貝殼研究院發(fā)布房地產(chǎn)市場展望報告 2022年市場走勢或前低后高

貝殼研究院分析發(fā)現(xiàn)，年內(nèi)市場出現(xiàn)了鏈?zhǔn)浇禍貙?dǎo)致的“過山車式”下降。其傳到過程為：3月份貝殼二手房景氣指數(shù)首先回調(diào)，4月份二手房成交量持續(xù)下跌，6月份起二手房價格接近止?jié)q，緊接著貝殼新房帶看指數(shù)下行，7月起新房成交量開始回落，土地流拍率大幅上升，8月起新房價格轉(zhuǎn)跌。

《報告》認(rèn)為，今年市場出現(xiàn)鏈?zhǔn)椒磻?yīng)的直接原因是多重金融緊縮政策疊加，降杠桿過快。與歷史周期不同，本輪房地產(chǎn)去杠桿是全方位的，對銀行、房企、居民三端同步采取信貸管控收緊措施，并采取了貸款集中度管控、二手房指導(dǎo)價等直接干預(yù)政策。在不到一年的時間里，房地產(chǎn)金融長效機(jī)制全面落地，多項政策疊加實(shí)施，讓市場出現(xiàn)信用危機(jī)。

對于今年而言，信貸投放與市場節(jié)奏錯配導(dǎo)致市場過快降杠桿。粗略測算，一季度市場高熱，居民部門新增中長期貸款1.98萬億，創(chuàng)歷史單季度新高。如果全年居民中長期貸款投放量與去年相當(dāng)約6萬億，上半年信貸額度消耗量占到全年的57%，超過過去三年47%-50%的區(qū)間。上半年信貸投放量較大程度上擠占了下半年信貸資源，三季度居民部門新增中長期貸款僅1.29萬億，創(chuàng)下2016年以來同期新低。

這次與歷史上均不相同的是，由于市場流通性受到抑制，風(fēng)險房企靠變賣資產(chǎn)自救的方式難以實(shí)現(xiàn)。歷次調(diào)控中，對于價格的管控主要集中在新房市場，通過設(shè)定備案價管控房企定價。本輪調(diào)控增加了對二手房市場價格的管控。二手房指導(dǎo)價除了降低買房人貸款成數(shù)外，更使得短期內(nèi)市場觀望，全市場流通困難。

對于房屋流通的擔(dān)憂進(jìn)一步惡化購房者的悲觀預(yù)期，購房者同時面臨房價下跌、延期交房、房屋質(zhì)量下降甚至爛尾的風(fēng)險，購房意愿降低。債務(wù)違約增加和資產(chǎn)減值預(yù)期加重銀行對房地產(chǎn)的避險情緒，促使銀行主動放貸行為更加審慎，反過來加劇信貸緊縮。各方預(yù)期與行為共振，全市場陷入了前所未有的“交易阻滯-預(yù)期惡化”負(fù)循環(huán)。

2022年展望：市場走勢前低后高

貝殼研究院認(rèn)為，影響2022市場走勢的核心變量是政策環(huán)境、市場供給以及信貸投放量。

四季度以來，高層釋放維穩(wěn)信號，政策環(huán)境已經(jīng)有利于市場恢復(fù)。經(jīng)過一系列調(diào)整，前期過緊的融資政策已有所糾偏，房企融資環(huán)境有所改善。11月起，房企融資規(guī)?；厣?，多家房企多筆到期境內(nèi)外債券成功獲得展期，同時房企股權(quán)、資產(chǎn)等交易活躍，房企短期流動性有所修復(fù)?？傮w來看，房企系統(tǒng)風(fēng)險可控，市場供應(yīng)能夠保證。

《報告》預(yù)測，2022年市場走勢將出現(xiàn)前低后高。預(yù)計一季度成交量能夠完成筑底，二季度成交價格實(shí)現(xiàn)止跌。在市場鏈條上，將從二手房市場率先啟動，帶動市場鏈?zhǔn)叫迯?fù);從購房人群上看，剛需市場率先修復(fù)。在區(qū)域上，深莞惠市場率先底部修復(fù)。而在城市量級劃分上，一二線城市率先修復(fù)，三四線城市下行壓力仍大。

總體上看，《報告》對明年市場持樂觀態(tài)度，認(rèn)為2022年房地產(chǎn)市場將會逐步修復(fù)，修復(fù)需要時間，修復(fù)過程可能有短暫波動，但最終將回歸平穩(wěn)均衡。

附：2021年房地產(chǎn)市場回顧系列專題

2021年回顧之政策篇：

從全面管控到適度糾偏“房住不炒”不變

2021年今年全國商品房成交量呈現(xiàn)先高后低走勢，政策也隨著市場熱度以及階段性問題而進(jìn)行了調(diào)整。

一季度，為擠出房地產(chǎn)市場違規(guī)資金，多地出臺嚴(yán)查房地產(chǎn)市場資金來源的政策，平穩(wěn)市場量價漲幅。同時，多地首提“二手房參考價”，引導(dǎo)價格預(yù)期，抑制投資需求。

由于上半年商品房成交量價持續(xù)高位運(yùn)行，二季度調(diào)控政策主要從限購、限價以及限售等方面入手，多為前期住建部約談城市的政策落地及升級，強(qiáng)化“房住不炒”定位。

三季度開始，隨著房企資金鏈斷裂等問題的不斷發(fā)酵，保障按時、按質(zhì)交房受到廣泛關(guān)注。這一時期的調(diào)控政策主要針對預(yù)售證發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)售資金監(jiān)管兩方面，保在障購房人合法權(quán)權(quán)益的同時，也讓融資渠道多元化、信貸良好的房企更利于市場生存。

四季度，市場購房預(yù)期迅速下滑、房企取地意愿進(jìn)一步減弱，為保證合理的資金需求得到滿足，融資、調(diào)控政策適度糾偏，信貸環(huán)境得到改善。

貝殼研究院預(yù)計，未來隨著各項利好因素的逐漸傳導(dǎo)，市場預(yù)期將平穩(wěn)恢復(fù)，行業(yè)走向良性循環(huán)。

2021年回顧之土地篇：

市場高開低走成交三年最低

2021年1-11月，全國351城住宅用地的累計成交金額為4.98萬億元，同比下滑11.15%;累計成交規(guī)劃建筑面積為13.43萬億平米，同比下滑30.12%。從月度數(shù)據(jù)上看，7月份可視為土地市場從熱情變?yōu)槔?span id="elukz1x" class="keyword">性的分水嶺。上半年累計成交金額同比增長10.3%，隨著8月土拍新規(guī)實(shí)施，疊加三線四檔調(diào)控與貸款集中度管理的影響，宗地溢價率與成交率從8月開始明顯回落。

1-11月，一線城市累計成交金額與面積分別同比增長12.4%與17.4%，二線城市分別同比下滑6.6%與23.3%，三四線城市同比降幅為24.8%和34.5%。從宗地成交率來看，一二線城市的月度成交率始終高于三四線城市10至20個百分點(diǎn)。在市場下行的情況下，不同線級城市的分化現(xiàn)象明顯，城市量級越靠前穩(wěn)健度越高。

集中供地是今年土地市場的一大改變，截至12月12日，已有12城完成全年三批次集中供地，回顧今年各城市集中供地表現(xiàn)，可謂“先熱后冷”。首批次的宗地成交率與綜合溢價率均是年內(nèi)高點(diǎn)，二批次集中供地在規(guī)則上明顯升級，整體溢價率從首批次16.1%降至二批次的3.4%，整體成交率則從首批次的94.4%降為69.1%。三批次拍地規(guī)則在二批次基礎(chǔ)上“嚴(yán)中有寬”，宗地成交率從二批次的68.8%提升至三批次的79.4%。

從房企拿地情況來看，表明在目前競爭壓力較小的條件下，更有利于穩(wěn)健型房企獲取性價比更高的土地資源。

2021年回顧之企業(yè)篇：

信用危機(jī)爆發(fā)是必然房企需做顛覆性轉(zhuǎn)變

今年下半年，行業(yè)信用危機(jī)爆發(fā)，房企遭遇至暗時刻，這是2021年房地產(chǎn)行業(yè)最為關(guān)注的熱點(diǎn)事件。貝殼研究院認(rèn)為，此輪房企信用危機(jī)，是房企高負(fù)債模式與周轉(zhuǎn)驟然降速的必然結(jié)果。

近十年來，在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展中，房企對高負(fù)債的依賴程度愈演愈烈，為危機(jī)的爆發(fā)埋下潛在隱患。自2016年末中央提出“房住不炒”定位后，我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，一些抵御風(fēng)險能力較差的房企陸續(xù)暴露出問題，2019年到2020年兩年之間，兩家百強(qiáng)房企爆發(fā)危機(jī)，千億銷售規(guī)模未能成為他們抵御風(fēng)險的屏障。

與以往相比，2021年這一輪調(diào)控政策嚴(yán)格程度史無前例，是資金需求端和資金供應(yīng)端的雙重調(diào)控，是從單一金融渠道到相關(guān)金融渠道的多維監(jiān)管。多渠道政策疊加實(shí)施，結(jié)合行業(yè)發(fā)展所處的下行周期，多種因素結(jié)合加速了房企信用危機(jī)暴露。

隨著政府不斷釋放的積極信號提振市場信心，以及房企采用多種方式開展的自救行動，目前已經(jīng)讓降至冰點(diǎn)的行業(yè)預(yù)期初見修復(fù)?！秷蟾妗氛J(rèn)為，此輪行業(yè)風(fēng)險出清后，房企的經(jīng)營邏輯將繼續(xù)發(fā)生轉(zhuǎn)變，而后房地產(chǎn)行業(yè)將會進(jìn)入新一輪的穩(wěn)定發(fā)展周期。

貝殼研究院預(yù)測，房地產(chǎn)市場這一輪復(fù)蘇路徑為：政策→金融→預(yù)期→市場→房企。預(yù)計明年一季度房企融資額度恢復(fù)，從而提升行業(yè)預(yù)期，二季度開始新房市場逐漸回暖，房企資金流動性得到實(shí)質(zhì)性緩解。

《報告》還認(rèn)為，過去20多年房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展周期已經(jīng)不再，高負(fù)債高周轉(zhuǎn)模式也已經(jīng)走到末路。結(jié)合市場趨勢與行業(yè)發(fā)展，未來房企需要從商業(yè)模式和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)兩個方面著手，做顛覆性的轉(zhuǎn)變。

2021年回顧之租賃市場：

租賃市場明顯回暖VS租賃企業(yè)蓄勢待發(fā)

雖然租賃市場在2021年明顯回暖，但整體租金比疫情之前仍下跌9%，其中超過六成城市的租金低于疫情前，客源成交周期也仍高于疫情前。

從租金水平來看，今年全國重點(diǎn)40城平均月租金為38.8元/平米，同比微漲1.3%，相比于2019年仍下跌8.8%;其中，超8成城市租金同比微漲，仍有超6成城市租金低于疫情前水平。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2021年全國重點(diǎn)40城房源成交周期為50.1天，同比縮短2.4天，相比于2019年延長9.9天;客源成交周期為9.7天，同比基本持平，相比于2019年延長1.9天。

數(shù)據(jù)顯示，2021年一線城市租賃成交房齡在21年及以上的房屋占比超過4成。全國重點(diǎn)40城中，上海、北京、天津租賃成交房屋的平均房齡最高，已經(jīng)超過20年。由于高房齡租賃房屋大多交通便捷、配套完善，在疫情沖擊后，套均月租金表現(xiàn)更穩(wěn)。對比疫情前，各能級城市16-20年、21年及以上房齡的租賃房屋套均月租金都出現(xiàn)了微漲。

由于房價收入比較高或部分城市的限購、限貸政策，城市居民購房計劃推遲。一線及多數(shù)新一線城市平均購房年齡走高，租客的租賃年限或超過10年。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，今年一線城市平均購房年齡在36-38歲，相比于2018年推遲2-3年，大部分新一線城市平均購房年齡為33-36歲，相比于2018年最高推遲3年。由于購房計劃延遲，家庭型租賃群體增加，全國重點(diǎn)40城大戶型成交占比增加3個百分點(diǎn)。

對比疫情前，市場還表現(xiàn)出小戶型房屋套均月租金跌幅較小、地鐵房套均月租金高出非地鐵房超30%、精裝房套均月租金高出簡裝及毛坯房超30%等幾個特征。

此外，貝殼研究院報告還盤點(diǎn)了2021年租賃企業(yè)的數(shù)量、分布、融資、模式等方面的突出變化，并預(yù)判未來的行業(yè)趨勢。

2021年住房租賃企業(yè)數(shù)量規(guī)模已經(jīng)達(dá)到2萬家左右，規(guī)模創(chuàng)歷史新高。其中超過8成的成立時間集中在2020年和2021年。在區(qū)域分布上，超6成的租賃企業(yè)分布在長三角、東南沿海及環(huán)渤海地區(qū)，企業(yè)數(shù)量TOP5的城市為廣州、重慶、上海、蘇州和天津。

在經(jīng)歷了去年集中爆雷事件后，租賃企業(yè)融資難度加大。因此，租賃企業(yè)在經(jīng)營模式上出現(xiàn)了分化，資金實(shí)力較弱的企業(yè)開始由包租轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式，資金實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)從包租轉(zhuǎn)向自持模式，從而轉(zhuǎn)向重資產(chǎn)運(yùn)營。

貝殼研究院認(rèn)為，租賃市場發(fā)展將走向成熟化發(fā)展，租賃房源機(jī)構(gòu)化比例繼續(xù)提升。此外，報告還預(yù)計明年會有租賃REITs產(chǎn)品的推出，將有效解決重資產(chǎn)模式退出難題，租賃企業(yè)將再次迎來模式的創(chuàng)新。

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