地產(chǎn)啟示錄丨胡葆森：“君子”折腰 環(huán)球快消息

21世紀經(jīng)濟報道記者張敏 北京報道6月23日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司未能在2023年6月23日寬限期結(jié)束之前支付2024年到期之7.75%優(yōu)先票據(jù)的利息，將暫停向所有境外債權(quán)人進行支付，以確保公平對待所有境外債權(quán)人。

自2021年9月發(fā)出“求救信”算起，在堅持了22個月后，建業(yè)地產(chǎn)終于宣告暴雷。

建業(yè)地產(chǎn)是河南省的本土房企，雖然在外省也有布局，但絕大多數(shù)項目位于省內(nèi)，與河南省的經(jīng)濟社會發(fā)展深度綁定。2019年和2020年，建業(yè)地產(chǎn)的銷售規(guī)模（含輕資產(chǎn)）連續(xù)突破千億，是千億房企中極少見的區(qū)域性企業(yè)。在相當長的時間里，建業(yè)地產(chǎn)的銷售面積和銷售金額在河南市場排名第一，是名副其實的“河南王”。

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董事長胡葆森是建業(yè)地產(chǎn)的掌舵者。因深厚的資歷和對行業(yè)的真知灼見，早年間，胡葆森與王石、馮侖并稱為“地產(chǎn)三君子”。如今，王、馮二人均已遠離房地產(chǎn)一線，只有胡葆森從草創(chuàng)時代堅守至今。

但當時代浪潮洶涌而至，老練如胡葆森，預(yù)見性仍顯得不足。

2021年下半年，房地產(chǎn)信貸收縮，河南省又遭遇疫情和水災(zāi)的雙重影響，剛剛經(jīng)歷了快速擴張的建業(yè)，“出現(xiàn)重大風險和危機”。此后，建業(yè)進入漫長的紓困期。2022年，建業(yè)引入國資河南鐵建投成為二股東，并如期兌付美元債。河南省的紓困資金，也落地到建業(yè)旗下的多個項目。

作為政企聯(lián)合紓困的典范，當時，外界一度對建業(yè)地產(chǎn)重燃信心。但進入2023年，市場仍無起色。在推動旗下多筆債務(wù)展期后，建業(yè)終于無力支撐。

一直在積極應(yīng)對危機的“君子”胡葆森，不得不為五斗米折腰。但正如所有暴雷房企面臨的情況一樣，留給建業(yè)的工作并不容易，在當前的形勢下，無論是債務(wù)重組、項目交付還是促進銷售、實現(xiàn)回款，都需要天時地利人和才能達成。

里程碑下的隱患

建業(yè)地產(chǎn)成立于1992年，是中國最早的一批房地產(chǎn)企業(yè)之一，2008年在港上市。成立30多年來，建業(yè)雖偶遇波折，但基本享受了房地產(chǎn)市場化改革和城市化大潮的紅利，從而獲得快速發(fā)展。

在很長一段時間里，房地產(chǎn)有著較強的規(guī)模效應(yīng)，其中，實施全國化發(fā)展，是房企實現(xiàn)規(guī)模擴張并擴大品牌影響力的主要手段。作為行業(yè)的“異類”，建業(yè)并未遵循這一發(fā)展路徑，而是深耕河南，縱深發(fā)展。

但這并不意味著建業(yè)不重視規(guī)模。胡葆森的思路是，通過對上下游的覆蓋和區(qū)域深耕，實現(xiàn)規(guī)模擴張，并借助全方位服務(wù)的能力，增強品牌粘性。

2015年，建業(yè)從房地產(chǎn)開發(fā)商向新型生活方式服務(wù)商轉(zhuǎn)型，并逐漸布局物業(yè)、代建、裝配式建筑等相關(guān)領(lǐng)域。如今，除建業(yè)地產(chǎn)外，其他三個業(yè)務(wù)板塊均在香港主板上市。2019年，建業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)了在河南省縣及縣以上市場全覆蓋。

2019年，建業(yè)的銷售規(guī)模首次突破千億，雖然其中包含200多億的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，但胡葆森仍然十分振奮?！拔覍η|還是很看重的?！?020年1月，胡葆森向21世紀經(jīng)濟報道等媒體直言，對于建業(yè)而言，千億是一個很關(guān)鍵的節(jié)點，是對企業(yè)的資源獲取能力、產(chǎn)品設(shè)計、建設(shè)、銷售、管理、運營等綜合能力的新考驗。

當年，全國共有36家千億房企。與東部重點城市相比，河南省多數(shù)城市的房價水平相對不高，這也意味著，建業(yè)要開發(fā)更多的項目、賣出更多的房子、付出更高的管理成本，才能實現(xiàn)千億銷售額。

胡葆森在中國商界頗有威望，這既源于其資歷和個人魅力，也因他為建業(yè)打造的獨樹一幟的發(fā)展模式。即便在房地產(chǎn)市場最火爆的時代，大型房企也很少有在縣級市場深耕的耐心。建業(yè)在河南市場的探索，提供了房企縱深發(fā)展的成功范例。

如今回看，邁向千億所付出的努力，也為建業(yè)后來的危機埋下隱患。

為做大規(guī)模，2018年開始，建業(yè)加大拿地步伐，當年新增土地建筑面積1351萬平方米，為前一年的三倍。2019年，建業(yè)新增土地建筑面積1303萬平方米。2020年，建業(yè)的擴張有所放緩，但當年新增土儲也達到917.6萬平方米。

隨著這些項目進入建設(shè)周期，大量資金被占用。2019年至2021年，建業(yè)地產(chǎn)的在建規(guī)模均保持在3000萬平方米以上。為支持項目開發(fā)，建業(yè)地產(chǎn)的總負債規(guī)模從2018年的917億增至2021年的1331億。

但從2020年開始，由于利潤下滑、疫情影響、銷售不暢等因素影響，建業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流逐年下降。

應(yīng)對危機

危機出現(xiàn)在2021年。當年9月，一份建業(yè)集團向河南省政府發(fā)出的求救信《關(guān)于企業(yè)出現(xiàn)重大風險和危機并請求幫扶救援的報告》廣泛流傳，后被當事方確認。求救信稱，因汛情疫情影響，建業(yè)總損失超過50億元，已出現(xiàn)重大風險和危機；目前集團已經(jīng)進入戰(zhàn)時緊急狀態(tài)，正在制定應(yīng)對預(yù)案，采取了一系列優(yōu)化管理、降本提質(zhì)、減員減薪等自救舉措。

這也被認為是建業(yè)危機爆發(fā)的開始。此后，建業(yè)管理層向媒體表示，公司的銀行貸款并未受到影響，且公司在手資金充裕，短期內(nèi)無償債壓力。

但當時，房地產(chǎn)市場的大環(huán)境已經(jīng)不容樂觀。2021年下半年，房地產(chǎn)信貸收緊，市場交易下滑。2021年，建業(yè)地產(chǎn)合同銷售額601.1億元，合同銷售面積816.6萬平方米，同比分別下降12%和8%。當年年末，建業(yè)地產(chǎn)的在手現(xiàn)金僅為98.5億元，同比下降66.4%，現(xiàn)金短債比從1.92降至1.46。

進入2022年，建業(yè)開始全面調(diào)整。年初，建業(yè)取消業(yè)務(wù)集團和大區(qū)兩級，從五級管理調(diào)整為三級管理。此次調(diào)整也造成人員的縮減。

當時，胡葆森在媒體懇談會上稱，建業(yè)集團機構(gòu)臃腫，效率低下的現(xiàn)象嚴重。此前五大總部加上城市運營公司，可能有超過三分之一的人干的都是同樣的工作。他要求，總部超過一半的員工要返回一線，到能聽得到炮聲的戰(zhàn)場上去成長。

此后，建業(yè)又采取多種手段緩解流動性壓力。4月，建業(yè)將旗下商業(yè)項目的運營權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬達。5月31日，河南文旅投資集團與建業(yè)集團達成戰(zhàn)略合作，對“建業(yè)電影小鎮(zhèn)”和“只有河南·戲劇幻城”進行股權(quán)投資。7月21日，河南鐵建投集團旗下的河南同晟置業(yè)正式完成入股，成為建業(yè)地產(chǎn)第二大股東。8月，鄭州市房地產(chǎn)紓困基金的首個項目落地鄭州北龍湖金融島寫字樓項目。截至2023年初，建業(yè)已有近50個項目爭取到了紓困資金的支持。

當年，建業(yè)還暫停了拿地和擴展步伐。

經(jīng)過這一系列操作，建業(yè)的流動性危機終于有所緩解。同晟置業(yè)入股后的2022年8月初，建業(yè)地產(chǎn)償還了2022年到期的5億美元6.875%優(yōu)先票據(jù)，終解燃眉之急。至此，建業(yè)在當年已無到期美元債。

在這輪紓困中，建業(yè)與政府部門保持著良好的溝通，也得到了大力支持，體現(xiàn)出其在長期深耕河南后獲得的認可。與同期的其他房企相比，外界對建業(yè)的紓困前景評價頗高。

但在大環(huán)境不佳的情況下，危機遠未解除。2022年，建業(yè)重資產(chǎn)合同銷售額為240.49億元，同比下降六成。同年，公司錄得首次虧損，虧損額為78億元，超出管理層預(yù)期。

胡葆森表示，受疫情影響，建業(yè)旗下的文旅項目“只有河南”，自2021年6月開業(yè)以來一共遭遇過6次關(guān)閉，“在這種形勢下出現(xiàn)虧損很正常”。

由于銷售不暢，融資渠道受阻，到2022年末，建業(yè)的現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及受限制銀行存款規(guī)模僅為43.52億元，現(xiàn)金短債比僅為0.34，償債能力岌岌可危。公司的凈負債率飆升至580.2%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為96.2%，“三道紅線”全部踩中。

放下身段

2023年，房地產(chǎn)交易一度升溫。

4月21日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布2022年年報，胡葆森對今年樓市做出三個判斷：市場已經(jīng)觸底，但需長時間恢復(fù)；房地產(chǎn)的支柱地位未變，穩(wěn)樓市勢在必行；公司將積極備戰(zhàn)，平穩(wěn)穿越周期。

此前，在與投資者的交流中，胡葆森的判斷更為樂觀，“在4月、5月兩個月時間里，穩(wěn)定的態(tài)勢如果能夠鞏固住，整個市場復(fù)蘇的大勢就即將形成?！彼硎?，“做企業(yè)的人都是樂觀主義者?！?/p>

然而，4月和5月，房地產(chǎn)市場不僅未能延續(xù)上行走勢，交易量還出現(xiàn)下滑。納入國家統(tǒng)計局監(jiān)測范圍的70個大中城市中，房價下跌重新成為主流。

在建業(yè)深耕的河南市場，情況同樣不容樂觀。一位本地房地產(chǎn)從業(yè)者向21世紀經(jīng)濟報道表示，鄭州市場分化嚴重，僅市區(qū)項目銷售較好，遠郊項目舉步維艱。同時，國企和央企旗下項目銷售較為順暢，除萬科、龍湖、碧桂園等少數(shù)民企外，其余民企的項目銷售壓力較大。

他還表示，其他省內(nèi)城市中，僅商丘、南陽、安陽等地的市場稍好，其他城市均沒有起色。其原因在于缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，且居民對收入預(yù)期不樂觀，對大宗支出較為謹慎。

2023年1-5月，建業(yè)實現(xiàn)合同銷售額87.64億元，同比下降20.8%。建業(yè)地產(chǎn)洛陽某項目銷售人員稱，“最近項目上沒什么人（看房）?！?/p>

在銷售沒有起色的情況下，建業(yè)的現(xiàn)金流愈加緊張。即便是已經(jīng)入股的國資，和落地到項目層面的紓困資金，也無法在短期內(nèi)給予公司實質(zhì)性幫助。

上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向21世紀經(jīng)濟報道表示，考慮到嚴格的審核流程，國資再度增持的可能性雖然存在，但短期內(nèi)難以實現(xiàn)。若采用股東借款的方式注入資金，則建業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量難以提供支持。

建業(yè)地產(chǎn)某內(nèi)部人士也向21世紀經(jīng)濟報道表示，經(jīng)過抵押和其他方式的處置后，目前建業(yè)用于再融資的“底層資產(chǎn)”已經(jīng)不足。

至于紓困資金，他表示，其使用是“有限制的”。即紓困資金優(yōu)先用于項目的建設(shè)和交付，而不是向母公司輸血。

隨著時間的推移，建業(yè)面臨的壓力越來越大。4月，建業(yè)對旗下多筆美元債做出展期和嘗試展期等安排。6月23日，建業(yè)宣布暴雷，并表示，今年二季度以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場銷售持續(xù)疲弱，每月銷售逐漸惡化，銷售不及預(yù)期。集團流動資金緊張狀況正在加劇，境外兌付壓力持續(xù)增加?！凹词辜瘓F竭盡全力，資金仍可能持續(xù)受壓，現(xiàn)金無法滿足履行當前和之后義務(wù)所需?！?/p>

前述內(nèi)部人士表示，暴雷之后，反而有“解脫”之感，因為不必再為維持信用而殫精竭慮。此前，證券部門的員工在香港同債權(quán)人和投資者進行了長期的溝通，胡葆森本人則在近期奔赴省內(nèi)多個城市，拜會政府部門，并考察項目。

但對于建業(yè)來說，下一階段的工作并不輕松。

嚴躍進表示，按照房企的紓困經(jīng)驗，建業(yè)的后續(xù)工作將主要有兩個方面：推進整體債務(wù)重組、促進銷售。其中，前者需要相關(guān)各方統(tǒng)籌安排，主要靠事在人為；后者則取決于市場的景氣程度，相比之下更難把握。

今年年初，建業(yè)管理層曾透露，2023年建業(yè)可售資源總價值為517億元。公司制定的全年銷售目標也較為樂觀，為320億元，較2022年提升33%。但如今的市場形勢，已不同于年初的判斷。面對更加復(fù)雜的局面，放下身段的胡葆森，將如何帶領(lǐng)建業(yè)挽回敗局？

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