不少房企遭遇債務(wù)危機(jī) 超80%百?gòu)?qiáng)房企10月業(yè)績(jī)下滑

陽(yáng)光城的債務(wù)危機(jī)持續(xù)發(fā)酵，其三季度業(yè)績(jī)報(bào)告還引來(lái)股東的“反目”。除了歸咎于這家閩系房企的高杠桿外還與當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)遇冷相關(guān)。實(shí)際上，日前多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的報(bào)告顯示，房企10月發(fā)債規(guī)模大幅縮減，銷售業(yè)績(jī)也明顯下滑。接下來(lái)的兩個(gè)月，房企能否恢復(fù)元?dú)?

陽(yáng)光城和奧園債市表現(xiàn)堪憂

11月1日，陽(yáng)光城發(fā)布公告表示，擬對(duì)旗下三只美元債券進(jìn)行要約交換，并就債券契約修訂進(jìn)行同意征求，相較于原債券即為展期。此外，陽(yáng)光城提出對(duì)五只債券的契約修訂進(jìn)行同意征求。

在發(fā)布公告的同一天，大公國(guó)際將陽(yáng)光城評(píng)級(jí)展望調(diào)整為負(fù)面，東方金誠(chéng)也下調(diào)了陽(yáng)光城主體信用評(píng)級(jí)以及相關(guān)債項(xiàng)信用等級(jí)。11月2日，中誠(chéng)信國(guó)際也將陽(yáng)光城主體及“17陽(yáng)光城MTN001”等債項(xiàng)列入可能降級(jí)的觀察名單。

除了旗下多只債券下跌，陽(yáng)光城業(yè)績(jī)下滑還引來(lái)股東的“反目”。10月29日，陽(yáng)光城發(fā)布的業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，今年三季度其營(yíng)收同比下降18.24%，凈利潤(rùn)同比下降11.57%。報(bào)告還提到：董事陳奕倫、姜佳立因?qū)τ诠救径人憩F(xiàn)的經(jīng)營(yíng)惡化，需要得到管理層合理解釋，故對(duì)公司今年三季報(bào)無(wú)法保證季度報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，請(qǐng)投資者特別關(guān)注。

而這背后都直指陽(yáng)光城目前面臨的資金鏈緊張問(wèn)題。數(shù)據(jù)顯示，截至今年三季度末，陽(yáng)光城貨幣資金為271.8億元，相比去年底下滑約45%。而未來(lái)一年內(nèi)，陽(yáng)光城將有大量短期債務(wù)到期，今年內(nèi)到期的境內(nèi)外債券規(guī)模約為53億元，2022年到期的債務(wù)約為185億元。

陽(yáng)光城之外，另一家千億級(jí)別房企奧園也在債市表現(xiàn)疲軟。“20奧園01”債券近一個(gè)月以來(lái)跌幅僅次于接近違約的陽(yáng)光城。11月1日，該債券一度跌幅超20%，觸發(fā)臨時(shí)停牌11月2日，該債券繼續(xù)下跌9.47%。實(shí)際上，6月初以來(lái)，奧園股價(jià)就一直跌跌不休，從最高點(diǎn)9.34港元/股跌至11月3日收盤的2.71港元/股，五個(gè)月時(shí)間跌去約70%。

實(shí)際上，早在10月15日，標(biāo)普就將奧園的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“B+”下調(diào)至“B”，將該公司未償付的高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)的長(zhǎng)期評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“B-”。 10月18日，穆迪還對(duì)奧園“B1”企業(yè)家族評(píng)級(jí)(CFR)列入評(píng)級(jí)下調(diào)審查，并將由奧園發(fā)行債券的“B2”高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)列入評(píng)級(jí)下調(diào)審查。

此前，10月11日，當(dāng)代置業(yè)也發(fā)布公告稱，10月25日到期的2億美元債券余額擬延期三個(gè)月兌付，尋求投資人諒解和同意。但10月20日，公司再發(fā)文，終止有關(guān)于上述美元債的延期同意征求。10月26日，當(dāng)代置業(yè)最終正式公告違約。

10月房企發(fā)債規(guī)?？s減

對(duì)于上述三家房企面臨的債市問(wèn)題，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)中國(guó)商報(bào)記者坦言，陽(yáng)光城前期拿了很多項(xiàng)目，如今市場(chǎng)轉(zhuǎn)向，陽(yáng)光城選擇以價(jià)換量，自然會(huì)出現(xiàn)利潤(rùn)下滑。實(shí)際上，上述房企都是典型的高杠桿房企，尤其陽(yáng)光城此前擴(kuò)張很快，并吸收了很多資金，一旦遇到市場(chǎng)流速放緩很容易出現(xiàn)問(wèn)題。

央視財(cái)經(jīng)評(píng)論員薛建雄也對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，陽(yáng)光城如今的處境來(lái)源于前幾年高杠桿擴(kuò)張埋下的隱患，其在快速擴(kuò)張時(shí)拿了很多位置不好的地，并配套了很多商辦用地，如今這些商辦、大戶型、文旅項(xiàng)目等都不好出手，導(dǎo)致積累越來(lái)越多，負(fù)債也越來(lái)越多，危機(jī)遲早會(huì)爆發(fā)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠也對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，陽(yáng)光城、當(dāng)代置業(yè)、奧園等房企由于近幾年擴(kuò)張步伐較快，資金方面主要依賴于外部融資，致使負(fù)債規(guī)模逐漸攀升。但在房地產(chǎn)調(diào)控大背景下，外部融資渠道收緊，疊加企業(yè)銷售業(yè)績(jī)并不理想，企業(yè)資金流動(dòng)性壓力增加。尤其陽(yáng)光城由于近年來(lái)頻頻高溢價(jià)拿地加速規(guī)模擴(kuò)張，負(fù)債規(guī)模明顯上升，而受土地成本、融資成本等因素影響，陽(yáng)光城整體盈利能力不強(qiáng)，存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)際上，近來(lái)不少房企遭遇債務(wù)危機(jī)。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入10月，房地產(chǎn)美元債全面出現(xiàn)危機(jī)，先后有綠地、陽(yáng)光城、佳兆業(yè)、雅居樂(lè)、綠城中國(guó)、合生創(chuàng)展、新城發(fā)展、禹洲集團(tuán)等多只地產(chǎn)美元債出現(xiàn)大幅下跌。中資地產(chǎn)美元債普遍出現(xiàn)近20%的跌幅。

值得注意的是，目前房企發(fā)債規(guī)模已大幅縮減。貝殼研究院11月1日發(fā)布的報(bào)告顯示，今年1月-10月，房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約7993億元，同比下降24%，僅為去年全年的約66%。中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，10月份房地產(chǎn)信用債發(fā)行規(guī)模陡降，為130.01億元，相比9月份下滑了60.4%;10月內(nèi)地房企海外債發(fā)行規(guī)模為84.27億元，同樣下降明顯。

房企發(fā)債規(guī)模為何大幅縮減?合碩房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，房企發(fā)債規(guī)?？s減的原因一是債券融資成本上升，二是債市融資環(huán)境整體收緊。高成本疊加融資難度大，房企自然會(huì)減少債市融資操作。匯生國(guó)際資本有限公司行政總裁黃立沖則對(duì)中國(guó)商報(bào)記者坦言，目前整個(gè)債券市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)較為擔(dān)心，因此敢認(rèn)購(gòu)房企發(fā)債的投資人很少。

梁楠認(rèn)為，房企發(fā)債規(guī)?？s減一方面由于評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)密集下調(diào)多家房企信用評(píng)級(jí)，影響投資市場(chǎng)信心，可能導(dǎo)致房企發(fā)債進(jìn)一步困難;另一方面，10月處于房企發(fā)債的傳統(tǒng)淡季，疊加國(guó)慶假期影響，10月房企整體發(fā)債規(guī)?？s減。整體來(lái)看，隨著房企債務(wù)違約等事件接連發(fā)生，投資市場(chǎng)的態(tài)度更加謹(jǐn)慎，房企的融資壓力較大。

超80%百?gòu)?qiáng)房企10月業(yè)績(jī)同比下降

除了債市的收緊，房企銷售層面也明顯遇冷，房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，逾80%百?gòu)?qiáng)房企10月單月業(yè)績(jī)同比降低，其中44家房企業(yè)同比降幅大于30%。

中指研究院報(bào)告顯示，今年1月-10月百?gòu)?qiáng)房企銷售額均值為1067.5億元，同比增長(zhǎng)16.3%，與1月-9月平均增長(zhǎng)率19.9%、1月-8月平均增長(zhǎng)率29.8%相比，繼續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。并且從趨勢(shì)圖上看，百?gòu)?qiáng)房企增速在1月-2月達(dá)到全年峰值之后即出現(xiàn)了大幅下降，呈現(xiàn)“倒V”走勢(shì)。

對(duì)此，梁楠透露，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售端處在防止房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大的相關(guān)政策調(diào)控下，加之部分城市房貸額度緊張，貸款難度較大，市場(chǎng)觀望情緒較濃。同時(shí)，多城二輪土拍熱度下降，或?qū)灰资袌?chǎng)也有一定影響，導(dǎo)致10月新房去化表現(xiàn)欠佳，這也說(shuō)明了在多重因素共同作用之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不容樂(lè)觀，房企年末的經(jīng)營(yíng)壓力仍較大。

黃立沖認(rèn)為，目前的政策下銀行嚴(yán)格控制買房人的按揭貸款，買房客可動(dòng)用的杠桿明顯減少。此外，多地的地方政府還啟動(dòng)了限制過(guò)戶轉(zhuǎn)讓、資金監(jiān)管等政策，這都導(dǎo)致房企銷售額的下滑。盧文曦也提到，目前的金融政策下，房企賣房只能先收到首付款，貸款資金要等四五個(gè)月甚至半年才能收到，這使其面臨很大的壓力。

接下來(lái)兩個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售和債市層面預(yù)計(jì)表現(xiàn)如何，房企能否恢復(fù)元?dú)?對(duì)此，黃立沖認(rèn)為，最后兩個(gè)月，金融機(jī)構(gòu)的貸款政策或有所放松，部分城市也可能會(huì)出臺(tái)減免交易稅等相關(guān)政策。但總體來(lái)說(shuō)，今年的政策力度不會(huì)太大，明年是房企償債高峰期，預(yù)計(jì)地方政府出臺(tái)政策的力度會(huì)更大。而在銷售和債市層面，預(yù)計(jì)房企今年全年銷售額較難實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，也很難融到新債。

梁楠也認(rèn)為，整體來(lái)看，今年房企全年業(yè)績(jī)大概率不會(huì)有較大突破。預(yù)計(jì)接下來(lái)至年末，房企仍需加快推貨節(jié)奏，深化銷售渠道積極營(yíng)銷，進(jìn)行全年業(yè)績(jī)沖刺，同時(shí)，“以價(jià)換量”或?qū)⒊蔀榉科笤黾愉N售回款的重要方式。薛建雄直言，四季度房企處境會(huì)越來(lái)越困難，要恢復(fù)元?dú)饪赡芤鹊矫髂甓径纫院蟆?/p>

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