首二套房貸利差加大 未來房貸利率還有下調(diào)空間嗎？

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5月的樓市表現(xiàn)并不盡如人意。中指研究院等多個研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，5月，房地產(chǎn)市場并未延續(xù)“小陽春”行情，邊際效應(yīng)繼續(xù)遞減，多數(shù)城市銷售面積環(huán)比下降，供需兩端表現(xiàn)較為低迷。在這種市場環(huán)境下，作為樓市調(diào)控的有力措施之一，房貸政策備受人們關(guān)注。

LPR連續(xù)9個月未調(diào)整

中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的最新一期貸款市場報價利率（LPR）顯示，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，均維持前值不變。自去年8月以來，LPR已連續(xù)9個月未作調(diào)整。

在業(yè)內(nèi)人士看來，此次LPR報價未作調(diào)整，符合市場預(yù)期。“LPR繼續(xù)下調(diào)的必要性和空間均不足?！泵裆y行首席經(jīng)濟學(xué)家溫彬?qū)τ浾呓忉尩?，“去年以來，?年期和5年期以上LPR分別累計下調(diào)15bp（1bp=0.01%）和35bp的情況下，企業(yè)貸款利率首次降至4.0%以下，個人住房貸款利率罕見下降超過100個基點。貸款利率快速下行，脫離LPR較多，使得商業(yè)銀行凈息差持續(xù)收窄，因此LPR繼續(xù)下調(diào)的必要性和空間均不足。此外，LPR維持穩(wěn)定可讓當前控制核心負債成本的效果更好得到發(fā)揮。”

東方金誠首席宏觀分析師王青對記者表示，當前LPR報價不變，主要原因是當月中期借貸便利(MLF)操作利率未做調(diào)整，LPR報價基礎(chǔ)穩(wěn)定。另外，近期銀行凈息差下行幅度偏大，再創(chuàng)歷史新低，壓縮LPR報價加點動力不足，而且當前宏觀經(jīng)濟整體延續(xù)復(fù)蘇過程，LPR報價下調(diào)的迫切性不高。

那么未來LPR的走勢如何？溫彬預(yù)計，未來一段時期LPR大概率仍維持不變，新發(fā)放一般貸款和企業(yè)貸款利率可能會穩(wěn)定在4.5%和4.0%左右，下行幅度不會太大。

王青也認為，下一步為了推動實體經(jīng)濟融資成本穩(wěn)中有降，銀行會更多選擇在負債端發(fā)力，其中適度降低各類存款利率是一個必然選擇，但這并不意味著短期內(nèi)LPR報價下調(diào)的可能性因此增加。“年內(nèi)在MLF操作利率不變的背景下，1年期LPR報價單獨調(diào)整的可能性較小。不過，如果樓市回暖過程出現(xiàn)反復(fù)，不排除在MLF利率不動的同時，5年期以上LPR報價單獨下調(diào)10—15個基點的可能?！蓖跚鄬τ浾弑硎尽?/p>

主流城市首套房貸款利率已降至4.0%

“一季度樓市‘小陽春’了2個月，5月市場‘小陽春’出現(xiàn)退燒，各地樓市調(diào)控政策依然發(fā)布，但數(shù)量明顯開始減少，當下樓市陷入一個非常糾結(jié)的地步，很多城市再刺激也沒有需求了，但有些城市有需求卻受制于嚴格的信貸政策無法釋放?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對記者表示。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測，5月各地出臺政策的頻次僅29條，不足4月一半，以局部放寬“限購”、降低落戶門檻、發(fā)放購房補貼等政策邊際微調(diào)為主，熱點城市優(yōu)化的政策力度較小。

在備受購房人關(guān)注的房貸政策方面，中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年以來全國已有超40城調(diào)整首套房貸利率下限至4.0%以下。其中，肇慶、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房貸利率下限，珠海、南寧、柳州、中山等城市首套房貸最低利率已降至3.7%。

貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月百城首套主流房貸利率平均為4.0%，較上月微降1bp；二套主流房貸利率平均為4.91%，與上月持平。5月首、二套主流房貸利率較去年同期分別回落91bp和41bp。

對于未來走勢，張大偉認為，各地房貸利率仍有進一步下調(diào)空間。越來越多的城市開啟降低首套房貸利率，有利于降低購房成本，激發(fā)剛性置業(yè)需求入市，房貸利率下調(diào)可降低購房者置業(yè)成本，也是落實“支持住房剛性和改善性需求”的要求，對市場信心和市場預(yù)期的企穩(wěn)將起到積極作用。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜也對記者表示，5月份以來購房需求釋放動能減弱，基本面較弱的城市市場調(diào)整壓力增加，短期這部分城市住房價格仍有下跌預(yù)期。下一個房貸評估期將在6月底啟動，屆時各地將根據(jù)3月份至5月份的新房價格變化決定是否調(diào)整房貸利率下限。短期來看，市場調(diào)整壓力大的城市下調(diào)房貸利率的預(yù)期仍在，此前已經(jīng)下調(diào)房貸利率下限的城市也存在進一步下調(diào)的空間。

二套房貸利率成市場關(guān)注重點

盡管LPR已連續(xù)9個月保持不變，但去年12月30日，中國人民銀行等部門發(fā)布通知，建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月都下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。在此機制下，越來越多城市調(diào)降了首套房貸款利率。值得注意的是，首套房貸款利率回調(diào)，二套房貸款利率卻保持不變，當前部分城市首套、二套房貸利率差較大，成為市場關(guān)注的重點。

貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月份，整體而言，受監(jiān)測的百城首套、二套房貸款利率差擴大至91bp，二套改善需求的房貸成本較高。

存量房貸款利率的變化對居民消費意愿的影響極大，根據(jù)天風證券數(shù)據(jù)顯示，2021年我國居民房貸收入比為105.14%，而房貸收入比處于100%以上的高位時將嚴重遏制了消費能力，這在收入預(yù)期出現(xiàn)下降的時點尤為嚴重。

貝殼研究院高級分析師劉麗杰對記者表示，當前改善需求是市場修復(fù)的關(guān)鍵支撐，建議各地因城施策，適當降低二套房貸利率，促進二套改善需求的釋放。

王青則表示，考慮到政策面持續(xù)要求合理釋放改善性住房需求，若二季度樓市回升過程出現(xiàn)波折，各地或?qū)⑦M一步加快二套房貸款利率下調(diào)步伐，同時推動“帶押過戶”等政策創(chuàng)新，著力降低改善性需求的置換成本，進一步激活二手房市場，推動樓市整體企穩(wěn)回升。（孫蔚）

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