全年樓市表現(xiàn)以“穩(wěn)”為主 地方調(diào)控更加高頻化、精準化
2021年,房地產(chǎn)調(diào)控力度持續(xù)加大。在“房住不炒”的主基調(diào)下,調(diào)控政策從金融、財稅、土地及供需端等多方面精準發(fā)力,不僅平抑了個別城市樓市過熱態(tài)勢,行業(yè)融資狀況也得以“糾偏”,全年樓市表現(xiàn)以“穩(wěn)”為主。
對于明年房地產(chǎn)市場政策走向,中央經(jīng)濟工作會議明確,“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”“加強預(yù)期引導,探索新的發(fā)展模式”“堅持租購并舉,加快發(fā)展長租房市場”等。12月27日,2022年央行工作會議提出,穩(wěn)妥實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,更好滿足購房者合理住房需求,促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
政策調(diào)控成效明顯
據(jù)了解,今年以來,房地產(chǎn)調(diào)控力度不斷加大,地方調(diào)控更加高頻化和精準化??硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示,截至12月20日,全國73地的政策加碼次數(shù)多達249次。
其中,金融和信貸調(diào)控成施策重點。針對備受關(guān)注的經(jīng)營貸違規(guī)入樓市問題,今年3月,銀保監(jiān)會、住建部、央行聯(lián)合發(fā)布通知,從借款人資質(zhì)核查、信貸需求審核、貸款期限管理、抵押物管理等方面提出嚴格要求。
熱點城市樓市調(diào)控也不斷加碼。典型如深圳,重點強化信貸資金管控,并以查處“深房理”作為政策加碼的最高峰;廣州則側(cè)重分區(qū)域精準化調(diào)控;上海多管齊下嚴堵政策監(jiān)管漏洞。同時,還有一些城市紛紛出臺“限跌令”,長春、哈爾濱、南寧等城市則通過財稅刺激托底樓市。
房價繼續(xù)保持穩(wěn)定。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,11月全國70個城市的房價持續(xù)總體下調(diào):新建商品住宅只有9個城市上漲,2個城市價格持續(xù)平穩(wěn);而二手住宅僅有3個城市上漲,4個城市維持平穩(wěn),其余城市都是降價。
土地市場重在引導理性競爭,“穩(wěn)地價”工作機制加快完善,土地競拍規(guī)則不斷優(yōu)化。例如,上海規(guī)定競得地塊后,不得以任何形式將股權(quán)或投資權(quán)益轉(zhuǎn)讓,防止房企圍標。
根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示,截至12月20日,全國300城土地成交建面和成交金額同比分別下降了24%和10%。集中供應(yīng)是土地市場的重大變化,被視為“從源頭確立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制”,業(yè)內(nèi)人士認為此舉對未來管控房價意義重大。
“從整體上來看,房地產(chǎn)調(diào)控成效還是很明顯的。”中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟告訴中國商報記者,政策強調(diào)協(xié)調(diào)性、精準性,從金融、土地、市場監(jiān)管等多方面協(xié)同發(fā)力,改善性住房需求得到一定滿足,房地產(chǎn)開發(fā)融資更為合理。
“全年樓市表現(xiàn)以穩(wěn)為主,市場預(yù)期穩(wěn)定。”上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦對中國商報記者表示,結(jié)合行業(yè)現(xiàn)狀來看,房地產(chǎn)市場調(diào)整態(tài)勢仍在深化,過熱過冷都不利于市場健康發(fā)展,預(yù)計短期地方將加快落實“因城施策”,一些市場調(diào)整壓力較大的城市政策微調(diào)預(yù)期較強。
房企融資環(huán)境轉(zhuǎn)暖
今年前三季度房企到位資金增速收窄、資金承壓。從10月開始,房企接二連三的債務(wù)違約令市場風聲鶴唳。
在此背景下,四季度以來,“合理的資金需求應(yīng)得到滿足”“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”等表態(tài),不斷為前期融資政策適度糾偏,以穩(wěn)定市場發(fā)展。近日,央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務(wù)的通知》,要求銀行業(yè)金融機構(gòu)要按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則,穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務(wù),重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)并購出現(xiàn)經(jīng)營風險的房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目。
當前,房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資環(huán)境已出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示,11月房地產(chǎn)信用債發(fā)行規(guī)模為371.4億元,相較于10月的130.01億元,增長186%;信用債平均利率為3.8%,環(huán)比下降0.28個百分點。
年底正值房企銷售回款重要時期,部分企業(yè)在“房住不炒”的政策主基調(diào)下,保持了良好的承壓性。來自中指研究院數(shù)據(jù)顯示,今年前11個月,TOP100房企銷售額均值為1161.4億元,同比增長10.7%。其中,銷售額超千億元房企35家,較去年同期增加3家;超百億元房企151家。
此外,房企審慎拿地步調(diào)也更為穩(wěn)健。今年前11個月,TOP100企業(yè)拿地總額23461億元,同比下降17.7%;門檻值為59億元,與去年同期73億元相比下降14億元,降幅增加。TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為49.3%,與前10個月相比下降2.5個百分點,占比持續(xù)下降。
促進市場良性循環(huán)
房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長、涉及面廣,對經(jīng)濟金融穩(wěn)定和風險防范具有重要的系統(tǒng)性影響,促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展至關(guān)重要。中央經(jīng)濟工作會議上,涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容出現(xiàn)了“預(yù)期引導”“良性循環(huán)”“探索新的發(fā)展模式”等提法。在業(yè)內(nèi)人士看來,未來會有更多政策支持房地產(chǎn)健康發(fā)展,房地產(chǎn)金融審慎管理也將進一步完善。
陳晟對記者表示,市場發(fā)展的關(guān)鍵在于良性和循環(huán)兩個方面:良性也就是要避免資本無序擴張、脫實向虛的問題得到相應(yīng)解決;循環(huán)則是從資本的籌措到投資的選擇,再到土地的獲取、建筑的施工,以及下游的匹配到最后的交付,保障群眾住得更方便、更舒心。
住建部部長王蒙徽表示,2022年將堅決落實中央經(jīng)濟工作會議部署,牢牢堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具和手段,加強預(yù)期引導,因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。要穩(wěn)妥地繼續(xù)實施房地產(chǎn)長效機制,落實城市政府的主體責任,進一步保障剛需,同時滿足合理的改善性需求。
房地產(chǎn)稅推進落地勢在必行。近日召開的全國財政工作視頻會議明確:深入推進財稅體制改革,深化預(yù)算管理制度改革,做好房地產(chǎn)稅試點準備工作。時值年底,房地產(chǎn)稅試點將落未落,現(xiàn)已進入實操階段,距離最終落地僅剩時間問題。
此外,“為加強購房消費者合法權(quán)益的保障,預(yù)計2022年地方政府仍將加強‘保交樓’環(huán)節(jié)的推進,但為舒緩房企短期資金壓力,地方或?qū)で蟊=桓杜c提高預(yù)售監(jiān)管資金使用效率之間的平衡,進一步促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”中指研究院認為。
“未來,房地產(chǎn)行業(yè)還將繼續(xù)落實去杠桿,同時行業(yè)仍然大有可為,比如,改善性需求會一直存在,住房租賃、城市更新等迎來政策支持。”盧文曦對中國商報記者表示。
對于企業(yè)而言,該如何實現(xiàn)新發(fā)展?“在行業(yè)競爭異常激烈的情況下,單靠運營已經(jīng)無力推動主營業(yè)務(wù)增長,房企應(yīng)著力在戰(zhàn)略層面展開角逐,通過多元化產(chǎn)品升級和多元并購等,進入新的細分市場,嘗試獲取更多的新機會。”金融行業(yè)分析師王赤坤對中國商報記者表示。
關(guān)鍵詞: 樓市表現(xiàn) 地方調(diào)控 房住不炒 “穩(wěn)”字當頭
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