去年廣州辦公樓市場回暖 行業(yè)巨頭租賃需求持續(xù)釋放

日前，仲量聯(lián)行統(tǒng)計顯示，廣州辦公樓市場整體較2020年顯著回暖，2021年凈吸納量近50萬平方米，同比增長約47%。尤其是在2021年前三季度，行業(yè)巨頭租賃需求持續(xù)釋放;而金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)等行業(yè)亦積極尋求擴(kuò)張機(jī)遇，租賃市場一至三季度凈吸納量已超過2020年全年凈吸納量。

隨著廣州近年來經(jīng)濟(jì)增長“新舊動能”轉(zhuǎn)換加速，以線上服務(wù)、線上消費為首的新經(jīng)濟(jì)企業(yè)是推動辦公空間去化的主要源動力，其頭部企業(yè)在2021年完成了數(shù)筆租賃面積過萬平方米的租賃成交事項。2021年年末，雖然第二、第三梯隊的新經(jīng)濟(jì)企業(yè)更傾向于采取“主業(yè)維穩(wěn)，降低成本”的新戰(zhàn)略，跨行業(yè)投資及業(yè)務(wù)拓展整體呈縮減態(tài)勢，但部分互聯(lián)網(wǎng)板塊龍頭企業(yè)仍繼續(xù)釋放租賃需求，助力辦公樓市場去化。

截至2021年12月末，2021年廣州市全年甲級辦公樓市場新增供應(yīng)約為78萬平方米，同比增長約38%，其中一半新竣工項目位于琶洲片區(qū)。四季度僅有國美·智慧城A座一個項目入市，帶來約66000平方米新增供應(yīng)。盡管四季度供應(yīng)壓力稍緩，但由于部分房地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在年底出現(xiàn)戰(zhàn)略調(diào)整而縮減辦公面積，整體空置率升至約13%，環(huán)比上漲約0.9個百分點，同比上漲約3個百分點。

四季度由于租賃需求有所下降，部分核心片區(qū)辦公樓因租金高企而面臨一定的空置去化壓力，業(yè)主因此調(diào)低租金以吸引更多租戶，整體租金水平環(huán)比微跌約0.3%。但前三季度快速增長的市場租賃需求使租金企穩(wěn)，整體租金水平較2020年上漲約0.6%。

仲量聯(lián)行華南區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖表示：“未來12個月內(nèi)，預(yù)計廣州甲級辦公樓市場總體將趨穩(wěn)。一方面，新經(jīng)濟(jì)企業(yè)業(yè)務(wù)擴(kuò)張及辦公空間租賃策略將趨于理智、保守。另一方面，預(yù)期寬松的貨幣與財政政策將進(jìn)一步推動大型國企與金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)擴(kuò)張，刺激相關(guān)企業(yè)對辦公空間的需求。”此外，流動性的持續(xù)釋放對于各類中小微企業(yè)的發(fā)展是重要利好，辦公樓租賃市場需求將繼續(xù)由互聯(lián)網(wǎng)、金融產(chǎn)業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)引領(lǐng)多產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展。

馬煒圖補(bǔ)充道，2022年將是供應(yīng)大年，廣州全年新增辦公面積近百萬平方米，漲幅明顯;其中大部分新增辦公空間來自以琶洲為首的新興片區(qū)，辦公空間供應(yīng)短期集中放量會給區(qū)域空置率帶來上行壓力，并推動全市整體空置率上行。部分辦公樓項目業(yè)主焦慮情緒可能將加劇，導(dǎo)致全市整體租金水平進(jìn)一步下探。但是，不同辦公樓項目租金的走勢繼續(xù)分化。處于核心商務(wù)區(qū)的高質(zhì)量辦公樓項目，得益于其優(yōu)異的區(qū)位、專業(yè)的物管營運以及完善的配套設(shè)施，仍會是優(yōu)質(zhì)租戶的主要目標(biāo)，租金亦將保持穩(wěn)定;建成年限較長、設(shè)施相對老舊的存量項目，將難以吸引業(yè)務(wù)穩(wěn)定的、具有較強(qiáng)去化能力的主力租戶，導(dǎo)致業(yè)主需要積極調(diào)價以保證項目入駐率企穩(wěn);而新興片區(qū)內(nèi)的新竣工項目則對市場供應(yīng)變化更為敏感，租金難免出現(xiàn)波動。

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