法拍房干擾樓市秩序 即將全面納入限購
一度因不限購而被視為可以“曲線購房”的法拍房,隨著成交數(shù)量逐年上升,暴露出的問題也越來越多。在樓市調(diào)控進(jìn)一步深入的當(dāng)下,法拍房正走上糾偏的道路。近日,最高人民法院發(fā)布《關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競買人資格若干問題的規(guī)定》,正式將法拍房全面納入限購,該政策將從明年1月1日起施行。
成交數(shù)量遞增
法拍房是指被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋。當(dāng)債務(wù)人(業(yè)主)無力履行借款合約或無法清償債務(wù)時(shí),債權(quán)人有權(quán)經(jīng)司法程序向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行,將債務(wù)人名下房屋拍賣,以償還債權(quán)。
在2020年樓市復(fù)蘇的背景下,各地樓市嚴(yán)格限購,而不限購、價(jià)格低的法拍房逐漸引起市場關(guān)注。據(jù)了解,自司法部2017年開通法拍房網(wǎng)絡(luò)拍賣渠道后,法拍房成交數(shù)量連年上升,2020年,全國法拍房成交量達(dá)百萬套。
據(jù)阿里巴巴相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,當(dāng)今最大的法拍房平臺是阿里拍賣。目前全國已有99%的法院入駐阿里拍賣,95%的司法拍賣會(huì)在該平臺上成交。
據(jù)阿里拍賣數(shù)據(jù)顯示,2021年8月,北京法拍房市場共計(jì)掛牌上拍房源660套,總市值105.96億元,掛牌面積34.22萬平方米。成交法拍房306套,環(huán)比上升50%,同比增長34.21%;成交總價(jià)30.36億元,同比增長101.46%;成交面積12.42萬平方米。成交平均折扣為7.9折,跟評估價(jià)相比,產(chǎn)生9.86億元購房差價(jià),成交率54%,平均5.92人爭搶1套法拍房。
12月25日,記者在阿里拍賣平臺上看到,正在拍賣的北京市朝陽區(qū)工人體育場北路一套400多平方米的住宅,評估價(jià)為5100萬元,吸引了14955次圍觀,卻始終無人出價(jià)。剛剛結(jié)束拍賣的北京市房山區(qū)竇店鎮(zhèn)華城家園的一套住宅,吸引了4人報(bào)名、4967次圍觀,該套房產(chǎn)評估價(jià)為164萬元,最終成交價(jià)為118.84萬元。
記者查詢阿里拍賣平臺得知,在北上廣深四個(gè)一線城市中,廣州以17922套成為住宅法拍房掛牌數(shù)量最多的城市,其次是北京、深圳和上海,住宅法拍房掛牌數(shù)量分別為11086套、10015套、8991套。在新一線和熱點(diǎn)二線城市中,住宅法拍房掛牌量排名前三的城市為重慶、蘇州和鄭州,分別有44530套、36462套、35634套。此外,住宅法拍房比較熱門的城市還有杭州、成都、武漢,掛牌量分別有30622套、27387套、12331套。
擾亂樓市秩序
在不少購房者看來,僅從價(jià)格方面考量,法拍房算得上是“低價(jià)撿漏”的代名詞。這是因?yàn)樵谒痉ㄅ馁u中,資產(chǎn)起拍價(jià)是按照處置參考價(jià)70%設(shè)定的,且流拍后會(huì)二次降價(jià)競拍。
由于此前法拍房不限購,吸引了不少投資者。在成都從事法拍中介業(yè)務(wù)的人士表示:“出手法拍房的八成客戶是外地的,溢價(jià)20%都很正常。”
“上海的房子保值增值,以前沒購房資格的人愿意走買法拍房的路子,多花50萬-100萬元買也認(rèn)了,而且潛意識里都覺得房價(jià)還會(huì)漲,不會(huì)虧。”從事法拍房中介業(yè)務(wù)的藍(lán)鯨資產(chǎn)相關(guān)人士對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示。
法拍房對市場秩序的干擾引起了各地的注意。2021年1月,上海發(fā)布樓市調(diào)控新政“滬十條”,明確購買法拍房也需要有上海購房資格。4月,合肥出臺房地產(chǎn)調(diào)控八條措施,明確對市區(qū)范圍內(nèi)通過司法拍賣或招投標(biāo)中心公開拍賣方式取得商品住房的,均應(yīng)當(dāng)符合住房限購政策。8月,東莞明確宣布將法拍房納入限購范圍。9月,廈門發(fā)布樓市調(diào)控通知,要求參與競買法拍房的人員,應(yīng)當(dāng)事先確定其在本市具有購房資格。
58安居客房產(chǎn)研究院院長張波對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示,從對法拍房進(jìn)行限購的城市表現(xiàn)來看,在成交量、價(jià)格上多趨于平穩(wěn)。
全面納入限購
針對法拍房不限購的漏洞,近日,最高法出臺新規(guī),將全國范圍內(nèi)的法拍房統(tǒng)一納入到限購范疇中?!蛾P(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競買人資格若干問題的規(guī)定》明確表示,人民法院組織的司法拍賣房產(chǎn)活動(dòng),受房產(chǎn)所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的,人民法院不予準(zhǔn)許。
隨后,最高法發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步完善執(zhí)行權(quán)制約機(jī)制加強(qiáng)執(zhí)行監(jiān)督的意見》中明確,拍賣財(cái)產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)且被執(zhí)行人或者他人無權(quán)占用的,人民法院應(yīng)當(dāng)依法負(fù)責(zé)騰退,不得在公示信息中載明“不負(fù)責(zé)騰退交付”等信息。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示,這意味著法拍房限購將直接覆蓋全國范圍,這是全國性樓市調(diào)控的需要,也是嚴(yán)堵漏洞的重要手段之一,避免了炒房者鉆空子。法拍房限購是“房住不炒”的重要體現(xiàn),也向市場釋放出打擊炒房的明確信號。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂進(jìn)一步對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者指出,當(dāng)前部分城市住房限購政策主要針對的是普通商品房,法拍房不受限購政策約束,這就導(dǎo)致部分城市暫無購房資格的投資者通過法拍房進(jìn)入市場,甚至推高了法拍房價(jià)格,不利于市場平穩(wěn)。
“本次最高法出臺規(guī)定,從全國層面、法律層面將法拍房納入限購范圍,這將徹底堵住通過法拍房違規(guī)進(jìn)入樓市的漏洞,違反相關(guān)規(guī)定的將上升到承擔(dān)法律責(zé)任,房地產(chǎn)調(diào)控的滲透和監(jiān)管力將更強(qiáng)更嚴(yán)格。”許小樂表示,從當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控環(huán)境看,一方面樓市信貸環(huán)境有所改善,使市場流通起來,另一方面堵住法拍房不限購的漏洞,疏堵結(jié)合,做到更好地滿足購房者的合理住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
“在‘房住不炒’的調(diào)控基調(diào)下,對各種細(xì)節(jié)的管控也更到位,針對過去的市場漏洞打補(bǔ)丁的行為會(huì)越來越密集。”張波表示。
關(guān)鍵詞: 法拍房 樓市秩序 納入限購 樓市調(diào)控
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