“帶押過(guò)戶”成二手房交易政策中的高頻詞 新政將如何落地？

近日，多地樓市新政中提及二手房交易“帶押過(guò)戶”。與以往的“先贖樓再過(guò)戶”模式不同，“帶押過(guò)戶”中，賣(mài)方不需要先歸還原有房貸就可以完成過(guò)戶登記，買(mǎi)方可帶抵押過(guò)戶獲取金融貸款，簡(jiǎn)化了交易流程，降低了交易成本。專家認(rèn)為，未來(lái)，應(yīng)通過(guò)制定統(tǒng)一的規(guī)范化流程，進(jìn)一步推進(jìn)“帶押過(guò)戶”政策落地。

近日，“帶押過(guò)戶”成為全國(guó)多地二手房交易政策中的高頻詞，包括海南、濟(jì)南、深圳、廣州、南京等在內(nèi)的多地樓市新政中提及二手房交易“帶押過(guò)戶”，政策向簡(jiǎn)化交易流程、降低交易成本頻頻發(fā)力。

何為“帶押過(guò)戶”?“帶押過(guò)戶”會(huì)給二手房交易市場(chǎng)帶來(lái)哪些影響?新政又將如何落地?這些與“帶押過(guò)戶”密切相關(guān)的問(wèn)題，均成為近期備受關(guān)注的樓市熱點(diǎn)。

為二手房交易市場(chǎng)注入新活力

傳統(tǒng)的二手房交易過(guò)程中，如果住房還有未還清的銀行按揭貸款，普遍采用“先贖樓再過(guò)戶”模式，即賣(mài)方需要提前籌集資金還清貸款，解除原有抵押，才能辦理過(guò)戶手續(xù)。而后買(mǎi)方將房產(chǎn)再次抵押，獲得銀行貸款。在實(shí)際操作中，“贖樓”的方式往往是買(mǎi)方提前支付購(gòu)房款墊付或是賣(mài)方自行籌措“過(guò)橋”資金。

“對(duì)買(mǎi)方而言，提前墊資后可能面臨房屋不交付的情況;對(duì)賣(mài)方而言，籌措‘過(guò)橋’資金成本會(huì)大幅增加，且為了配合買(mǎi)方的貸款，房產(chǎn)需先完成過(guò)戶，可能落得過(guò)戶后拿不到房款的境地。”山東德衡律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、律師賈曉鈞表示，在傳統(tǒng)的存在抵押的二手房交易過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方都承擔(dān)著較大風(fēng)險(xiǎn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的8月商品住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，8月，70個(gè)大中城市中，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有56個(gè)，比上月增加5個(gè);同比下降城市有61個(gè)。

“從全國(guó)范圍內(nèi)看，近期二手房交易呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。‘先贖樓再過(guò)戶’模式不僅周期長(zhǎng)，還增加了‘過(guò)橋’的融資和擔(dān)保費(fèi)用，附加的成本和冗余的環(huán)節(jié)對(duì)二手房交易造成了一定的阻礙，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)循環(huán)和穩(wěn)房?jī)r(jià)預(yù)期。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)。

近期，多地紛紛試水“帶押過(guò)戶”，賣(mài)方不需要先歸還原有房貸就可以完成過(guò)戶登記，買(mǎi)方可帶抵押過(guò)戶獲取金融貸款。業(yè)內(nèi)人士表示，“帶押過(guò)戶”簡(jiǎn)化了交易流程，降低了交易成本，為二手房交易市場(chǎng)注入了新的活力。

促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)

目前，實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶”的普遍流程是銀行收到擔(dān)保公司保函后為買(mǎi)家發(fā)放按揭貸款，由公證處提存，而后買(mǎi)賣(mài)雙方辦理房產(chǎn)過(guò)戶轉(zhuǎn)移登記和抵押手續(xù)，再由公證處向賣(mài)家歸還貸款用于解除抵押。

“傳統(tǒng)模式要求先解押才能過(guò)戶，而‘帶押過(guò)戶’政策不需要先解押，也就不必籌措‘過(guò)橋’資金，買(mǎi)方把房款打到提存賬戶就可以辦理過(guò)戶，如果最終過(guò)戶出現(xiàn)問(wèn)題，房款還能原路返還，降低了交易風(fēng)險(xiǎn)。”賈曉鈞表示。

“實(shí)施‘帶押過(guò)戶’后，購(gòu)房人可以用新抵押來(lái)的貸款優(yōu)先償還之前抵押所對(duì)應(yīng)的債權(quán)。相關(guān)債務(wù)還清后，原來(lái)的抵押也就解除了，購(gòu)房人再開(kāi)始償還新抵押所對(duì)應(yīng)的按揭貸款。”北京金訴律師事務(wù)所主任、北京法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)理事王玉臣解釋，“帶押過(guò)戶”實(shí)現(xiàn)了用買(mǎi)方的銀行貸款來(lái)還賣(mài)方的銀行貸款，提高了交易效率，減少了交易的時(shí)間和金錢(qián)成本。

對(duì)于銀行而言，李宇嘉表示，房貸屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，如果在房產(chǎn)解除抵押后，買(mǎi)方選擇在其他銀行辦理抵押，那么對(duì)原抵押銀行來(lái)講貸款就發(fā)生了流失。而“帶押過(guò)戶”在同一銀行辦理的便利性使得買(mǎi)方更傾向于在原貸款銀行繼續(xù)辦理抵押，銀行也更有機(jī)會(huì)保留住優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

從市場(chǎng)整體來(lái)看，李宇嘉認(rèn)為，“帶押過(guò)戶”降低了二手房交易周期拉長(zhǎng)、價(jià)格下跌、成本高升對(duì)剛性和改善型住房需求的制約，加速了“連環(huán)單”的交易節(jié)奏，進(jìn)一步穩(wěn)定了房?jī)r(jià)預(yù)期，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)具有積極意義。

規(guī)范化流程推動(dòng)政策落地

據(jù)了解，“帶押過(guò)戶”于法有據(jù)。民法典第406條規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。

“不過(guò)，法律同時(shí)規(guī)定，當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。如果原抵押合同有禁止、限制轉(zhuǎn)讓條款，則約定優(yōu)先。”王玉臣提醒，購(gòu)房者需要提前到不動(dòng)產(chǎn)登記中心核實(shí)房產(chǎn)抵押權(quán)登記情況，以免面臨由于抵押房產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。另外，在過(guò)戶后但未解除原抵押期間，房產(chǎn)還處于原抵押權(quán)的設(shè)定狀態(tài)，購(gòu)房者的所有權(quán)可能面臨一種不安定狀態(tài)，為減少這種狀態(tài)持續(xù)的時(shí)間，應(yīng)在“帶押過(guò)戶”時(shí)與銀行、公證機(jī)構(gòu)溝通到位，避免出現(xiàn)一些不必要的時(shí)間差。

在實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)交易便利性的同時(shí)，“帶押過(guò)戶”如何兼顧資金安全?資金賬戶監(jiān)管是重要的一環(huán)。目前，多地都提出了“帶押過(guò)戶”的資金賬戶監(jiān)管要求，通過(guò)公證提存保障資金安全，一旦交易未順利達(dá)成，資金原路返還，以防控業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

記者了解到，當(dāng)買(mǎi)賣(mài)雙方在同一家銀行辦理按揭貸款時(shí)，銀行已經(jīng)打通“脈絡(luò)”，“帶押過(guò)戶”操作便捷，但如跨行辦理按揭貸款，尚存在一定難度。

“跨行‘帶押過(guò)戶’首先需要原抵押銀行同意，如何保證原抵押對(duì)應(yīng)的債權(quán)不落空，能夠及時(shí)償還或提存，需要規(guī)范具體的交易流程和細(xì)節(jié)，做好流程精細(xì)化控制。”王玉臣說(shuō)。

“目前銀行推動(dòng)‘帶押過(guò)戶’的主要?jiǎng)恿€是留住貸款，從這一點(diǎn)來(lái)看跨行‘帶押過(guò)戶’可能面臨一些障礙。但購(gòu)房者有權(quán)在不同銀行間作出最優(yōu)選擇，享受最低的貸款利率。”李宇嘉同樣表示，在此背景下，有關(guān)部門(mén)制定統(tǒng)一的規(guī)范化流程，進(jìn)一步推動(dòng)“帶押過(guò)戶”政策落地，顯得尤為重要。

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