適老化改造納入城市更新 養(yǎng)老市場潛力巨大

有效應對我國人口老齡化，事關(guān)國家發(fā)展全局。11月24日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于加強新時代老齡工作的意見》(以下簡稱《意見》)發(fā)布?！兑庖姟访鞔_，健全養(yǎng)老服務(wù)體系、完善老年人健康支撐體系、積極培育銀發(fā)經(jīng)濟等多個方面的規(guī)劃引導，其中“一碗湯”的距離獲鼓勵。基于養(yǎng)老市場的巨大潛力，各大房企也視其為未來的戰(zhàn)略發(fā)展方向，《意見》出臺后，房地產(chǎn)市場將迎來怎樣的機遇呢?

社區(qū)養(yǎng)老供應提速

《意見》明確，要創(chuàng)新居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)模式，以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，通過新建、改造、租賃等方式，提升社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)能力，著力發(fā)展街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、城鄉(xiāng)社區(qū)兩級養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，依托社區(qū)發(fā)展以居家為基礎(chǔ)的多樣化養(yǎng)老服務(wù)。同時，充分發(fā)揮社區(qū)黨組織作用，探索“社區(qū)+物業(yè)+養(yǎng)老服務(wù)”模式，增加居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)有效供給。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，從上述表態(tài)，至少說明兩種市場動向。第一、未來社區(qū)養(yǎng)老方面的供應需要提速，尤其是物業(yè)方面，包括新建、改造和租賃等方面都會提速。尤其是對于租賃而言，其也應該納入到當前租賃市場的改革中，真正為社區(qū)養(yǎng)老提供更多房源。第二、此次提及了“社區(qū)、物業(yè)、養(yǎng)老”三位一體的模式，對于物業(yè)企業(yè)和養(yǎng)老企業(yè)等是有啟發(fā)的，后續(xù)合作的空間將更大。

此外，《意見》提出各地要制定出臺新建城區(qū)、新建居住區(qū)、老城區(qū)和已建成居住區(qū)配套養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施設(shè)置標準和實施細則，落實養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施設(shè)置要求。到2025年，老城區(qū)和已建成居住區(qū)結(jié)合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、居住區(qū)建設(shè)補短板行動等補建一批養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，“一刻鐘”居家養(yǎng)老服務(wù)圈逐步完善。

嚴躍進表示，從這個角度看，未來各類新建和存量項目，應該積極關(guān)注養(yǎng)老設(shè)施補短板的需求。換句話說，如果具備此類補短板的能力，其在后續(xù)獲取項目經(jīng)營方面將具有更好的能力和條件。

適老化改造納入城市更新

適老化改造，也是《意見》在老人居住方面明確提出的又一點。打造老年宜居環(huán)境，將無障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造納入城市更新、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、農(nóng)村危房改造、農(nóng)村人居環(huán)境整治提升統(tǒng)籌推進。

今朝裝飾的設(shè)計師譚兵指出，如果與父母同住，在房屋裝修的動線設(shè)計、采光照明、防滑保護上都更要注意。未來房屋戶型設(shè)計在上述方面有所偏重，開發(fā)商才能更好贏得市場。“父母的年紀大了，空間動線能縮短的盡量簡單，比如廚房與餐廳的距離，臥室與衛(wèi)生間的距離，洗衣與晾曬的距離等等，避免長距離走動。”

“最近我們在接觸一家資產(chǎn)托管的企業(yè)。他們和我們聊起來，上海有一些空置的別墅，這些別墅一般的租客也租不起，畢竟一個月租金都需要8萬了。但是他們希望改造后，用作高端養(yǎng)老的公寓。畢竟一些老年人包括子女，是有這個承受能力的。而且別墅畢竟類似保姆用房等，以及醫(yī)療器具的進入，都會比較容易一點。這些例子，其實都是銀發(fā)經(jīng)濟過程中，一些養(yǎng)老地產(chǎn)可以探索的地方。”嚴躍進表示，總體上，圍繞養(yǎng)老，相關(guān)的住房、配套服務(wù)等都會明顯拉動。包括圍繞養(yǎng)老的物業(yè)服務(wù)等，都會大有增長。

鼓勵“一碗湯”的距離

《意見》中最受關(guān)注的一句話是：研究制定住房等支持政策，完善階梯電價、水價、氣價政策，鼓勵成年子女與老年父母就近居住或共同生活，履行贍養(yǎng)義務(wù)、承擔照料責任。“從這個地方可以看出，后續(xù)從養(yǎng)老的角度出發(fā)，一些購房政策會有所調(diào)整。可以設(shè)想會有類似的政策，即各地樓盤認購過程中，可以向此類有贍養(yǎng)和照料父母需求的購房者傾斜，在購房方面提供優(yōu)先或便利。至少類似表述說明，養(yǎng)老方面的支持力度提高，相關(guān)購房的支持力度也會強化。”嚴躍進稱。

就近居住、共同生活，子女與父母的最優(yōu)距離，是“一碗湯”的距離。家住北京東城區(qū)地壇公園附近的賀先生去年為父母在兩公里附近買了一套小戶型。用他的話說，自己家所在的小區(qū)是個東城學區(qū)房，社區(qū)內(nèi)再買一套的難度太大，但小區(qū)兩公里便屬于朝陽，購房成本單價從13萬/平方米降低至不到7萬元/平方米。房子更新、社區(qū)更好。

“我們這種上有老下有小的，除非實力特別強，想在一個小區(qū)內(nèi)買兩套房子，要么顧得了孩子上學，就不顧了老人的舒適度，要么就像我這種選擇，一站地的距離，比一碗湯更現(xiàn)實。”在賀先生看來，要想兼顧孩子上學與父母養(yǎng)老的房子，三公里內(nèi)的教育與醫(yī)療配套一樣不可少，而家里頂梁柱的職住平衡也同樣重要。“距離單位不超過半小時路程、12年內(nèi)不錯的教育、一家三甲醫(yī)院可能是我們這個年齡段的理想住宅。”

根據(jù)此前國家衛(wèi)健委老齡健康司發(fā)布的《2020年度國家老齡事業(yè)發(fā)展公報》，截至2020年11月1日零時，我國60周歲及以上老年人口26402萬人，占總?cè)丝诘?8.70%;我國65周歲及以上老年人口19064萬人，占總?cè)丝诘?3.5%;我國老年人口撫養(yǎng)比為19.7%，比2010年提高7.8個百分點。

關(guān)鍵詞： 養(yǎng)老市場 適老化改造 城市更新 房產(chǎn)市場