產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，又有大事發(fā)生！

近日，廣州市圍繞“堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)第一、制造業(yè)立市”的目標(biāo)，連續(xù)發(fā)布了四份政策的征求意見稿，包括《廣州市關(guān)于優(yōu)化空間載體支撐制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見（公開征求意見稿）》、《關(guān)于推動工業(yè)用地高效利用的若干措施（公開征求意見稿）》、《關(guān)于支持工業(yè)廠房建設(shè)的若干措施（公開征求意見稿）》、《關(guān)于加快工業(yè)園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的若干措施（公開征求意見稿）》（以下統(tǒng)稱“新政”）。

其中有一條措施頗為引人注意，即為健全多元化的工業(yè)用地供應(yīng)體系，探索推進(jìn)商業(yè)、住宅用地變更為工業(yè)用地。

(資料圖片)

其實(shí)在此之前，不少華南城市都開始了“商住改工”的探索，包括東莞、中山、清遠(yuǎn)等等。

可是，大家知道，商住用地的出讓價(jià)格要遠(yuǎn)高于工業(yè)用地，在一些城市中這其中的價(jià)差甚至?xí)_(dá)到十倍之多。前些年的情況通常是各地主動將工業(yè)用地，變更為商住用地來開發(fā)的。

但近兩年，多個(gè)城市紛紛開始推行商住改工業(yè)，搞這種逆向變更，此舉究竟是何意？今天小明就來盤一盤！

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實(shí)際上，華南地區(qū)的商住改工趨勢已經(jīng)醞釀有比較長的一段時(shí)間了。雖然各地都知道商住用地的出讓收入更高，但從這兩年的經(jīng)濟(jì)形勢與房地產(chǎn)行情來看，推行商住改工可能是更妥當(dāng)?shù)倪x擇。

這里面有幾個(gè)核心的原因，首先最關(guān)鍵的就是各地政府的產(chǎn)業(yè)發(fā)展意識越來越強(qiáng)，對留企業(yè)、造產(chǎn)業(yè)的訴求越來越強(qiáng)烈。

這個(gè)變化一方面當(dāng)然是來自于國家長期的發(fā)展導(dǎo)向，近兩年中央不斷強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)的“高質(zhì)量發(fā)展”、制造業(yè)立國等等。

尤其當(dāng)前全球化已在瓦解邊緣，保持完整的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈對我國至關(guān)重要。所以各地跟隨國家導(dǎo)向行動，產(chǎn)業(yè)發(fā)展意識提升是很自然的事。

而另一方面，從近幾年的土地市場情況來看，地方政府對土地財(cái)政的依賴已然不可持續(xù)。各地迫切需要構(gòu)建新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展動力核，構(gòu)建更穩(wěn)定、長遠(yuǎn)的財(cái)政來源。

還有的發(fā)達(dá)城市，近年來逐漸出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)空心化、GDP增長動力不足的問題。這樣的處境，會給地方帶來很大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展壓力。

因此，面對“內(nèi)憂外患”，一些城市開始痛下決心做城市轉(zhuǎn)型，推行商住改工、大力扶持本土產(chǎn)業(yè)發(fā)展。希望能夠吸引更多的企業(yè)進(jìn)駐，創(chuàng)造就業(yè)與稅收，做出新的經(jīng)濟(jì)成果，緩解財(cái)政負(fù)擔(dān)。

其次，許多城市目前都存在土地性質(zhì)分布零散、利用效率不足的問題。為了實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的聚集發(fā)展，就需要調(diào)整一些零星商住用地的用途。

比如早在2017年7月，清遠(yuǎn)高新區(qū)管委會就曾在本地開展調(diào)研，發(fā)現(xiàn)多個(gè)園區(qū)存在“插花地”的情況。即工業(yè)用地或者工業(yè)廠房之中穿插著一些零散的商住用地，占地面積不大、地理位置相對尷尬，土地利用效率并不高。

后來清遠(yuǎn)高新區(qū)就決定調(diào)整這些“插花地”的土地性質(zhì)，把商住用地轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)用地，讓周邊的工業(yè)用地能夠連片發(fā)展，讓產(chǎn)業(yè)更加聚集，從而提高土地利用效率。

這種土地性質(zhì)布局零散的問題，在許多城市當(dāng)中都存在，現(xiàn)在越來越多的城市開始著手盤查類似的情況，并推動零星商住用地的性質(zhì)調(diào)整，推動產(chǎn)業(yè)成片發(fā)展。

比如這次廣州市發(fā)布的關(guān)于優(yōu)化空間載體支撐制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見當(dāng)中，就提出了幾項(xiàng)基本原則：

1.化零為整，有序整合零散分布的工業(yè)用地，支撐制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的空間需求。

2.成片連片，提高用地效能。優(yōu)化空間布局、加大連片開發(fā)力度，提升空間容量、鼓勵(lì)載體復(fù)合利用，提高產(chǎn)業(yè)用地績效。

3.產(chǎn)業(yè)集聚，促進(jìn)集群發(fā)展。進(jìn)一步推動企業(yè)集中、要素集成、產(chǎn)業(yè)集群，形成空間錯(cuò)落有致、產(chǎn)業(yè)集約高效的發(fā)展格局。

最后，我們再回過頭來看當(dāng)下的商住用地，它們的價(jià)值真的都那么高嗎？其實(shí)也未必。

純住宅用地還好說，但商辦用地開發(fā)落成后，這些年在各地的表現(xiàn)相信業(yè)內(nèi)外都有目共睹。即使是在發(fā)達(dá)城市當(dāng)中，商辦類物業(yè)也已經(jīng)呈現(xiàn)出過剩的跡象，空置率連年在高位徘徊。

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年上半年北京甲級寫字樓空置率約為17.7%，上海約為16%。深圳則更高，達(dá)到約24.5%。

傳統(tǒng)商辦物業(yè)供應(yīng)過剩的問題，已經(jīng)迫在眉睫。嚴(yán)控商辦供應(yīng)、推動商辦改工，顯然是更符合當(dāng)下形勢的做法。

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看到這個(gè)新趨勢，業(yè)內(nèi)也有朋友表示擔(dān)憂，是否會矯枉過正？這些疑問不無道理，但從目前幾個(gè)實(shí)施商住改工的典型城市來看，成效還不錯(cuò)。

比如較早開始實(shí)踐的廣東省清遠(yuǎn)市，在2018年就啟動了一幅占地60畝地的商改工。經(jīng)過四五年的培育，目前這60畝地的生產(chǎn)總值已經(jīng)超過10億元，提供了2000多個(gè)就業(yè)崗位，每年貢獻(xiàn)稅收超3000萬元……

又比如去年東莞就專門為比亞迪拿下的大項(xiàng)目，極具針對性地調(diào)整了土地性質(zhì)，項(xiàng)目中有40%的用地面積，由商住性質(zhì)改成了工業(yè)性質(zhì)。通過壓縮片區(qū)商住用地的比例，將工業(yè)用地的比例提升到了70%左右，比原有規(guī)劃新增了3300多畝連片的產(chǎn)業(yè)用地。

隨著各地支持政策頻出，商住改工類項(xiàng)目有望在更多城市落地。為了大力扶持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，各地都拿出了十足的誠意。點(diǎn)我了解，園區(qū)多渠道拓客

比如廣東省中山市在今年4月份發(fā)布了《關(guān)于支持商業(yè)、住宅用地改變土地用途為工業(yè)用地的通知》（以下簡稱“通知”），其中有不少很給力的激勵(lì)措施。

其中包括補(bǔ)繳土地價(jià)款補(bǔ)貼中山鼓勵(lì)商住“重回”工業(yè)用地，對于原先由工業(yè)用地改變用途后形成的商住用地，申請調(diào)整回工業(yè)用地的，中山會將原改變土地用途時(shí)已補(bǔ)繳的土地價(jià)款，作為補(bǔ)貼發(fā)放給土地使用權(quán)人。

以及在分證及出讓靈活性上，《通知》提出高標(biāo)準(zhǔn)廠房自持比例降至20%，配套設(shè)施占比升至20%，而去年中山規(guī)定的自持比例是不得低于30%。

《通知》還規(guī)定在滿足獨(dú)立使用和消防安全的基礎(chǔ)上，可按照單元面積不少于300平方米進(jìn)行分割。而去年中山只允許廠房可按幢、層為基本單元進(jìn)行登記。

此外，中山對于工業(yè)用地畝均貢獻(xiàn)設(shè)置的階梯式獎(jiǎng)勵(lì)，實(shí)施上不封頂政策，原文這樣寫道：“畝均貢獻(xiàn)30萬元以上不足40萬元的，每畝用地獎(jiǎng)勵(lì)6萬元；以此為基礎(chǔ)，畝均貢獻(xiàn)每增加10萬元的，每畝用地增加獎(jiǎng)勵(lì)3萬元。財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)連續(xù)5年，不設(shè)獎(jiǎng)勵(lì)封頂值?！?/p>

廣州這次發(fā)布的幾份征求意見稿中，也有很新穎的鼓勵(lì)措施。比如“探索跨區(qū)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動共享機(jī)制”。推動經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)指標(biāo)在各區(qū)之間合理分配，鼓勵(lì)形成“中心城區(qū)總部研發(fā)+外圍城區(qū)制造基地”、“中心城區(qū)孵化+外圍城區(qū)產(chǎn)業(yè)化”等跨區(qū)布局合作模式。對制造業(yè)項(xiàng)目成功落地的承接區(qū)，市按照項(xiàng)目凈用地面積給予1：1用地指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)。

這個(gè)措施挺新鮮，而且能夠切實(shí)解決城市中心區(qū)與近郊、遠(yuǎn)郊區(qū)域的產(chǎn)業(yè)競爭問題，讓非核心區(qū)域的工業(yè)用地，沒有必要再一味地追求“高大上”，硬是將產(chǎn)業(yè)園做成甲級寫字樓。

這么一來，更有利于推動城市內(nèi)部形成互融互促、協(xié)同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)分工體系。

不過，廣泛推行推行商住改工這件事背后并不是沒有隱憂和難點(diǎn)，隨著推行范圍越來越廣，各地終將遇到一些現(xiàn)實(shí)問題。

首先是驅(qū)動力問題。商住改工這件事除了地方政府與國資平臺牽頭做之外，社會資本、民營企業(yè)絕大多數(shù)是沒有動力去做的。畢竟商住與工業(yè)用地開發(fā)出來的產(chǎn)品，價(jià)差、利潤差擺在那里。

即使有企業(yè)因?yàn)閷ι套∈袌龅念A(yù)期降低，從而接受調(diào)規(guī)，也可能完全不具備相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)園開發(fā)、招商及運(yùn)營能力，需要地方花大量精力去監(jiān)督和協(xié)助。

其次是經(jīng)濟(jì)形勢問題。工業(yè)用地最終都將成為企業(yè)生產(chǎn)活動的載體，必須有企業(yè)持續(xù)在這里從事經(jīng)營生產(chǎn)，土地才能發(fā)揮價(jià)值。

然而當(dāng)下，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)承壓的局面還在持續(xù)，不少企業(yè)這兩年都有關(guān)閉產(chǎn)線、關(guān)停業(yè)務(wù)的舉動。在這種局面下，不斷新增大量的工業(yè)用地，也會面臨更高的招商難度。

結(jié) 語

在各地逐漸蔓延開的“商住改工”趨勢，體現(xiàn)了在復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢與地方財(cái)政結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的背景下，地方政府發(fā)展戰(zhàn)略和意識的轉(zhuǎn)變。

未來相信會有更多的城市，決定沉下心來做培育產(chǎn)業(yè)生態(tài)、做實(shí)經(jīng)濟(jì)，真正推動我國經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展。

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