北京第二批集中供地“冷熱交替”，合計(jì)攬金約513.5億元

繼1宗招標(biāo)、26宗延期出讓、5宗地塊底價(jià)成交后，10月13日，北京第二批集中供地土拍啟動(dòng)，11宗住宅用地參與到現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。受市場(chǎng)“冷空氣”影響，此次參與房企較首批供地有所減少，僅有海淀2宗地塊轉(zhuǎn)入競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)住宅方案階段，不過(guò)首個(gè)搖號(hào)、競(jìng)現(xiàn)房“花式”登場(chǎng)，也體現(xiàn)出北京土拍的韌性。

26宗地塊臨時(shí)延期預(yù)示著北京土拍的“冷”，首個(gè)搖號(hào)、競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售悉數(shù)登場(chǎng)則代表著北京土拍的“熱”，北京第二批集中供地就在這樣的冷熱狀態(tài)下收官，最終17宗地塊合計(jì)攬金約513.5億元。

收入513.5億元

今年8月末，北京市規(guī)自委掛出年度第二批次住宅用地出讓公告，共計(jì)43宗用地，土地總面積約245公頃，總建筑規(guī)模約496萬(wàn)平方米，除1宗招標(biāo)項(xiàng)目以外，起始價(jià)總額約1359億元。

其中招標(biāo)地塊，即平谷區(qū)馬昌營(yíng)鎮(zhèn)(瀝青廠)PG12-0102-6001、6002地塊，已于9月26日成交，由北京城鄉(xiāng)房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司3.471億元競(jìng)得，是一個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目。

在土拍大戰(zhàn)開(kāi)始之前，受市場(chǎng)“冷空氣”影響，有26宗地塊沒(méi)有獲得報(bào)名，無(wú)奈選擇延期。剩余16宗地塊中，朝陽(yáng)十八里店、大興西紅門(mén)、石景山首鋼、房山長(zhǎng)溝鎮(zhèn)、通州于家務(wù)5宗地塊因僅有一家房企或聯(lián)合體報(bào)名，上述地塊均以底價(jià)成交，被房企提前收入囊中，成交價(jià)合計(jì)約130.5億元。

擺在“桌上”的11宗地塊，也成為國(guó)企、央企追逐的盛宴。據(jù)悉，此次參與競(jìng)買(mǎi)企業(yè)共計(jì)50余家(次)，其中建工報(bào)名了9宗地塊，中海、中鐵置業(yè)報(bào)名8宗，華潤(rùn)報(bào)名7宗。而從最終成交結(jié)果來(lái)看，中海、華潤(rùn)+首開(kāi)、建工+首開(kāi)、中建一局、中鐵置業(yè)……，充斥著“中字頭”的身影，民企中僅有懋源和龍湖有斬獲。

據(jù)接近懋源的人士透露，懋源此番參與第二批集中供地志在必得，一來(lái)是在京土地儲(chǔ)備確實(shí)不足，前期項(xiàng)目清盤(pán)的清盤(pán)、掃尾的掃尾，急需補(bǔ)糧;二來(lái)因開(kāi)發(fā)過(guò)夏家胡同地塊，懋源對(duì)豐臺(tái)這個(gè)區(qū)域并不陌生，此次拿地的擬售價(jià)也不算高，未來(lái)市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)認(rèn)可。

要說(shuō)北京第二批集中供地哪個(gè)區(qū)域最受傷，那肯定是朝陽(yáng)無(wú)疑。此次朝陽(yáng)推出了11宗地塊，僅有十八里店693地塊由金隅+昆泰聯(lián)合體以底價(jià)37.6億元摘得，其余10宗地塊落得“無(wú)人問(wèn)津”的下場(chǎng)，只能延期出讓。值得一提的是，北京首批集中供地，朝陽(yáng)的10宗地塊均溢價(jià)成交，連一宗底價(jià)成交地塊都沒(méi)有。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，今年朝陽(yáng)新地供應(yīng)量過(guò)于龐大，首批供地的10宗地塊同樣帶來(lái)了去化壓力，因此二批次供地開(kāi)發(fā)商也選擇了“謹(jǐn)慎”。

首個(gè)搖號(hào)、競(jìng)現(xiàn)房登場(chǎng)

北京第二批集中供地，共誕生了4宗有“故事”的地塊。

海淀京昌路631-1地塊和海淀京昌路631-2地塊，是此次北京土拍唯二觸及“雙上限”，轉(zhuǎn)入到高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)方案投報(bào)程序的地塊。兩宗地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)很快，高標(biāo)準(zhǔn)投報(bào)的結(jié)果毫無(wú)懸念。

上述兩宗地塊，也受到4家房企及聯(lián)合體的青睞，包括中海、中建三局+中建五局、華潤(rùn)+城建、中鐵置業(yè)在內(nèi)的4家房企及聯(lián)合體現(xiàn)場(chǎng)提交了方案，將在5個(gè)工作日內(nèi)揭曉。但無(wú)論如何，落入“中字頭”的口袋是可以確定的。兩宗地塊大概率會(huì)被一家房企及聯(lián)合體競(jìng)得，畢竟合體開(kāi)發(fā)能夠?qū)崿F(xiàn)“超級(jí)加倍”。

參與上述兩宗地塊的某央企背景公司土拓負(fù)責(zé)人直言，對(duì)于海淀兩宗地塊，大家的預(yù)判是一致的：區(qū)域供應(yīng)少、待置換客群基數(shù)大，再加上目前北京市新房相關(guān)手續(xù)審批提速，這種地拿在手里是不太愁賣(mài)的。

首批供地“隱身”的中海，此次也證明了自己，目前已確定成交的有2宗地塊，海淀西北旺0004地塊、石景山首鋼829地塊，花費(fèi)了56.6億元，海淀京昌路“雙子”也有很大概率收入中海囊中。

昌平區(qū)昌平鎮(zhèn)東環(huán)路136號(hào)(原六亭飯店)CP00-0205-0021地塊，雖是共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，但卻備受房企青睞，吸引了東亞新華、路勁+城建開(kāi)發(fā)+城建北方、中鐵諾德、中鐵置業(yè)、建工+昌房、首開(kāi)房地置業(yè)等房企及聯(lián)合體報(bào)名參與。該地塊也成為北京首個(gè)試點(diǎn)搖號(hào)地塊，中鐵置業(yè)成為了那個(gè)“幸運(yùn)兒”。周邊配套成熟，距離地產(chǎn)昌平線(xiàn)較近，或是該地塊“熱”的原因。

大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0102-0208-6026、6020地塊，是北京第二批次唯一一宗試點(diǎn)“現(xiàn)房銷(xiāo)售”的地塊，最終，中鐵置業(yè)+興創(chuàng)聯(lián)合體以37.84億元競(jìng)得，承諾5.4萬(wàn)平方米“現(xiàn)房銷(xiāo)售”面積。按照規(guī)劃建筑面積測(cè)算，該地塊“現(xiàn)房銷(xiāo)售”占到總面積的44%。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩指出，現(xiàn)房銷(xiāo)售的意圖很明顯，保障交付、拒絕爛尾。開(kāi)發(fā)商接連爆雷、期房交付即維權(quán)，現(xiàn)房銷(xiāo)售也成為破題的關(guān)鍵。

延期地塊可期

“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”三穩(wěn)政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步回歸理性，市場(chǎng)短期降溫也是逃不過(guò)的必經(jīng)階段。

從出讓規(guī)則來(lái)看，北京第二批集中供地繼續(xù)嚴(yán)控溢價(jià)率，整體溢價(jià)率控制在10%以?xún)?nèi)，單宗溢價(jià)率不高于15%;當(dāng)達(dá)到地價(jià)上限后，將繼續(xù)采取競(jìng)政府持有商品住房產(chǎn)權(quán)份額、投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案等競(jìng)爭(zhēng)方式確定土地競(jìng)得人。而且在上述基礎(chǔ)上，北京二批次還增加了搖號(hào)確定競(jìng)得人、現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)“現(xiàn)房銷(xiāo)售面積”等新規(guī)則。

北京第二批集中供地的“冷”，也受到大范圍“冷空氣”的影響。截至2021年10月10日，重點(diǎn)城市第二批集中供地進(jìn)度過(guò)半，青島、濟(jì)南、天津、成都、蘇州、沈陽(yáng)等17個(gè)城市率先開(kāi)始第二批次地塊出讓為響應(yīng)中央加快完善“穩(wěn)地價(jià)”要求，多數(shù)城市延期掛牌并調(diào)整土拍規(guī)則，一方面加強(qiáng)購(gòu)地自有資金監(jiān)管來(lái)提高房企土拍門(mén)檻，另一方面通過(guò)嚴(yán)控溢價(jià)和取消“競(jìng)配建”等出讓方式降低企業(yè)拿地成本。底價(jià)成交成為二輪集中土拍的主旋律，土地流拍也明顯增多。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，相比第一輪集中供地大部分房企有參與的積極性，當(dāng)下隨著部分房企出現(xiàn)資金鏈斷裂，債務(wù)違約，而且接近年底，基本所有房企都開(kāi)始收緊拿地資金，這也使得第二輪集中供地出現(xiàn)了明顯的流標(biāo)現(xiàn)象，特別是民企，拿地報(bào)價(jià)都明顯減少。

房企不積極拿地，有政策收緊的壓力，有現(xiàn)金流的窘迫，也有銷(xiāo)售預(yù)期的影響，但他們的“躺平”不會(huì)持續(xù)太久，畢竟不拿地就只能“等死”。而且隨著市場(chǎng)回歸理性，新形勢(shì)下也需要慢慢適應(yīng)新玩法。

據(jù)悉，26宗延期出讓地塊，競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)截止時(shí)間、掛牌競(jìng)價(jià)截止時(shí)間等與北京下一批次商品住宅用地集中供應(yīng)項(xiàng)目保持一致。

北京商報(bào)記者 盧揚(yáng) 王寅浩

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三季度房貸增量同比下降近三成

北京商報(bào)訊

(記者 岳品瑜 廖蒙)10月13日，央行官網(wǎng)發(fā)布《2021年前三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》和《社會(huì)融資規(guī)模報(bào)告》。

根據(jù)央行披露的數(shù)據(jù)，9月人民幣貸款增加1.66萬(wàn)億元，同比少增2327億元。前三季度人民幣貸款增加16.72萬(wàn)億元，同比多增4624億元。

在備受關(guān)注的房貸數(shù)據(jù)方面，2021年三季度同比回落明顯。在前三季度人民幣貸款增量中，分部門(mén)看，住戶(hù)貸款增加6.35萬(wàn)億元，其中，短期貸款增加1.63萬(wàn)億元，中長(zhǎng)期貸款增加4.72萬(wàn)億元;企(事)業(yè)單位貸款增加10.48萬(wàn)億元，其中，短期貸款增加1.04萬(wàn)億元，中長(zhǎng)期貸款增加8.33萬(wàn)億元，票據(jù)融資增加8148億元;非銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款減少1619億元。

北京商報(bào)記者注意到，從9月單月新增信貸表現(xiàn)來(lái)看，不及預(yù)期18100億元，相較2020年9月同比少增2400億元。但環(huán)比多增4400億元，2021年8月人民幣貸款增加12200億元。

北京商報(bào)記者進(jìn)一步對(duì)比2020年、2021年上半年和前三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告發(fā)現(xiàn)，體現(xiàn)居民房貸變化的住戶(hù)部門(mén)中長(zhǎng)期貸款回落明顯。按照央行披露的數(shù)據(jù)計(jì)算，2021年三季度住戶(hù)部門(mén)中長(zhǎng)期貸款新增1.29萬(wàn)億元，2020年同期增量為1.8萬(wàn)億元，同比下降28.33%。

中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬指出，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，9月單月新增信貸數(shù)據(jù)同比少增主要是由于居民部門(mén)和金融機(jī)構(gòu)少增所致，企業(yè)部門(mén)比去年同期略有多增。其中，居民部門(mén)新增7886億元，比上月多增2131億元，但比去年同期少增1721億元;企業(yè)部門(mén)新增9803億元，分別比上月和去年同期多增2840億元和345億元。

“總量雖有改善，但結(jié)構(gòu)仍不夠理想，中長(zhǎng)期貸款同比少增，體現(xiàn)了實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資需求偏弱。”溫彬表示，同時(shí)，居民部門(mén)中長(zhǎng)期貸款變化，仍然與較嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控有關(guān)。

光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華則進(jìn)一步補(bǔ)充，新增信貸結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，主要是受幾方面因素影響，一是房地產(chǎn)融資環(huán)境收緊，部分企業(yè)轉(zhuǎn)向票據(jù)融資;同時(shí)，9月樓市“降溫”，居民購(gòu)房意愿下降拖累房地產(chǎn)銷(xiāo)售，居民長(zhǎng)期限貸款下降;二是受能源、工業(yè)原材料價(jià)格走高等因素影響，部分企業(yè)轉(zhuǎn)向觀望。

關(guān)鍵詞： 北京 集中供地 競(jìng)現(xiàn)房 延期地塊