工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)機(jī)遇分析：工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模增速

工業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)密切相關(guān)，根據(jù)工業(yè)地產(chǎn)建筑體規(guī)模大小的差異，可分為工業(yè)廠房和工業(yè)園區(qū)，我國(guó)的工業(yè)園區(qū)包括各種類型的開發(fā)區(qū)，如國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)等。

(資料圖片僅供參考)

近年來(lái)，我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，開發(fā)規(guī)模和銷售面積持續(xù)增長(zhǎng)，平均售價(jià)有所下滑。2021年初，我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)平均售價(jià)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)良好，創(chuàng)2019年以來(lái)最高價(jià)格。

伴隨著新興工業(yè)的發(fā)展，以及各地政府對(duì)于新興工業(yè)的高度關(guān)注，工業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)、細(xì)分化趨勢(shì)明顯，生物醫(yī)藥、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、AI、數(shù)字創(chuàng)意、新能源汽車、大數(shù)據(jù)、航空工業(yè)、電子商務(wù)等垂直領(lǐng)域工業(yè)地產(chǎn)逐漸成為區(qū)域的工業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)載體。

如果你想了解工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)供需、競(jìng)爭(zhēng)格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢(shì)、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展策略與投資建議等進(jìn)行了分析……我們研究院撰寫的《2022-2026年中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告》。重點(diǎn)分析了我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，對(duì)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)及前景作出審慎分析與預(yù)測(cè)。

由于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工業(yè)物業(yè)的開發(fā)和銷售進(jìn)行專門的統(tǒng)計(jì)，而是將其納入“商品房中的其他房屋”中，而“其他房屋”又以工業(yè)地產(chǎn)為主，因此文章以“其他房屋”的供需數(shù)據(jù)代替工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)銷售數(shù)據(jù)做分析。

從工業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模來(lái)看，我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模整體呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。2020年，我國(guó)以工業(yè)地產(chǎn)為主的其他房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到17427億元，同比增長(zhǎng)11%。2021年1-3月，我國(guó)以工業(yè)地產(chǎn)為主的其他房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)3365億元。

工業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)密切相關(guān)，根據(jù)工業(yè)地產(chǎn)建筑體規(guī)模大小的差異，可分為工業(yè)廠房和工業(yè)園區(qū)，我國(guó)的工業(yè)園區(qū)包括各種類型的開發(fā)區(qū)，如國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)等。

近年來(lái)，在國(guó)家加快重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)等因素的推動(dòng)下，國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期需求逐年呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。以成都新津區(qū)的倉(cāng)儲(chǔ)用地為代表的稀缺性工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在京東拍賣上成為多家投資機(jī)構(gòu)志在必得的搶手貨，最終以超過(guò)評(píng)估價(jià)3.3億元的價(jià)格成交，也能窺見(jiàn)到工業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值正逐步顯現(xiàn)。

過(guò)去三年，疫情疊加經(jīng)濟(jì)疲軟，對(duì)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)增長(zhǎng)形成了嚴(yán)重制約。隨著政策的放開，「拼經(jīng)濟(jì)」將成為2023年國(guó)家發(fā)展的主旋律。作為經(jīng)濟(jì)大盤的「壓艙石」，工業(yè)增長(zhǎng)無(wú)疑將被放到最重要的位置。而各地2023年的政府工作報(bào)告也印證了這一點(diǎn)，如工業(yè)強(qiáng)市蘇州，便把「聚焦實(shí)體經(jīng)濟(jì)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新集群融合發(fā)展」列為2023年十方面重點(diǎn)工作第一項(xiàng);貴為一線城市的廣州，也提出要「堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)第一、制造業(yè)立市」，此外，深圳、天津、合肥等多個(gè)城市也紛紛重提「工業(yè)立市」、「制造強(qiáng)市」戰(zhàn)略目標(biāo)，足見(jiàn)地方政府發(fā)展工業(yè)的緊迫感。

近年來(lái)，我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，開發(fā)規(guī)模和銷售面積持續(xù)增長(zhǎng)，平均售價(jià)有所下滑。2021年初，我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)平均售價(jià)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)良好，創(chuàng)2019年以來(lái)最高價(jià)格。

工業(yè)地產(chǎn)不僅蘊(yùn)含著新的利潤(rùn)空間，而且將使其在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展乃至宏觀經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)上發(fā)揮前所未有的重要作用。這將為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，贏得更大、更廣闊的空間。

中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)參與主體包括了傳統(tǒng)地產(chǎn)商、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商、制造業(yè)企業(yè)、金融資本等。涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)越來(lái)越多元化。近年來(lái)，跨界活躍在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)主體主要可以分為四大類，房地產(chǎn)企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)、金融資本企業(yè)、電商等其他企業(yè)。

由于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工業(yè)物業(yè)的開發(fā)和銷售進(jìn)行專門的統(tǒng)計(jì)，而是將其納入“商品房中的其他房屋”中，而“其他房屋”又以工業(yè)地產(chǎn)為主，因此文章以“其他房屋”的供需數(shù)據(jù)代替工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)銷售數(shù)據(jù)做分析。

從工業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模來(lái)看，我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模整體呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。2020年，我國(guó)以工業(yè)地產(chǎn)為主的其他房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到17427億元，同比增長(zhǎng)11%。2021年1-3月，我國(guó)以工業(yè)地產(chǎn)為主的其他房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)3365億元。

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)前景分析

近年來(lái)，國(guó)家加大了對(duì)工業(yè)用地的宏觀調(diào)控，特別規(guī)定從去年開始工業(yè)土地的出讓必須通過(guò)掛牌拍賣的形式進(jìn)行。相關(guān)規(guī)定及通知的出臺(tái)將有利于杜絕地方政府變相低價(jià)賣地行為，工業(yè)用地的批租環(huán)節(jié)將日益市場(chǎng)化、規(guī)范化，一方面為具有一定實(shí)力，想介入工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)創(chuàng)造了條件;另一方面，工業(yè)用地資源的稀缺將促使工業(yè)用地價(jià)格的上漲，因此持有大量工業(yè)土地的上市公司，資產(chǎn)增值效應(yīng)將非常明顯。

另一方面，外部環(huán)境動(dòng)蕩的負(fù)面影響、西方國(guó)家對(duì)中國(guó)的科技封鎖，也從客觀上要求中國(guó)必須走一條高端制造的道路。由此判斷，2023年工業(yè)經(jīng)濟(jì)的整體走勢(shì)將是一個(gè)穩(wěn)步回升的過(guò)程。

眾所周知，工業(yè)地產(chǎn)作為制造業(yè)的最重要載體，與實(shí)體經(jīng)濟(jì)景氣程度息息相關(guān)。過(guò)去三年，市場(chǎng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)缺乏信心，工業(yè)地產(chǎn)亦被波及。如今，隨著制造業(yè)訂單逐步恢復(fù)，工業(yè)地產(chǎn)也將迎來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)發(fā)展。

伴隨著新世紀(jì)以來(lái)我國(guó)工業(yè)化的高速發(fā)展，我國(guó)的工業(yè)廠房工程掀起建設(shè)潮流。但隨著我國(guó)部分行業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)的戰(zhàn)略機(jī)遇期，工業(yè)廠房的要求也需高質(zhì)量升級(jí)，目前國(guó)家也出臺(tái)了相關(guān)政策促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和完善。

我們通常將地產(chǎn)劃分成三大類:住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。住宅地產(chǎn)是用居住使用，滿足人們的生活需求。商業(yè)地產(chǎn)是用于經(jīng)營(yíng)用途，滿足商業(yè)活動(dòng)的需求，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是用來(lái)發(fā)展經(jīng)濟(jì)，滿足生產(chǎn)活動(dòng)的需求。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的前身是工業(yè)地產(chǎn)。工業(yè)地產(chǎn)主要是面對(duì)制造業(yè)，滿足其生產(chǎn)活動(dòng)所需要的空間，產(chǎn)品以工業(yè)廠房為主。

眾所周知，傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)受政策變化影響較大，存在較大不確定性;而工業(yè)地產(chǎn)投資大、周期長(zhǎng)、回款慢的特性導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)的價(jià)值一般要在園區(qū)成熟之后才能體現(xiàn)，而這個(gè)過(guò)程往往要經(jīng)歷數(shù)年時(shí)間，對(duì)開發(fā)商的資金鏈要求極高。隨著REITs的發(fā)展，工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目得以通過(guò)資產(chǎn)證券化方式提前回收資金，以緩解投資商的資金壓力。

長(zhǎng)期來(lái)看，工業(yè)地產(chǎn)供需將穩(wěn)步增長(zhǎng);在REITs隨著融資的穩(wěn)步推進(jìn)，工業(yè)地產(chǎn)的金融化越來(lái)越明顯，促進(jìn)了工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的參與。新基礎(chǔ)設(shè)施5G、以數(shù)據(jù)中心、云計(jì)算、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、智能制造為代表的七大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)投資的智能化，數(shù)字化將使產(chǎn)業(yè)投資成為一種趨勢(shì)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是工業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)，是圍繞著微笑曲線構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈一體化平臺(tái)，以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為目標(biāo)，以政策為基礎(chǔ)，以金融和產(chǎn)業(yè)為依托，以地產(chǎn)為載體，實(shí)現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運(yùn)營(yíng)。

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告對(duì)中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競(jìng)爭(zhēng)格局及市場(chǎng)供需形勢(shì)進(jìn)行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機(jī)遇及挑戰(zhàn)。還重點(diǎn)分析了重點(diǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及發(fā)展格局，并對(duì)未來(lái)幾年行業(yè)的發(fā)展趨向進(jìn)行了專業(yè)的預(yù)判。

未來(lái)，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景如何?想了解關(guān)于更多行業(yè)專業(yè)分析，請(qǐng)點(diǎn)擊《2022-2026年中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告》。

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