資本盯上了城中村

文/十一弟

深圳城中村統(tǒng)租，隱身背后的資本，慢慢露出了它的嘴臉。

(資料圖片僅供參考)

有租客發(fā)現(xiàn)，住進了城中村統(tǒng)租項目——微棠社區(qū)，想要提前退租的話，拿不回來押金。

如果提前7~15天退租，微棠社區(qū)會扣掉全部押金；

哪怕提前15天以上退租，也會被扣掉七成押金。

多年以來，在深圳的城中村，租客一直從房東、二手東手上租農民房。

提前退租的話，押金的事，還有得商量。

現(xiàn)在，微棠社區(qū)規(guī)定得明明白白——扣押金，最少七成。

這個霸王條款，讓很多租客撓頭，恨得牙癢癢。

今年六月份，深圳轟轟烈烈的城中村統(tǒng)租，引發(fā)了不小的爭議。

深圳的成功，秘訣藏在那句親切的口號里——

“來了就是深圳人?！?/p>

但城中村統(tǒng)租，把農民房集中收儲改造，重新出租的房子，面積變小了，租金變貴了。

成千上萬在深圳打工的低收入群體，慢慢租不起房子，只能被迫離開。

很多人覺得寒心，深圳也開始趕人了。

在深圳，“統(tǒng)租潮”波及最大的城中村——白芒村，這里住著兩萬外地打工人。

最近，有媒體拍了一組視頻，記錄那些搬離白芒村的租客——

“統(tǒng)租改造的房源，油漆刷得很漂亮，家具家電也很齊全，拎包入住，但那不是我們的家。”

“接下來生意沒得做又怎么辦，只能自己認命了?！?/p>

“在深圳打拼這么多年，沒有賺到錢，小孩也照顧不到，我們這是為了什么？”

“我能怪深圳嗎？這是一個年輕的城市，它要發(fā)展，就像一輛疾馳的列車，我們在后面就像泄了氣的皮球，根本追不上這趟列車?！?/p>

深圳的城中村統(tǒng)租，其實有一個模板——微棠元芬村項目。

元芬村，也是一個很大的城中村——

戶籍人口五六百人，但常年居住著一兩萬人，九成以上都是外來人口。

五年前，一家來自北京的企業(yè)——愿景明德（北京）控股集團有限公司，被引入了元芬村。

愿景明德旗下有一個長租社區(qū)品牌——微棠，它把城中村的農民房統(tǒng)租下來，改造以后再出租。

元芬村有兩三百棟農民房，愿景明德統(tǒng)租了三分之一，改造成了微棠社區(qū)，對外出租。

微棠社區(qū)的租金，有三個部分——房租、15%的管理費、每個月99塊錢的寬帶。

愿景明德的股東背景，與長租公寓——自如，屬于“一奶同胞”，幾乎照搬了收費模式。

在元芬村，原來一居室的農民房，從房東手上直租的價格，每個月大概在1500塊錢。

若是從二房東手上轉租過來，價格漲到了2100塊錢。

愿景明德介入以后，改造成了微棠社區(qū)，相同戶型的租金，變成了2500塊錢。

而元芬村的房東，把房子統(tǒng)租給愿景明德之后，每個月的租金收入，也減少了——

有個業(yè)主，在村里建了一棟五層的樓梯房，留了一層自住。

其他每層120平米，隔出了4個房間，對外出租。

統(tǒng)租之前，每間房的月租為1500塊錢，整棟樓的租金收入是2.4萬塊錢。

愿景明德統(tǒng)租過來以后，每個月給到的最高租金，只有2.16萬塊錢。

與從前直租相比，業(yè)主每個月的租金收入，少了2400塊錢。

另外，愿景明德還會對農民房進行改造，增加房間數(shù)量，縮小房屋面積。

結果，城中村的農民房，改造成了微棠社區(qū)——

房間面積小了，房間數(shù)量多了，租金漲了。

而業(yè)主的租金收入，反倒減少了。

這中間的差價、利潤，都讓愿景明德吃掉了。

通過統(tǒng)租農民房改造后再出租，愿景明德賺到了租金差。

不過，畢竟是在城中村，租金低廉。

統(tǒng)租規(guī)模不大，相比巨大的改造成本，又沒有政府補貼，其實很難盈利。

盡管盈利困難、投入巨大，但城中村統(tǒng)租業(yè)務，愿景明德在深圳做了五年。

這是因為它背后有資本支撐——鏈家系。

愿景明德的大股東，就是鏈家系創(chuàng)始人左暉的夫人——朱艷，持股比例為37%。

它在深圳運營“微棠社區(qū)”的主體——深圳愿景微棠商業(yè)管理有限公司。

作為大股東，愿景明德間接持有愿景微棠49%的股權。

愿景微棠的另一個股東，是在美股、港股兩地上市的貝殼，持股比例超過29%。

貝殼，脫胎于鏈家，隸屬于鏈家系。

在資本市場上，貝殼已經擁有了千億市值。

為了愿景微棠的這部分股權，貝殼向愿景明德投資了7個億。

在愿景明德南下深圳，介入元芬村統(tǒng)租的這一年，貝殼還向愿景明德提供了19億資金。

有了鏈家系、貝殼的資本支持，愿景明德?lián)蔚搅爽F(xiàn)在。

這兩年，各大城市都在全力推進保障性租賃住房。

深圳的外來人口龐大，建設籌集保障性租賃住房的任務，壓力山大。

于是，他們把目光轉向了城中村——

農民房統(tǒng)租改造以后，變成了保障性租賃住房。

建設籌集保障性租賃住房的任務，深圳在城中村找到了一條捷徑。

而愿景明德，等來了政策風口，看到了做大、賺錢的機會——

城中村統(tǒng)租，有了政府的加持、補貼，它終于跑通了商業(yè)模式。

目前在深圳，愿景明德介入的五個城中村“微棠社區(qū)”，都被政府認定為保障性租賃住房項目。

今年三月份，愿景明德與深圳市人才安居集團，組建了一家合資企業(yè)——

深圳市安居微棠住房租賃投資控股有限公司。

其中，深圳市人才安居集團持股51%，愿景明德持股49%。

盡管深圳市人才安居集團是大股東，但商業(yè)模式卻來自愿景明德。

以微棠元芬村項目為模板，深圳打算復制、推廣到更多的城中村。

這才掀起了白芒村轟轟烈烈的“統(tǒng)租潮”。

接下來，深圳許多城中村統(tǒng)租項目，都會以安居微棠作為運營主體。

這家合資企業(yè)剛一成立，深圳市人才安居集團就從五家大銀行獲得了5000億授信。

其中一部分資金，將用于城中村的統(tǒng)租改造。

有了深圳市屬國企背書，在城中村蟄伏了五年，愿景明德找到了兌現(xiàn)途徑——

“城中村統(tǒng)租+微棠社區(qū)+政策加持+國企背景+銀行資金+財政補貼”。

一個閉環(huán)的商業(yè)模式，愿景明德在深圳打通了。

這幾年，樓市下行，新房、二手房買賣，都不太景氣。

貝殼以中介業(yè)務為生，作為一家千億市值的上市企業(yè)，感受到壓力了。

于是，它把更多的資源，投向了新業(yè)務——租賃、裝修。

城中村統(tǒng)租，老舊小區(qū)更新改造，也變成了一塊蛋糕。

而資本的手，在五年前就已經伸進來了。

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