建業(yè)地產的流動性危機明顯。

截至2022年底，建業(yè)地產的總負債1356.29億元，流動負債高達1232.53億元，其中最值得關注的是：

銀行及其他貸款66.50億元；

境外優(yōu)先票據(jù)62.35億元，將于未來12個月內到期償還，此次爆雷的正是境外優(yōu)先票據(jù)。

上述銀行及其他貸款及優(yōu)先票據(jù)總額為236.61億元。

2022年底，建業(yè)地產的流動負債凈額達45.61億元；但其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為18.90億元，完全無法覆蓋短債。

盡管2022年建業(yè)地產的總現(xiàn)金比2021年減少了一半多，同比下滑55.8%，但其非但沒能減少負債，反而擔子更重了。

截至2022年底，建業(yè)地產的總借貸236.61億元，同比增長7.8%；凈借貸193.09億元，同比大增長59.7%。

負債增加，現(xiàn)金減少，建業(yè)地產的流動性更差了。

同期，其流動比率降至96.3%；而現(xiàn)金短債比僅為0.34，同比減少76.7%，一年內爆雷的風險大增。

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“壓倒”建業(yè)地產的除了更加沉重的負債壓力外，還有經(jīng)營業(yè)績的大幅下滑。

和其他房企不一樣，建業(yè)地產一直致力于“服務大中原”深耕河南，而不是全國擴張。

但也和其他房企一樣，建業(yè)地產追逐著千億規(guī)模的夢想。

2019年，建業(yè)地產首次突破千億銷售額的大關。同年，其省域化戰(zhàn)略推進，實現(xiàn)了在全河南省122個縣級以上城市全覆蓋。

2020年，建業(yè)地產的營收創(chuàng)新高，達433億元，同比增長41%。

2021年，營收有所下滑，仍接近420億元，但凈利潤僅有6億元，同比減少66%。

圖片來源|東方財富網(wǎng)（特此感謝）

2022年，建業(yè)地產的業(yè)績爆雷：營收241億元，同比下滑4成；凈虧損78.19億元。

同年，建業(yè)地產的經(jīng)營現(xiàn)金流凈流出13.55億元。

今年建業(yè)地產的經(jīng)營情況進一步惡化。

今年1-5月，據(jù)建業(yè)地產披露的未經(jīng)審核合同銷售數(shù)據(jù)顯示：

業(yè)務合同銷售額87.64億元，同比減少20.8%；

總合同建筑面積1,259,579平方米，同比減少14.6%；

每平方米平均銷售價格6,958元，同比減少7.3%。

要知道去年同期還有疫情影響，如今疫情已過，而建業(yè)地產的寒冬卻還沒有過去。

當然，這也并非特例，房地產業(yè)依然還在經(jīng)歷深度調整。但下沉河南各縣級城市的建業(yè)地產，顯然受影響更明顯。

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都是“抄底”惹的禍？

相比其他在全國瘋狂擴張的黑馬房企，深耕區(qū)域的建業(yè)地產，其實并不保守，尤其是2020—2021年依然在大手筆拿地。

閨蜜財經(jīng)統(tǒng)計了2016—2022年，建業(yè)地產披露的土地儲備情況：

新增土地方面，2017年最高峰為新增儲備建筑面積1467萬平方米，盡管2020、2021年有所降速，但依然高到900多、800多萬平方米；

尤其是2020年，其逆勢抄底，土地儲備建筑面積達到7年來的峰值5411萬平方米，權益建筑面積4029萬平方米。

同年5月，建業(yè)集團旗下的物業(yè)公司建業(yè)新生活成功赴港上市。

除了土儲，建業(yè)地產的逆勢“抄底”還體現(xiàn)在加杠桿上。

近些年，當房地產行業(yè)整體去杠桿、降負債之際，建業(yè)地產卻并未止步。2019—2021年，其資產負債率均高達91.25%、91.10%和91.26%。

2020年，建業(yè)地產還在加速借錢。

比如年報披露，截至2020年底，其公司債券約30億元，同比增長101.3%；優(yōu)先票據(jù)約72.01億元，同比增長48.2%。

如果2021年疫情結束，或許建業(yè)地產的抄底未來還有勝出的希望。可惜，這一次的疫情完全超出市場預期，延續(xù)了3年之久。

2021年夏天，鄭州遭遇特大暴雨洪澇，建業(yè)地產也深受其害。加之疫情持續(xù)，建業(yè)集團公開救助。

同年11月，建業(yè)集團獲得中原銀行提供的總額不超過人民幣100億元的綜合融資服務。

2022年更是獲得國資戰(zhàn)投方的支持，旗下某項目又獲得了鄭州“百億房地產紓困基金”支持。

從上述情況來看，建業(yè)地產被罵“扶不起來的阿斗”也并不冤枉。

當然，建業(yè)地產也有自己的“委屈”。

建業(yè)集團產業(yè)眾多，胡老板又頗有情懷。

據(jù)媒體報道，1994年-2020年，26年間建業(yè)集團累計投入近50億元用于河南足球事業(yè)發(fā)展。

而近幾年，建業(yè)地產也不斷在賣資產、賣項目、裁員，拖到現(xiàn)在才爆雷，也實屬不易。

但作為企業(yè)，欠債還錢是天經(jīng)地義之事，不容易還是得想辦法解決問題。尤其是作為房企，涉及民生，保交樓更是需要落到實處。

期待建業(yè)地產能如其公告所言，不躺平，拿出切實可行的解決方案。

本文未注明數(shù)據(jù)均來自于建業(yè)地產財報，特此說明和感謝！文章僅供討論分析，不構成投資建議。

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