一季度樓市小陽(yáng)春失約 房產(chǎn)市場(chǎng)面臨較大的壓力

全國(guó)商品房銷(xiāo)售額繼續(xù)下滑、房企到位資金繼續(xù)下滑、新開(kāi)工面積的降幅更是超過(guò)了兩成……一如外界預(yù)料，4月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2022年1-3月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況數(shù)據(jù)驗(yàn)證了小陽(yáng)春的失約，樓市的下滑依然在路上。

銷(xiāo)售：跌幅擴(kuò)大 政策見(jiàn)效還需時(shí)間

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年一季度全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積31046萬(wàn)平方米，同比下降13.8%;其中，住宅銷(xiāo)售面積下降18.6%。商品房銷(xiāo)售額29655億元，下降22.7%;其中，住宅銷(xiāo)售額下降25.6%。

“數(shù)據(jù)呈現(xiàn)了同比下跌態(tài)勢(shì)且跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，造成當(dāng)前現(xiàn)象的主要原因在于高基數(shù)和疫情反復(fù)對(duì)長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、東北區(qū)域產(chǎn)生了較大的疊加影響。盡管逾70個(gè)城市發(fā)布了積極政策，但市場(chǎng)和信心的修復(fù)還需時(shí)間，需求端的釋放和松綁政策將更有助于當(dāng)前市場(chǎng)的底部修復(fù)。

不過(guò)市場(chǎng)對(duì)松綁政策也并非毫無(wú)反應(yīng)。官方版數(shù)據(jù)中并沒(méi)有給出單月指標(biāo)，但從機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)來(lái)看，3月的市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始反彈：根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度40城新房銷(xiāo)售面積為4312.68萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌25.84%，其中3月單月40城新房銷(xiāo)售面積為1447.65萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲16.59%。二手房方面，監(jiān)測(cè)重點(diǎn)10城二手房成交17.4萬(wàn)套，較去年同期下降42.3%，但從3月單月成交來(lái)看，3月份二手房成交達(dá)年內(nèi)峰值，成交6.8萬(wàn)套，環(huán)比上漲57.1%，同比下跌46.4%。

數(shù)據(jù)可見(jiàn)，3月份市場(chǎng)銷(xiāo)售已經(jīng)在逐漸好轉(zhuǎn)，雖然同比仍在下降，但是環(huán)比在上漲。“隨著松綁樓市調(diào)控的城市逐漸擴(kuò)圍，預(yù)計(jì)在年中銷(xiāo)售數(shù)據(jù)有望迎來(lái)同比轉(zhuǎn)正的可能。” 諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄分析道。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉也表示，盡管當(dāng)前房地產(chǎn)銷(xiāo)售還在下降，但隨著多地適度開(kāi)放限購(gòu)限售、降低公積金使用門(mén)檻等，部分地區(qū)房地產(chǎn)銷(xiāo)售降幅在收窄。隨著房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的完善，積極滿(mǎn)足房地產(chǎn)住房需求，全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售下行態(tài)勢(shì)會(huì)得到緩解。

融資：到位資金創(chuàng)新低 房企壓力仍存

盡管銷(xiāo)售端在一季度末已經(jīng)開(kāi)始反彈，但并沒(méi)有反映到房企的資金端。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金38159億元，同比下降19.6%。創(chuàng)近年來(lái)新低。其中，國(guó)內(nèi)貸款5525億元，下降23.5%;利用外資10億元，下降7.8%;自籌資金12395億元，下降4.8%;定金及預(yù)收款12252億元，下降31.0%;個(gè)人按揭貸款6369億元，下降18.8%。

從各項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款等同比均下滑，且同比跌幅呈擴(kuò)大趨勢(shì)。房企資金鏈總體仍較緊張且未見(jiàn)好轉(zhuǎn)。除受銷(xiāo)售端影響外，房企還面臨著到期債務(wù)壓力大等難題的困擾。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，資金面總體上表現(xiàn)并不好，對(duì)于當(dāng)前各地的金融寬松政策有著反思意義，說(shuō)明此前一系列的政策放松對(duì)于緩解房企資金壓力有限。建議相關(guān)部門(mén)近期要加強(qiáng)對(duì)房企的調(diào)研，密切了解既有寬松資金的流動(dòng)方向，讓房企真正感受到流動(dòng)性改善、資金成本降低的利好。

“除了銷(xiāo)售反彈慢之外，現(xiàn)在困擾房企資金層面的另一個(gè)問(wèn)題就是地方政府的超量監(jiān)管。”華東某民營(yíng)房企融資副總裁向北京商報(bào)記者介紹，以該公司的項(xiàng)目為例，目前無(wú)論是一二線城市，還是更下面的地方，地方政府一律采用全額預(yù)售資金監(jiān)管的政策，即所有購(gòu)房者的首付款、封頂后貸款均進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)。“這個(gè)監(jiān)管的量遠(yuǎn)超建安成本，好一點(diǎn)的地方封頂開(kāi)始分階段放款，嚴(yán)的地方干脆就耗到交房，這對(duì)于房地產(chǎn)這種天量資金的行業(yè)并不適合。”這位負(fù)責(zé)人直言，建議在預(yù)售資金監(jiān)管方面，可以考慮以建安成本為標(biāo)尺，盡快給超量監(jiān)管的資金放款。

投資：增速繼續(xù)下滑 信心仍未恢復(fù)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-3月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資27765億元，同比增長(zhǎng)0.7%，其中住宅投資20761億元，增長(zhǎng)0.7%。開(kāi)發(fā)投資增速繼續(xù)下滑，連續(xù)12個(gè)月回落，且增速水平創(chuàng)近20個(gè)月新低。

自年初以來(lái)，從中央端到地方端頻頻釋放利好信號(hào)，截止至目前全國(guó)超70城松綁調(diào)控，但是從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來(lái)看，當(dāng)前開(kāi)發(fā)投資增速位于5%以下的水平，且接近零軸，開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)依舊偏冷，房企的投資信心仍未見(jiàn)明顯恢復(fù)。對(duì)此陳霄表示，從政策端傳遞到投資端仍需要一定的時(shí)間。同時(shí)，近期以來(lái)新冠疫情反復(fù)進(jìn)一步加劇了行業(yè)下行壓力，預(yù)計(jì)4月份開(kāi)發(fā)投資增速仍難見(jiàn)回升。

上述華東房企的負(fù)責(zé)人也坦言，投資下滑一方面來(lái)源于銷(xiāo)售端的壓力，另一方面來(lái)自前期暴雷企業(yè)帶來(lái)的信心損傷。“目前市場(chǎng)對(duì)暴雷企業(yè)的物業(yè)收購(gòu)價(jià)格很低，市場(chǎng)都想壓資產(chǎn)價(jià)格，在這個(gè)環(huán)境下，大家都在對(duì)賭可能會(huì)更低。”

嚴(yán)躍進(jìn)也提到，一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨較大的壓力，包括一些既有政策的效應(yīng)還沒(méi)完全釋放、房企和購(gòu)房者的信心偏弱、疫情等帶來(lái)了新的干擾帶來(lái)偏弱的數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)二季度對(duì)于房地產(chǎn)的政策會(huì)進(jìn)一步放松，以此防范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)失速或進(jìn)入負(fù)區(qū)間。(記者 盧揚(yáng) 實(shí)習(xí)記者 孫永志)

關(guān)鍵詞： 樓市小陽(yáng)春 房產(chǎn)市場(chǎng) 下行壓力 購(gòu)房者信心