樓市利好政策不斷 部分一二線城市樓市已率先回暖

18城放寬了公積金貸款條件、11城調(diào)升公積金貸款額度、9市已下調(diào)貸款首付比例、13城通過財稅托市刺激購房消費，全國普遍下調(diào)房貸利率、縮短審批放貸周期……今年3月以來樓市利好政策不斷，這是否能促進樓市成交觸底反彈，又有哪些城市已率先復(fù)蘇?

在多重利好刺激下，截至3月底，部分一二線城市樓市已經(jīng)回暖，廣西省會南寧市主城區(qū)房價重回“1.3萬+”時代，江蘇蘇州近期有開盤項目出現(xiàn)兩千人搖號、中簽率僅16%的火熱場面。此外，武漢、杭州、青島、北京、揚州等城市3月樓市均現(xiàn)回升。克而瑞研究中心認為，此輪率先回暖的勢必是“人+錢”集中的城市。

廣西南寧：樓市地市齊回溫

在眾多出臺樓市利好政策的城市中，廣西南寧的力度較大，主要體現(xiàn)在降低首付比例上。今年3月中下旬，廣西宣布下調(diào)部分城市房貸首付比例，南寧二套房商貸最低首付比例由40%調(diào)整為30%。

除此以外，南寧還提高了市直公積金貸款額度，一套最高可貸70萬，二套最高可貸60萬，并宣布開始研究逐步提高商品房預(yù)售條件，穩(wěn)妥推行現(xiàn)房銷售試點，以此提升樓市信心。

在一系列刺激下，今年3月份南寧的樓市成交出現(xiàn)回暖跡象。

根據(jù)南寧住建部門的數(shù)據(jù)，今年2月南寧商品數(shù)總成交數(shù)量是1439套。目前3月還沒結(jié)束，但根據(jù)克而瑞廣西區(qū)域數(shù)據(jù)，截至3月17日，南寧主城區(qū)商品住宅成交數(shù)量已達2149套，遠超2月份。

到3月13日止，南寧商品住宅成交量已經(jīng)連續(xù)5周回升。2022年第12周，即2022年3月14日-3月20日， 南寧市主城區(qū)商品住宅成交量仍保持在7萬平方米以上量級，成交均價在連續(xù)5周維持1.2萬元/平方米以上后，結(jié)構(gòu)性上漲至13168元/平方米，宣告南寧重回“1.3萬+”時代。分區(qū)看，青秀、江南、興寧等區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)量價齊升的情況，青秀均價結(jié)構(gòu)性上漲至17315元/m2，重回“1.7萬+”時代。

在樓市回暖的同時，南寧的土拍市場也迎來久違的熱鬧。3月17日，南寧民歌湖旁GC2022-006地塊采用網(wǎng)上掛牌形式出讓，經(jīng)過9個多小時、344輪網(wǎng)上競價，廣西本土房企凱瑞投資集團有限公司以單價1393萬元/畝、總價約2.2億元斬獲地塊，樓面價5223.65元/平方米，溢價率高達109%。

江蘇蘇州：又現(xiàn)激烈“千人搖”

和南寧類似，沉寂多時的蘇州樓市，由于房貸利率集體回落“4”字頭，購房熱情也重被點燃。

去年下半年，蘇州有部分滯銷樓盤甚至降價6000元/平方米促銷，現(xiàn)在僅從蘇州近期兩個樓盤的開盤就能看出變化：3月21日，蘇州獅子山瀾庭推出首批341套房源，吸引了2097組客戶搖號，中簽率只有16%;3月22日，蘇州工業(yè)園區(qū)青劍湖建屋天著開啟線上預(yù)約，要求首套房凍資180萬元、二套房300萬元、三套房600萬元，只給2天報名時間，結(jié)果有663組客戶火速報名，搖號中簽率僅為29%。

“2月份蘇州的樓市一度跌到谷底，進入3月以后，蘇州的一手商品房、二手住宅成交都在好轉(zhuǎn)，我們明顯感受到售樓處訪問量增多，成交率提升，壓抑多時的需求正在回歸。”一家華東大型房企蘇南區(qū)域的營銷人員對第一財經(jīng)表示。

從當?shù)毓俜焦嫉木W(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，今年2月蘇州新房成交量為2585套，環(huán)比下滑45%。3月以后復(fù)蘇顯著，2022 年第9周，即2月28日-3月6日，蘇州市區(qū)新建商品房成交1047套，環(huán)比漲幅約21%，二手房住宅成交750套，環(huán)比漲幅42%;第10周蘇州市區(qū)二手房住宅成交883套，環(huán)比漲幅18%，第11周新建商品房成交916套，環(huán)比漲幅約17%。

在華南地區(qū)，已經(jīng)有房企打響“漲價第一槍”——位于深圳的新城燕瀾和鳴和東莞的新城御瓏公館項目，宣布自3月31日24時起將在現(xiàn)有價格基礎(chǔ)上上調(diào)3%。

根據(jù)中指研究院，3月以來，樓市整體成交上行，一二線代表城市環(huán)比均有所回升，一線城市整體環(huán)比上升12%。截至3月26日，一線城市中北京樓市成交量漲幅顯著，環(huán)比升80.4%;廣州升幅34.0%，位居第二。二線代表城市中，蘇州升幅顯著，環(huán)比上漲67.4%;福州次之，升幅為53.4%;武漢升幅為51.2%，位居第三。

西南證券研報也顯示，截至3月26日，重點監(jiān)測的全國43個城市商品房3月份成交累計銷售面積環(huán)比上升9.4%。

而根據(jù)克而瑞的調(diào)研數(shù)據(jù)，樓市率先回升的主要是東南沿海核心二三線城市，以及基本面相對較好的內(nèi)陸一二線城市，以武漢、杭州、青島、北京、揚州等為典型代表，其中杭州、青島今年第11周環(huán)比漲幅均超20%，北京隨著冬奧閉幕，樓市成交企穩(wěn)回升，環(huán)比漲幅也達18%。

進入3月后，一二線城市的土拍也已密集啟動。土地市場被視為樓市風向標，去年因房企“躺平”，熱度曾跌至冰點，如今從已競拍城市的結(jié)果來看，土地市場普遍升溫，北京、南昌、合肥、廈門都已實現(xiàn)首輪集中供地平穩(wěn)收官。

購房者心態(tài)轉(zhuǎn)變，但觀望情緒仍在

“蘇州樓市回暖的原因，跟信貸環(huán)境有較大關(guān)系，目前蘇州很多銀行首套房貸款利率已降到4.6%，幾乎是五年來最低水平，在全國也是最低的，放款速度也較快，購房成本大大下降。另外，蘇州之前成交規(guī)模已經(jīng)觸底，現(xiàn)在數(shù)據(jù)環(huán)比回升是正常的，因為2月的基數(shù)已經(jīng)很低。”針對樓市出現(xiàn)回暖跡象的原因，蘇州一位房地產(chǎn)營銷人士對記者表示。

2022年3月以來，從中央到地方，樓市利好政策不斷，購房者心態(tài)也有較大轉(zhuǎn)變。蘇曉文是一個深圳白領(lǐng)，她一直想在惠州購買一套面積120多平方米的房子用于周末度假，但去年一直不敢下手。

“真的要考慮出手了，因為惠州樓市已經(jīng)跌了很多，現(xiàn)在利率也蠻優(yōu)惠的，感覺是一個購房窗口期，再不買怕錯過時機。”不過，蘇曉文表示還是不敢碰資質(zhì)差的開發(fā)商樓盤，優(yōu)先考慮口碑較好、物業(yè)較成熟的二手房。

雖然一系列利好政策，正在改變居民的購房預(yù)期，但克而瑞研究中心楊科偉認為，基于當前東南沿海核心城市尚未完全走出疫情陰霾，國際局勢動蕩不安、部分互聯(lián)網(wǎng)大廠裁人等因素，短期內(nèi)樓市信心修復(fù)尚待時間，盡管“金三”難再，但“銀四”可期，率先回暖的勢必是“人+錢”集中的城市。

除了前文提到的多個樓市回暖城市，3月以來也有不少城市樓市并未有太大起色，仍延續(xù)了波動下行趨勢。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，這些城市包括西安、廣州、徐州、淮安、佛山、南京等，其中南京、徐州、西安跌幅顯著，均超20個百分點。

克而瑞研究中心認為，購房者的觀望心態(tài)仍然是阻礙樓市回暖的一大因素，前期的調(diào)控加碼、部分房企爆累、項目降價等使得購房者信心備受打擊，雖然自住需求尚存，但短期內(nèi)觀望情緒在所難免，也有一部分居民對未來收入預(yù)期并不樂觀，捂緊錢包是當下很多購房者的真實心態(tài)。

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