富力集團(tuán)正值多事之秋，一系列變賣(mài)資產(chǎn)舉措能否走出困局？

12月7日，為緩解現(xiàn)金流壓力，富力集團(tuán)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)富力)公告清盤(pán)廣州空港物流園資產(chǎn)。同日其還公布了今年前11個(gè)月的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，銷(xiāo)售額僅完成全年目標(biāo)的75%。實(shí)際上，富力近來(lái)處于多事之秋——債務(wù)壓力加大，被多個(gè)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)。曾經(jīng)的“華南五虎”之首淪落至此的原因是什么，一系列變賣(mài)資產(chǎn)的舉措能否助其走出困局?

富力清盤(pán)廣州空港物流園

12月7日，富力發(fā)布《出售廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園30%之權(quán)益》公告，表示擬向黑石集團(tuán)的基金附屬公司出售廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園30%權(quán)益，所得款項(xiàng)凈額將用于降低負(fù)債水平及用作集團(tuán)一般營(yíng)運(yùn)資金，包括但不限于離岸優(yōu)先票據(jù)。

這并非富力首次出售該項(xiàng)目股權(quán)。去年11月，富力曾向黑石集團(tuán)出售廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)綜合物流園70%權(quán)益，交易價(jià)格為44.1億元。今年1月，黑石集團(tuán)宣布，完成了以11億美元(約合70億元人民幣)從富力集團(tuán)收購(gòu)粵港澳大灣區(qū)內(nèi)最大的城市物流園區(qū)70%的股權(quán)。

對(duì)于上述這筆交易，富力當(dāng)時(shí)在公告中表示，合并事項(xiàng)使富力得以將其在該物業(yè)自投資后一段時(shí)間累計(jì)的投資價(jià)值貨幣化，降低資產(chǎn)負(fù)債比率。

據(jù)了解，該物流園始建于2007年，是富力旗下唯一的物流園，位于廣州市花都區(qū)華東縣，計(jì)劃總建筑面積超過(guò)120萬(wàn)平方米。該物流園的成立一度被認(rèn)為是富力吹響了大舉進(jìn)軍物流地產(chǎn)的號(hào)角，被寄予厚望。如今，該物流園已成為粵港澳大灣區(qū)內(nèi)規(guī)模最大的綜合物流園。而富力兩度出手終于將其清盤(pán)，且目的都是為降低負(fù)債率，可見(jiàn)富力資金壓力之大。

對(duì)此，國(guó)際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，富力物流資產(chǎn)確實(shí)有一定的套現(xiàn)能力，一方面因?yàn)槠湮挥谀壳氨容^火的城市——廣州，另一方面當(dāng)前和未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)物流資產(chǎn)都較受歡迎。富力現(xiàn)在能做的就是把能套現(xiàn)的資產(chǎn)都賣(mài)掉還債，其正面臨較大的違約壓力。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，富力當(dāng)前債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，且在資產(chǎn)處置方面缺乏實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，因此其不得已出售可觀的物流資產(chǎn)以回籠資金，改善資金整體流動(dòng)性。但這也使得富力的核心競(jìng)爭(zhēng)力有所減弱，對(duì)其未來(lái)發(fā)展將產(chǎn)生一定影響。IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜也對(duì)中國(guó)商報(bào)記者坦言，清盤(pán)較為優(yōu)質(zhì)的物流資產(chǎn)是富力為緩解流動(dòng)性壓力的無(wú)奈之舉，雖對(duì)富力而言可解燃眉之急，卻失去了一塊適合長(zhǎng)期持有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，富力清盤(pán)物流資產(chǎn)說(shuō)到底是為了回籠資金，緩解資金流動(dòng)性壓力，這也從側(cè)面說(shuō)明富力當(dāng)前的狀況沒(méi)能力搞服務(wù)業(yè)，會(huì)集中力量發(fā)展地產(chǎn)主業(yè)。只是，大型房企都有地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)布局，雖然清盤(pán)物流資產(chǎn)能為其分拆上市融資提供便利，富力變賣(mài)相關(guān)資產(chǎn)后，后續(xù)融資將更加困難。

富力正值多事之秋

清盤(pán)物流資產(chǎn)的同一天，富力還公布了今年前11個(gè)月的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，富力實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1121.7 億元，同比減少4.4%;銷(xiāo)售面積約為881.51萬(wàn)平方米，同比減少11.2%。按照富力今年1500億元的銷(xiāo)售目標(biāo)來(lái)看，目前僅完成了74.78%。

除了銷(xiāo)售端的不景氣，富力近來(lái)還出現(xiàn)一系列問(wèn)題，被多家機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)。例如，10月8日，標(biāo)普將富力長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)“B-”。標(biāo)普認(rèn)為，富力進(jìn)入境內(nèi)和境外債務(wù)資本市場(chǎng)的渠道減弱，將阻礙其以合理成本籌集新債務(wù)償還到期債券。且富力自2019年以來(lái)缺乏新的土儲(chǔ)補(bǔ)充，銷(xiāo)售額在未來(lái)6-12個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)明顯反彈的不確定性較高。

10月18日，穆迪將富力的“公司家族評(píng)級(jí)”下調(diào)到“B3”，對(duì)其的“評(píng)級(jí)展望”是“負(fù)面”。10月29日，惠譽(yù)將富力及其子公司富力地產(chǎn)(香港)有限公司的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)從“B+”下調(diào)至“B-”，其高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從“B+”下調(diào)至“B-”，回收率評(píng)級(jí)為“RR4”，并列入負(fù)面觀察名單。

DM查債通數(shù)據(jù)顯示，截至目前，富力流通中的海外債共有10只，總金額約為50.6億美元。其中明年到期的海外債共有3筆，分別為明年1月到期7.25億美元的海外債、7月到期的2.88億美元的海外債和11月到期的3.66億美元的海外債。中金公司表示，富力明年年初及全年債券到期壓力均較大。

富力被多家機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)，如今處境尷尬。關(guān)榮雪表示，這一方面或由于富力自身產(chǎn)品質(zhì)量有待提高，導(dǎo)致外部流入投資有所減少，企業(yè)資金流動(dòng)性下降;另一方面，由于其在資產(chǎn)處置方面缺乏進(jìn)一步的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，給后續(xù)債務(wù)償還情況增添了一定的不確定性，導(dǎo)致被多家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)。

“華南五虎”之首何以淪落至此

值得注意的是，作為曾經(jīng)的“華南五虎”之首，富力2007年銷(xiāo)售額達(dá)到161億元，位列當(dāng)年房地產(chǎn)行業(yè)第四，僅次于萬(wàn)科、綠地、中海，其還一度有超越萬(wàn)科成為全國(guó)房企排名第一的想法。如今富力何以淪落至此?

盧文曦認(rèn)為，富力淪落至此與其當(dāng)年和萬(wàn)達(dá)的“世紀(jì)之交”脫不了干系，當(dāng)年其做出斥巨資拿下萬(wàn)達(dá)酒店資產(chǎn)的決定時(shí)或準(zhǔn)備不足，預(yù)期太高，投資力度過(guò)大，對(duì)自身業(yè)績(jī)等方面的影響如今只能慢慢消化。此外，富力今年業(yè)績(jī)不景氣或與其營(yíng)銷(xiāo)端表現(xiàn)不佳有關(guān)。

柏文喜也談到，富力淪落至此主要是因其采取了不恰當(dāng)?shù)陌l(fā)展戰(zhàn)略與擴(kuò)張模式，此外其對(duì)于行業(yè)節(jié)奏的把握也出了問(wèn)題，在需要高周轉(zhuǎn)推動(dòng)規(guī)模上升的時(shí)候沒(méi)抓住機(jī)會(huì)，而買(mǎi)入萬(wàn)達(dá)的酒店資產(chǎn)又讓其背上了沉重的現(xiàn)金流包袱。

據(jù)了解，2017年7月，萬(wàn)達(dá)為緩解流動(dòng)性壓力、降杠桿，將旗下77個(gè)酒店資產(chǎn)打包出售，被富力199.06億元接盤(pán)，這一交易被外界廣為詬病。

央視財(cái)經(jīng)評(píng)論員薛建雄對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，富力最大的問(wèn)題在于其負(fù)債水平太高，在整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)處于高位，這使其每年要還的利息也增多。當(dāng)前房企融資困難，富力舊債難以?xún)斶€，導(dǎo)致其現(xiàn)金流壓力很大。

數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，富力的負(fù)債總額高達(dá)3317.8億元，其剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.9%，凈負(fù)債率為123.5%，現(xiàn)金短債比為0.55，“三道紅線”全部踩線，劃為“紅檔”房企，按規(guī)定不能增加有息負(fù)債。據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)研究院今年9月發(fā)布的《2021上半年內(nèi)房股“三道紅線”榜》，彼時(shí)披露“三道紅線”數(shù)據(jù)的52家內(nèi)房股中綠檔房企有26家，黃檔房企有21家，橙檔房企有四家，紅檔房企只有富力一家。

能否平穩(wěn)過(guò)渡成謎

為了緩解現(xiàn)金流壓力，富力也采取了一系列自救措施，出售了大量資產(chǎn)。例如，今年9月下旬，富力大股東李思廉、張力選擇以100億元的價(jià)格，將富力物業(yè)轉(zhuǎn)讓給碧桂園服務(wù)。同時(shí)，他們宣布將在未來(lái)兩月內(nèi)，為富力提供約80億港元的資金支持。

實(shí)際上，早在2020年，富力已出售投資物業(yè)及寫(xiě)字樓資產(chǎn)產(chǎn)生約59億元的現(xiàn)金。另外通過(guò)配售2.57億股新股，募資凈額24.98億港元，用于償還債務(wù)。對(duì)于出售資產(chǎn)還債，富力曾表示，只要價(jià)錢(qián)合適，將繼續(xù)出售資產(chǎn)，包括現(xiàn)有的投資物業(yè)、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店。

此外，富力在舊改方面曾取得不錯(cuò)的成績(jī)，彼時(shí)業(yè)界甚至流傳“廣州每一根煙囪的倒下，都有富力的一份功勞”的說(shuō)法。如今，富力仍表示會(huì)重點(diǎn)發(fā)力城市更新項(xiàng)目，其在去年年報(bào)中提到，“城市更新項(xiàng)目是本集團(tuán)實(shí)現(xiàn)高回報(bào)及提供流動(dòng)資金的最佳項(xiàng)目”。

富力的自救舉措能否見(jiàn)效，城市更新項(xiàng)目又能否帶富力走出困局?薛建雄認(rèn)為，富力旗下有很多好的資產(chǎn)，包括一二線好地段的商業(yè)資產(chǎn)。但目前來(lái)看，其變賣(mài)的資產(chǎn)相對(duì)負(fù)債規(guī)模而言還是太少。而城市更新項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)太慢，更是遠(yuǎn)水救不了近火。

柏文喜認(rèn)為，富力變賣(mài)資產(chǎn)能一定程度上緩解資金流動(dòng)性壓力，同時(shí)增強(qiáng)市場(chǎng)信心。而富力大量布局戰(zhàn)線較長(zhǎng)的城市更新并持有較重的酒店資產(chǎn)，不利于其資金短期周轉(zhuǎn)和流動(dòng)性，導(dǎo)致該公司短期運(yùn)作壓力過(guò)大。

盧文曦則認(rèn)為，富力變賣(mài)資產(chǎn)最多只能救急。而城市更新是未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的一大機(jī)遇，大型房企應(yīng)該盡早入局，否則地方政府可能會(huì)在做規(guī)劃時(shí)將其排除在外，且當(dāng)前土拍市場(chǎng)房企利潤(rùn)難以計(jì)算，城市更新拿地對(duì)房企更為合適。因此，城市更新項(xiàng)目或有機(jī)會(huì)幫助富力走出困局，只是其當(dāng)前仍面臨不小的資金壓力。

關(guān)榮雪認(rèn)為，富力在熱度較高的大灣區(qū)布局的城市更新項(xiàng)目較多，這在一定程度上為其未來(lái)翻盤(pán)埋下伏筆。但由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入管理紅利以及品質(zhì)至上的時(shí)代，富力被迫出售可觀物業(yè)板塊，未來(lái)可能會(huì)產(chǎn)生戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的想法。

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