一二線城市土地成交下滑 住房租賃行業(yè)迎新機(jī)遇

11月23日，在上海市政府新聞發(fā)布會(huì)上，上海市副市長(zhǎng)湯志平介紹了《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實(shí)施意見》(以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施意見》)相關(guān)情況。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的數(shù)據(jù)，全國(guó)40個(gè)正在建設(shè)保障性租賃住房的城市，目前已開工保障性租賃住房70余萬套，占全年計(jì)劃的近八成。

易居有關(guān)專家在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，上海此次《實(shí)施意見》的出臺(tái)，貫徹落實(shí)了中央關(guān)于解決大城市住房突出問題的決策部署，對(duì)于加快發(fā)展保障性租賃住房，有效緩解新市民、青年人住房困難，具有明確和積極的指導(dǎo)作用。通過加快發(fā)展保障性租賃住房，有助于從供給端發(fā)力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，加快形成租購(gòu)并舉的住房制度。

一二線城市土地成交下滑

2021年第三季度以來，重點(diǎn)城市迎來了第二輪集中供地的密集成交。受房企融資難度加大以及市場(chǎng)降溫的影響，重點(diǎn)城市二輪土拍相較于首輪土拍明顯降溫。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月份，全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)總建筑面積達(dá)27049萬平方米，環(huán)比上漲近一成，僅較去年同期減少2%，成交建筑面積環(huán)比微漲5%至13310萬平方米。

從表面上看，供應(yīng)環(huán)比走高，成交量上漲，但各能級(jí)城市表現(xiàn)各異，其中一二線城市的成交建面均不敵9月，成交面積分別為635萬平方米和2354萬平方米，環(huán)比分別下降6%和50%;三四線城市的成交規(guī)模則環(huán)比大幅回升，達(dá)到10321萬平方米，環(huán)比上漲42%。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，10月土地市場(chǎng)供應(yīng)量的上漲一方面是由于此前土地供應(yīng)量持續(xù)縮量的三四線城市推地量上漲，另一方面則是因重點(diǎn)城市三輪集中供地潮來臨。雖然該月集中土拍的重點(diǎn)城市個(gè)數(shù)較9月減半，但在三四線城市成交量大幅回升的帶動(dòng)下，10月成交面積仍較9月進(jìn)一步走高。

另外，丁祖昱表示，市場(chǎng)熱度的下滑也使地方政府在供應(yīng)端有所調(diào)整。從近期發(fā)布的第三輪集中供地公告的5個(gè)城市來看，土地出讓門檻已適度放松，結(jié)合近期政策環(huán)境來看，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)整體資金環(huán)境仍然高度收緊的情況下，土拍“降溫”在一定時(shí)間內(nèi)還將延續(xù)。

對(duì)于土地流拍現(xiàn)象，丁祖昱表示，在行業(yè)處于調(diào)整周期的現(xiàn)階段，房企觀望情緒依舊濃厚，拿地主力仍然是現(xiàn)金流相對(duì)充裕的央企或地方國(guó)企。

保障性租賃住房成新發(fā)力方向

在“房住不炒”、土地市場(chǎng)持續(xù)降溫的情況下，最直接的影響是地方政府賣地收入可能面臨大幅減少，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)拉動(dòng)作用明顯減弱。丁祖昱對(duì)記者表示，土地市場(chǎng)這種狀況可能持續(xù)到明年上半年，房企壓力也比較大，針對(duì)這些問題需要有一攬子解決方案。

日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提及“發(fā)揮住房和城鄉(xiāng)建設(shè)在擴(kuò)內(nèi)需轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)中的重要支點(diǎn)作用”，在土地市場(chǎng)遇冷的情況下，如何擴(kuò)內(nèi)需轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)頗受關(guān)注。而從地方政府層面看，相比以往，保障性租賃住房則受到更多重視。7月以來，已有上廣深等十多個(gè)城市出臺(tái)保障性租賃住房工作計(jì)劃及目標(biāo)。

住建部表示，今年全國(guó)40個(gè)正在建設(shè)保障性租賃住房的城市，計(jì)劃新籌集保障性租賃住房93.6萬套。1-9月，已開工72萬套，占全年計(jì)劃的76.9%，完成投資775億元。其中，南京、無錫、寧波、佛山、長(zhǎng)春、南寧等6個(gè)城市已完成年度計(jì)劃。國(guó)泰君安認(rèn)為，從保障性安居工程角度看，棚改已接近尾聲，保障性租賃住房成為新的發(fā)力方向。

戴德梁行有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，在“房住不炒”的背景下，住房租賃行業(yè)迎歷史性機(jī)遇期。“拓寬住房租賃供給渠道是推動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)能，建議多渠道增加住房租賃供給。”戴德梁行重慶公司總經(jīng)理魏曉龍建議，先行試點(diǎn)實(shí)踐“商改租”“工改租”標(biāo)桿項(xiàng)目，這樣，一些閑置或低收益的工業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和商業(yè)項(xiàng)目可以通過更新改造和土地性質(zhì)調(diào)整，改造為租賃住房，不僅盤活了閑置資產(chǎn)，也實(shí)現(xiàn)了住房租賃的多渠道供給。

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