如何理解土地市場(chǎng)降溫

耿欣欣

(資料圖)

7月全國土地市場(chǎng)供應(yīng)和成交規(guī)模進(jìn)一步下降。重點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)也出現(xiàn)了小幅降溫，僅上海等少數(shù)核心城市保持了較高的熱度。近期土拍為何明顯降溫？土地市場(chǎng)何時(shí)才能走出底部？

土地市場(chǎng)交易規(guī)模和熱度明顯下降

供地規(guī)模延續(xù)收縮態(tài)勢(shì)，各等級(jí)城市供應(yīng)量全線下降。7月全國100個(gè)大中城市土地供應(yīng)規(guī)模同比下降31%。各線城市土地供應(yīng)均進(jìn)一步收縮，其中三線城市降幅超35%。7月供地質(zhì)量比去年同期有明顯提升，但相比6月有所下降，推出土地掛牌價(jià)同比上升40%，環(huán)比下跌10%。

土地市場(chǎng)成交量價(jià)回落，民營房企投資信心不足。7月全國100個(gè)大中城市土地成交占地面積同環(huán)比分別下降52%和35%，成交樓面均價(jià)同環(huán)比分別下跌17%和14%。各等級(jí)城市成交量價(jià)齊落。其中一線城市均有土地成交，降幅最小。二線城市土拍活動(dòng)減少，成交同比下降六成，降幅最為明顯。7月重點(diǎn)城市民企參拍率仍低于三成，民營房企投資信心的缺失削弱了土地市場(chǎng)整體的成交動(dòng)力。

土地市場(chǎng)熱度有所回落，東部城市表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)。7月全國100個(gè)大中城市土地成交溢價(jià)率同比上升55%，但環(huán)比則下降15%。各等級(jí)城市土拍溢價(jià)率較去年同期均有明顯改善，三線城市改善最為明顯。但環(huán)比6月則全線下降，二線城市降幅居首，部分城市仍面臨流拍壓力。整體土拍雖略有降溫，但東部城市仍維持了較高的土拍熱度。上海、北京、南京、杭州等城市表現(xiàn)不俗。

季節(jié)性因素和供地節(jié)奏變化導(dǎo)致土拍出現(xiàn)波動(dòng)

從52周移動(dòng)同比數(shù)據(jù)看，全國100城土拍供需降幅分別在去年5、6月第一波疫情高峰結(jié)束前達(dá)到最大，此后降幅一直處于逐漸收窄中，說明趨勢(shì)上土地市場(chǎng)一直在緩慢修復(fù)。7月數(shù)據(jù)下降一方面是受到了季節(jié)性因素的影響，另一方面還疊加了今年第三個(gè)房企償債小高峰，有近700億元的債券需要兌付，銷售和融資現(xiàn)金流均偏緊的情況下，房企拿地活動(dòng)減少。

供地節(jié)奏的變化對(duì)土地市場(chǎng)的影響也較大。2022年重點(diǎn)城市采用“集中供地”，每批次土拍在1~4天內(nèi)集中完成出讓。去年7月正值重點(diǎn)22城二批次集中土拍，如上海、南京供地?cái)?shù)量超過40宗，當(dāng)月土拍金額超過700億元。由于去年底自然資源部將集中供地調(diào)整為“清單制”，今年各地供地節(jié)奏發(fā)生了較大變化。每批次土拍由去年的1~4天內(nèi)集中出讓轉(zhuǎn)為3~4個(gè)月的時(shí)間完成出讓。土地出讓模式調(diào)整后，重點(diǎn)城市二批次地塊多數(shù)于5~9月期間逐步推出直至完成全部土地出讓，因此7月的土拍規(guī)模相應(yīng)下降。

核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)不足導(dǎo)致土拍熱度有所回落。通常一批次供地質(zhì)量相對(duì)較高，房企年初進(jìn)行補(bǔ)倉的意愿往往高于下半年。例如上海一批次出讓地塊的位置都臨近外環(huán)且多臨近地鐵，整體區(qū)位較為優(yōu)質(zhì)。7月重點(diǎn)城市中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)量開始出現(xiàn)不足，溢價(jià)率環(huán)比下降。上海、北京二批次出讓的地塊向郊區(qū)擴(kuò)散，因此熱度微減。

土地市場(chǎng)有望逐步呈現(xiàn)回穩(wěn)態(tài)勢(shì)

7月政治局會(huì)議和一線城市密集發(fā)聲優(yōu)化房地產(chǎn)政策。預(yù)計(jì)8月房地產(chǎn)利好政策有望加速出臺(tái)，一二線城市住房市場(chǎng)有望快速改善，并帶動(dòng)其他城市回暖。隨著接下來政策的持續(xù)落地，土地市場(chǎng)有望逐步呈現(xiàn)回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

結(jié)合過往周期經(jīng)驗(yàn)，住房銷售一般滯后政策重要寬松節(jié)點(diǎn)一至兩個(gè)季度回暖，通常土地市場(chǎng)會(huì)在銷售回暖三個(gè)季度后恢復(fù)。本輪土地市場(chǎng)可能需要更長的時(shí)間進(jìn)行修復(fù)。

以往周期如2014年房地產(chǎn)的調(diào)整始于銷售下行導(dǎo)致的庫存快速上升。政策從供需兩端發(fā)力有效推動(dòng)“去庫存”。包括全國范圍推行貨幣化棚改，促進(jìn)住房需求入市，擴(kuò)大公司債發(fā)行主體范圍至所有公司制法人以支持企業(yè)合理融資需求，2014~2017年房企信用債和美元債共出現(xiàn)了三輪發(fā)行小高潮，企業(yè)資金相對(duì)充裕。商品房庫存也在2016年2月觸頂后逐步回落，土地市場(chǎng)漸次回升。

本輪房地產(chǎn)調(diào)整的難度和復(fù)雜程度均要高于以往周期。目前商品房庫存已逐步抬升至2014年左右水平，但需求端政策寬松力度仍不及過往周期。房企實(shí)際獲得的資金支持力度也較小，房企債券償付的壓力卻是2014年的近十倍，房企資金周轉(zhuǎn)普遍困難。同時(shí)考慮到住房銷售市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的供求關(guān)系均發(fā)生了深刻轉(zhuǎn)變，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖很可能弱于以往周期，土地市場(chǎng)后續(xù)的回暖表現(xiàn)可能仍將進(jìn)一步分化并聚焦于東部大城市及其周邊區(qū)域。

土拍政策仍有優(yōu)化空間

7月以來土地市場(chǎng)再次出現(xiàn)下行壓力。從銷售和融資情況來看，三季度很可能是房企今年流動(dòng)性最為緊張的階段，民營房企仍極度缺乏投資信心，接下來土地市場(chǎng)很有可能繼續(xù)出現(xiàn)波動(dòng)。為此土拍政策有必要做出進(jìn)一步的調(diào)整和優(yōu)化，具體有以下三方面建議。

一是高能級(jí)城市適當(dāng)增加住宅用地供應(yīng)比例。目前我國重點(diǎn)城市工業(yè)用地占城市建設(shè)用地面積的比例約為20%，已顯著高于國際主要城市10%的平均水平。對(duì)此未來一方面應(yīng)優(yōu)化增量用地結(jié)構(gòu)。適當(dāng)控制和降低新增土地供應(yīng)中工業(yè)用地的出讓比例，相應(yīng)增加住宅用地供應(yīng)。另一方面可以推動(dòng)城鎮(zhèn)低效用地的再開發(fā)。想方設(shè)法盤活低效的存量工業(yè)用地，依法將其規(guī)劃用途部分轉(zhuǎn)化為住宅用地。

二是增加一二線城市優(yōu)質(zhì)土地資源供應(yīng)。去年以來多數(shù)房企逐漸將投資重心轉(zhuǎn)向了高等級(jí)城市，未來很有可能會(huì)進(jìn)一步加大對(duì)重點(diǎn)城市，尤其是東部一二線城市的投資力度，重點(diǎn)一二線城市有必要相應(yīng)增加土地供給以順應(yīng)房企投資需求的變化。由于當(dāng)下房企普遍對(duì)項(xiàng)目銷售和回款的確定性有比較高的要求，建議有條件的大城市加快推動(dòng)城中村改造等城市更新速度，適當(dāng)加大中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)土地資源的供應(yīng)以穩(wěn)定房企的投資預(yù)期。

三是優(yōu)化土地出讓的價(jià)格機(jī)制和競(jìng)買規(guī)則。一是合理控制溢價(jià)率、穩(wěn)定起拍地價(jià)?？删C合地塊位置和所在區(qū)域新建商品住宅和土地成交價(jià)等科學(xué)制定土地起拍價(jià)。對(duì)封頂溢價(jià)率和起始地價(jià)過高的適當(dāng)予以下調(diào)，防止土地競(jìng)買過熱或過冷，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。二是優(yōu)化土地出讓方式，減少或取消競(jìng)配建或“價(jià)高者得”的競(jìng)拍模式?？稍谝鐑r(jià)率或地價(jià)達(dá)到上限后，改為通過搖號(hào)、競(jìng)高品質(zhì)建設(shè)方案等方式確定土地競(jìng)得人。三是在土地出讓金和保證金繳納方面給予優(yōu)惠，適當(dāng)讓利房企。可以通過延長土地出讓金繳納周期、降低保證金繳納比例或用銀行保函替代土地競(jìng)拍保證金等方式減輕房企現(xiàn)金壓力。（作者系植信投資研究院高級(jí)研究員）

原標(biāo)題：《如何理解土地市場(chǎng)降溫》

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