國慶假期廣州一手房住宅成交量下降10.33%，年底或有更大幅度的讓利

作為傳統(tǒng)銷售旺季，今年國慶住宅成交情況如何?最新統(tǒng)計顯示，今年國慶假期7天廣州一手房住宅成交712套，比2020年國慶假期(10.1—10.7)的794套減少82套，同比下降10.33%。業(yè)內(nèi)人士表示，限購限貸政策持續(xù)作用下，市場心態(tài)發(fā)生轉變，買家仍然期望有更多的價格下探空間，然后再考慮出手。

國慶假期，一手樓成交遜于去年同期

網(wǎng)易根據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年國慶假期7天廣州一手房住宅成交712套，比2020年國慶假期(10.1—10.7)的794套減少82套，同比下降10.33%;面積方面，2021年國慶假期(10.1—10.7)廣州一手住宅網(wǎng)簽面積為75931㎡，比2020年國慶假期(10.1—10.7)的82665㎡減少6734㎡，同比下降8.15%。

據(jù)了解，今年國慶假期廣州樓市一手房人氣總體較旺，買家仍然蠢蠢欲動，不過想等到價格合適再出手的不在少數(shù)。地產(chǎn)專家鄧浩志表示，由于網(wǎng)簽的滯后性，這個數(shù)據(jù)包括了9月底網(wǎng)簽的部分數(shù)據(jù)。

據(jù)悉，由于4月新政后廣州實行更嚴格的指導價制度(不得高于最近一批預售房屋備案均價下浮3%)，為避免多次申請造成指導價過多下浮，部分開發(fā)商一次性推出更多貨量。如黃埔星匯城、增城港龍皇朝龍灣壹號均一次性推出過千套單位;此外增城奧園中新譽府、恒大紫荊學府、品秀星圖，白云保利錦繡公館等均批量發(fā)售500套左右新貨;中心城區(qū)黃埔的新批預售情況達到了23.1萬㎡，較為可觀。

據(jù)了解，9月獲得預售證的部分樓盤，在今年第一、二季度已具備預售條件。此類樓盤由于涉及熱區(qū)、舊改等敏感指標，開盤時間已一拖再拖，如今經(jīng)歷半年調(diào)控磨合期，廣州市場已逐漸回歸理性，這一批“積壓盤”亦陸續(xù)獲批預售證。同時，開發(fā)商“放棄幻想”，主動接受備案價指導，陸續(xù)推貨。

業(yè)內(nèi)人士稱，在供應大的情況下，加上房企采取各種營銷手法，一手房成交量有了大幅度提升。

樓盤折扣優(yōu)惠加大

據(jù)了解，今年國慶假期市場中雖然少了往年部分樓盤“7折賣房”的噱頭，但是不少樓盤都加大了促銷力度，尤其是近郊區(qū)域。位于增城的時代名著國慶假期優(yōu)惠最高9.7折，此外總價再減10萬元;而位于中新知識城的時代傾城，可以額外9.8折，成交后直減10萬元，另有機會抽iphone13手機。

此外，不少樓盤直接打出了一口價單位。位于南沙的金科集美御峰推出了少部分特價單位，最低有“2字頭”。還有樓盤直接送健康卡，國慶假期期間，番禺祈福名望天下推出“買房送健康”的活動，購房就送國際JCI醫(yī)院、三甲級祈福醫(yī)院“國際健康管理中心”定制VIP卡，瞄準每個人最關注的健康問題。

據(jù)了解，不少樓盤降價是受到了限價以及出貨的壓力。時代地產(chǎn)有關人士告訴記者，目前時代天韻因為限價，只能賣毛坯房，價格3.77萬元/㎡，國慶假期還有額外的九五折。

為確保資金回籠，房企在首付款上也給予了一定的空間，以促進成交。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計，今年“十一”開發(fā)商首付期限，以主流“七天內(nèi)給三成首付”為主。不過，個別樓盤為促成成交，加速項目跑量，給予了3個月以內(nèi)的首付寬限期，主要以南沙、白云北部等個別樓盤為主。

新項目提前開放儲客

記者踩盤看到，不少新項目趕工就為了在國慶假期開放，“先儲備一定的客源再年底開盤”的不在少數(shù)。

10月1日記者來到增城荔湖新城的新項目珠江·博悅庭，在現(xiàn)場看到，人流量不算特別大，約十幾臺客在銷售中心咨詢。銷售人員稱，該樓盤9月30日才開放，預售證可能要下個月才能拿到，“沙盤都是連夜趕出來的，樣板房還沒出來，就是想先開放銷售中心，我們還沒做太多宣傳，知道我們樓盤的不多。”

據(jù)悉，該項目周邊有低碳總部園、前海人壽康薈商業(yè)街、萬達商圈、東匯城、前海人壽廣州總醫(yī)院等配套，推出的戶型有75—110㎡的三房四房，空間設計靈活，由12棟31—33F高層洋房和24棟10—11F的小高層組成，共36棟2820戶，同時還配有5120㎡的十八班幼兒園和近2500㎡的商業(yè)。

可以看出，該項目主打剛需。不過周邊供應量集中，國慶假期其他項目看樓客很少。

離珠江·博悅庭僅幾百米的華僑城·云尚規(guī)劃87—143㎡的三至四房。10月1日下午，看樓客僅零星幾個人，劉先生一家三口來增城荔湖濕地公園玩，順便來看看這里的房子。“增城好幾個新項目在賣，供應量太大，如果自住會考慮，但是想博升值在短時間內(nèi)很難實現(xiàn)。”劉先生這樣說。

近郊供應量大的板塊樓盤人氣一般，市中心樓盤卻是另外一番景象。國慶假期，位于老黃埔區(qū)的越秀濱江·星航TOD項目10月1日正式開放。由于項目樓下就是地鐵5號線，又是黃埔區(qū)最低密度的社區(qū)，該樓盤開放當日吸引了不少看樓客。

記者在現(xiàn)場看到，該項目處于老黃埔第二CBD臨港經(jīng)濟區(qū)內(nèi)，位于地鐵5號線廟頭路站上蓋。除了地鐵5號線，13號線南海神廟站距離小區(qū)門口直線距離500米左右。全盤僅約2.44容積率，有難得一見的杭系美學低密花園。不過項目暫時沒有正式開盤，未來首推5棟和6棟單位，約88—101㎡的陽光三四房，全部為帶主套設計。

家住黃埔區(qū)的鄧小姐特意趕在國慶假期來看房，對于她來說，在黃埔住了幾十年，不愿意離開老黃埔，所以想在該區(qū)域換一套房，101㎡的四房很吸引她。她告訴記者，這個戶型做到了很多120㎡的戶型才享受到的尺度，橫廳設計，四開間朝南，南北通透，交通也方便。

番禺市橋板塊全新盤龍湖金地天峯在假期收籌，主力戶型為90—125㎡三至五房，認籌享9.8折優(yōu)惠，吹風價48000元/㎡，國慶假期人流量不少。不過有看樓客吐槽，項目周邊環(huán)境有缺點，臨近主干道此外項目將配建大型公交始末站，預計未來存在一定汽車噪音及揚塵問題。

可以看出，在限價的大環(huán)境下，廣州樓市成交“冷熱分化”的態(tài)勢將依舊明顯，部分缺乏規(guī)劃利好、存貨較多的區(qū)域，獲取客戶的難度依然較大。但部分如荔灣、黃埔、番禺區(qū)域個別具備較高性價比的熱門項目，市場接受度仍然較高。

預測：年底或有一波降價

在限價、限購的情況下，年底樓市趨勢逐步探底，今年年末是否還有降價潮?什么時候出手最好?業(yè)內(nèi)人士表示，隨著近幾年“房住不炒”的政策調(diào)控基調(diào)穩(wěn)步推進，行業(yè)進入緩慢增長期，房企持有現(xiàn)金的增速呈現(xiàn)下降的趨勢，年底不排除還有更大幅度的讓利。

從80家重點上市房企的財務情況來看，上半年融資受限，加上“三條紅線”的制約，不少企業(yè)加大了債務償還力度，導致80家重點上市房企的現(xiàn)金持有量出現(xiàn)五年來的首次下降?？硕鸾y(tǒng)計顯示，2021上半年末80家重點上市房企的現(xiàn)金持有量為31977億元，較初期微降0.2%，由2017、2018年的20%以上的增速下降到2019、2020年的10%以上的增速。

克而瑞研究員房玲表示，自2020年下半年“三條紅線”出臺以來，房企持續(xù)加強降杠桿，融資性現(xiàn)金流出增加;疊加房貸集中度管理制度的“兩條紅線”出臺，房企的銷售回款周期加長，上半年部分房企的銷售回款率有了一定程度的下降，從而導致了2021上半年末房企整體現(xiàn)金持有量減少。

易居研究院總監(jiān)嚴躍進表示，對于想買房的朋友，是可以再等一等，隨著越來越多的房企進行股份轉讓，預計年底各大房企將有大動作;手上有錢準備進樓市的買家，確實可以持幣待沽。

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