中報(bào)觀察 | 充滿挑戰(zhàn)的市場(chǎng)，雅生活多元“突圍”

觀點(diǎn)網(wǎng) 8月29日，雅生活發(fā)布中期業(yè)績。這家在管規(guī)模處在行業(yè)前列的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，依舊保持市場(chǎng)外拓能力，不疾不徐。

報(bào)告期內(nèi)，雅生活錄得收入約77億元，較去年同期增長1.0%；錄得毛利15.74億元，凈利潤9.5億元，股東應(yīng)占利潤8.39億元；毛利率為20.4%，凈利潤率為12.4%。

規(guī)模方面，截至2023年6月30日，雅生活在管面積及合約面積分別為5.75億平方米及7.62億平方米，分別較去年底增加2962萬平方米、3062萬平方米。

(資料圖片僅供參考)

第三方項(xiàng)目通過市場(chǎng)拓展方式迅速擴(kuò)張，合約面積達(dá)6.14億平方米，新增合約面積超過3000萬平方米，較截至2022年12月31日止增長5.3%，占總合約面積的80.6%。

據(jù)投資者轉(zhuǎn)述，雅生活管理層在業(yè)績會(huì)上表示，對(duì)下半年市場(chǎng)復(fù)蘇趨勢(shì)持樂觀態(tài)度，將結(jié)合不同業(yè)態(tài)根據(jù)實(shí)際情況有所側(cè)重，在集團(tuán)“樹品牌、穩(wěn)發(fā)展、強(qiáng)能力、促融合”的戰(zhàn)略規(guī)劃框架中，穩(wěn)中求進(jìn)。

強(qiáng)化外拓

上半年，雅生活收入結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，物業(yè)管理服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)和城市服務(wù)三大非周期業(yè)務(wù)整體收入為71.1億元，同比上漲7.2%，占比從2022年同期的87%提升至92%；凈利潤為8.4億元，占比從2022年同期的83%提升至88%。

受宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)周期影響，該公司外延增值服務(wù)上半年?duì)I收和利潤存在一定壓力，收入同比下降40.4%至5.9億元，但該業(yè)務(wù)在營收中占比從去年同期的13%下降至7.7%，利潤占比從17%降至12%，對(duì)整體收入結(jié)構(gòu)影響逐步弱化。

非周期業(yè)務(wù)的增長主要得益于雅生活在市場(chǎng)拓展上取得的成績，截至2023年6月30日，該公司在管面積達(dá)5.75億平方米，同比增長5.4%，其中來自第三方的在管面積約4.8億平方米，占比為83.3%。

第三方項(xiàng)目已是雅生活主要面積來源，期內(nèi)第三方外拓項(xiàng)目轉(zhuǎn)化的新增在管面積約2660萬平方米，占上半年新增在管面積近九成，顯示其獨(dú)立市場(chǎng)化外拓能力不斷深化。

合約面積也較2022年12月31日增長了3062萬平方米，達(dá)7.62億平方米，其中，來自第三方項(xiàng)目面積約6.14億平方米，占比為80.6%，來自雅居樂集團(tuán)和綠地控股的合約面積約為1.48億平方米。

從城市能級(jí)布局來看，雅生活在管面積中74.6%集中于一二線城市。從區(qū)域分布來看，有33.9%位于長三角城市群，18.8%位于粵港澳大灣區(qū)，9.2%位于山東半島城市群，8.7%位于成渝城市群。

受地產(chǎn)行業(yè)周期影響，住宅新房開發(fā)及交付節(jié)奏較為緩慢，物業(yè)管理企業(yè)涌向非住宅、存量住宅市場(chǎng)，并延伸至城市服務(wù)領(lǐng)域?qū)ふ野l(fā)展機(jī)會(huì)。

于雅生活而言，已在住宅、公建和商業(yè)辦公等細(xì)分業(yè)態(tài)建立先發(fā)優(yōu)勢(shì)，在管面積按業(yè)態(tài)劃分，住宅占比42.7%，公建占比45.5%，商業(yè)及其他占比11.8%。

非住業(yè)態(tài)的收入成為雅生活物管收入主要來源，上半年該項(xiàng)業(yè)務(wù)收入達(dá)52.67億元，占總收入比重68.4%，其中來自非住項(xiàng)目收入占比達(dá)40.2%，而住宅業(yè)態(tài)貢獻(xiàn)收入僅28.2%。

可見，雅生活已擺脫對(duì)住宅項(xiàng)目的業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)而向全面市場(chǎng)化發(fā)展。

據(jù)投資者透露，雅生活管理層表示，增量住宅市場(chǎng)面臨一個(gè)長期下滑階段，雅生活將繼續(xù)沿著精品路線深耕，收縮整體對(duì)于增量住宅市場(chǎng)的選擇。對(duì)存量市場(chǎng)拓展則注重盈利能力與現(xiàn)金流，平衡風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)。

面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的新格局，雅生活持續(xù)發(fā)揮在公共建筑服務(wù)領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)，協(xié)同成員單位的資源及經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，上半年陸續(xù)獲得廣州圖書館、深圳紅崗公園、溫州理工學(xué)院、青島農(nóng)業(yè)大學(xué)城陽校區(qū)、安徽醫(yī)科大學(xué)附屬巢湖醫(yī)院等項(xiàng)目。

同時(shí)，雅生活憑借公共服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)持續(xù)深化城市服務(wù)業(yè)務(wù)布局，以輕資產(chǎn)模式在廣東、山西、河北、內(nèi)蒙古等地持續(xù)獲取106個(gè)城市管家項(xiàng)目，合同總額為74億元，年化合同額為17億元，進(jìn)入城市47個(gè)。

在深圳，繼中標(biāo)龍崗區(qū)橫崗街道城市服務(wù)項(xiàng)目后，于期內(nèi)中標(biāo)龍崗區(qū)園山街道城市管家服務(wù)項(xiàng)目，項(xiàng)目年化金額超過人民幣1億元，形成區(qū)域服務(wù)協(xié)同。

根據(jù)環(huán)境司南統(tǒng)計(jì)顯示，雅生活上半年城市服務(wù)項(xiàng)目拓展合同額和年化合同額均位列行業(yè)前十。期內(nèi)，城市服務(wù)收入近6.74億元，較2022年同期增長5.0%，占總收入比重提升至約8.7%。

增值服務(wù)曲線

相比毛利率較低的物管服務(wù)，增值服務(wù)由于頗具前景的增長空間，一直被視為物業(yè)行業(yè)的第二增長曲線。

雅生活的業(yè)主增值服務(wù)目前已是第二大收入來源，上半年收入達(dá)11.7億元，同比增長7.7%，占總營收比重15.2%，貢獻(xiàn)毛利超兩成。

中報(bào)顯示，業(yè)主增值服務(wù)的增長主要由于把握疫情后服務(wù)需求機(jī)會(huì)增長機(jī)遇，深耕家庭生活服務(wù)，全面布局團(tuán)餐業(yè)務(wù)等，生活及綜合服務(wù)和機(jī)構(gòu)類增值收入均取得增長。

在增值服務(wù)板塊，雅生活堅(jiān)持“平臺(tái)+生態(tài)”戰(zhàn)略，全面梳理業(yè)主增值服務(wù)版圖，完善政企客戶服務(wù)和小區(qū)客戶服務(wù)業(yè)務(wù)體系，為不同的服務(wù)場(chǎng)景提供專業(yè)的增值服務(wù)解決方案。

中報(bào)顯示，雅生活業(yè)主增值服務(wù)主要包括生活及綜合服務(wù)、家裝宅配服務(wù)、空間運(yùn)營及其他服務(wù)、機(jī)構(gòu)類增值服務(wù)。其中生活及綜合服務(wù)增長顯著，收入為5.75億元，較2022年同期的4.18億元增長37.3%，占業(yè)主增值服務(wù)收入約49.2%。

生活及綜合服務(wù)包括物業(yè)維修、家政服務(wù)、庭院園藝、小區(qū)團(tuán)購、快遞配送、度假旅行、小區(qū)二手租售服務(wù)、綜合咨詢服務(wù)等。期內(nèi)，雅生活重點(diǎn)夯實(shí)家政保潔、維修、旅游等服務(wù)的深度運(yùn)營能力；家政服務(wù)品牌“51家庭管家”的月度充值額屢破新高，上半年總充值額同比實(shí)現(xiàn)增長。

機(jī)構(gòu)類增值服務(wù)包括餐飲、通勤、物資采購等公建特色增值服務(wù)，以及商企定制、會(huì)務(wù)、企業(yè)集采和零售等商辦業(yè)態(tài)的特色增值服務(wù)。

期內(nèi)，雅居樂成立團(tuán)餐公司“樂美膳”，快速布局市場(chǎng)拓展能力。機(jī)構(gòu)類增值服務(wù)收入較2022年同期增長12.6%至2.01億元，占業(yè)主增值服務(wù)收入的約17.2%。

據(jù)了解，樂美膳短短半年內(nèi)已在全國各地快速落子，其中包括國家級(jí)高新區(qū)科技園廣州白云益云科技園智慧員工餐廳等多個(gè)高量級(jí)項(xiàng)目。

面對(duì)巨大的存量和新增剛需市場(chǎng)，雅生活將與美餐圍繞“物業(yè)+團(tuán)餐”新服務(wù)模式，提供一站式、全鏈條、數(shù)字化餐飲解決方案，全方位構(gòu)建業(yè)主美好城市生活服務(wù)場(chǎng)景，開辟全新的融合物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。

機(jī)構(gòu)類增值服務(wù)的增長也得益于雅生活持續(xù)打磨商企、商辦服務(wù)產(chǎn)品線，上半年中標(biāo)中國移動(dòng)多個(gè)標(biāo)段，以及中海石油（中國）有限公司天津分公司等大型企業(yè)項(xiàng)目，獲取中國鐵建臨港大廈、三航科技大廈項(xiàng)目等。

在市場(chǎng)環(huán)境變化且充滿挑戰(zhàn)的背景下，向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型是當(dāng)下大多物企的必由之路。

據(jù)投資者透露，雅生活首席執(zhí)行官李大龍表示，對(duì)于雅生活這樣擁有比較大規(guī)模體量以及具備成熟市場(chǎng)化團(tuán)隊(duì)的企業(yè)而言，更需要堅(jiān)持市場(chǎng)化發(fā)展方針，從追求規(guī)模增長向追求質(zhì)量增長轉(zhuǎn)變。

關(guān)鍵詞：