南財(cái)快評(píng)：做好保交樓工作，市場(chǎng)更關(guān)注的是政策如何落地

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8月17日晚，人民銀行公布上半年貨幣政策報(bào)告。報(bào)告中指出，用好政策工具促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。實(shí)施好保交樓貸款支持計(jì)劃，6月末余額為5億元；為繼續(xù)支持做好保交樓工作，保交樓貸款支持計(jì)劃將延續(xù)實(shí)施至2024年5月末。

報(bào)告一出，市場(chǎng)關(guān)注度非常高。去年11月，在人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開的全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)上，央行介紹，在前期推出的保交樓專項(xiàng)借款的基礎(chǔ)上，人民銀行將面向6家商業(yè)銀行推出2000億元保交樓貸款支持計(jì)劃。現(xiàn)在9個(gè)月過去了，保交樓貸款支持的大部分資金仍未使用，原因如何？

央行的報(bào)告提到保交樓貸款支持計(jì)劃將延續(xù)實(shí)施，目前市場(chǎng)更關(guān)注的是政策落地。

宏觀上看，目前房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口過大可能是其中一個(gè)原因。2022年TOP100房企銷售總額7.6萬(wàn)億元，同比下降41.3%。TOP10房企銷售額3.1萬(wàn)億元，下滑33%。除此以外，迄今為止媒體報(bào)道已經(jīng)有超過50家大中型房企的債務(wù)、商票、債券出現(xiàn)了問題，涉及總資產(chǎn)超過20萬(wàn)億元。基于以上原因，2022年末中國(guó)金融監(jiān)管部門出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)融資“三支箭”組合救市，要求銀行為房企提供萬(wàn)億元規(guī)模的意向性融資，并恢復(fù)中斷多年的上市房企和涉房上市公司再融資。但事實(shí)上，這部分資金仍是不夠的。

畢竟，由于地產(chǎn)低迷，地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)不斷縮水，債務(wù)負(fù)擔(dān)不斷上升。當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口已經(jīng)不是流動(dòng)性問題而是資產(chǎn)負(fù)債表問題。因此，各家商業(yè)銀行心存疑慮可以理解。

微觀執(zhí)行中，合規(guī)約束則是商業(yè)銀行難以落實(shí)政策另一個(gè)關(guān)鍵原因?！敖鹑?6條”曾為銀行投入“保交樓”配套融資開出“豁免條例”，即：向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類；對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)?？梢钥闯觯鹑诒O(jiān)管部門深諳基層業(yè)務(wù)實(shí)操，條款要求切中要害，用心良苦可見一斑。但是新增的不良貸款基層如何核銷，機(jī)構(gòu)和人員盡職如何認(rèn)定，對(duì)出險(xiǎn)的民企如何像國(guó)企一樣一視同仁，在實(shí)務(wù)過程中依然是無(wú)法繞過的難點(diǎn)。這恐怕才是2000億“保交樓”貸款支持計(jì)劃只用了5億的真正原因。此問題不解決，政策延期的價(jià)值有限。

政策出臺(tái)先要設(shè)計(jì)政策目標(biāo)、后要有效果評(píng)估、然后要給出終止期。央行這次披露，讓大家看到了實(shí)際效果，這肯定值得改進(jìn)。但另一方面，保交樓并非央行獨(dú)家責(zé)任。同時(shí)也是中央多部委和各地方政府的職責(zé)。公平、公正、公開三原則，在公共政策的執(zhí)行和評(píng)估方面，依然是非常適用和好用的原則，央行這次披露仍然是表率。

（作者系地產(chǎn)行業(yè)資深業(yè)者）

（文章來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）

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