恒大爆雷、多地土地流拍，房地產(chǎn)市場將如何走？

房地產(chǎn)作為中國居民繞不過去的“一座大山”，今年迎來了他的至暗時刻。在史上最嚴(yán)監(jiān)管下，中國恒大爆雷、多地土地流拍，每個人都在關(guān)心，房地產(chǎn)會怎么走?

9月28日19:00，第一財經(jīng)一財號大V中的8位杰出代表齊聚一財直播間，就宏觀經(jīng)濟與金融政策、外貿(mào)形勢與國際氣候、投資策略與股市樓市前瞻等內(nèi)容進行思想的碰撞。

大V們認為，2016年之前房地產(chǎn)的調(diào)控有一個明顯的周期性，現(xiàn)在已經(jīng)進入一個全新的調(diào)控階段。房地產(chǎn)市場的主要矛盾也不再是大家沒房子住，而是北上廣深怎么樣在房價不漲的基礎(chǔ)上，為更多進來的人提供可行的住宅方式。

開源證券首席經(jīng)濟學(xué)家趙偉認為，整個房地產(chǎn)的政策發(fā)展路徑，與中國經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型有很多吻合的地方。

2011年前后，中國經(jīng)濟開始轉(zhuǎn)型;2016年開始，政策主動引導(dǎo)經(jīng)濟，加快新舊動能的切換。

相應(yīng)地，2016年之前房地產(chǎn)政策主要是在穩(wěn)增長和穩(wěn)房價之間來回抉擇，即房價漲得比較狠了，相應(yīng)的調(diào)控政策就會收緊;而當(dāng)經(jīng)濟下行壓力加大，房地產(chǎn)又會被作為穩(wěn)增長的一個重要工具提上臺前，這樣的輪回3~4年為一個周期。

但從2016年開始，房地產(chǎn)調(diào)控思路發(fā)生了變化，轉(zhuǎn)向了偏供給端的邏輯。比如棚改貨幣化的快速上量、各地強調(diào)因城施策、去地產(chǎn)庫存等，結(jié)果是帶動了房地產(chǎn)市場又持續(xù)了幾年的高景氣。

直到去年，政策思路又有所調(diào)整，“三條紅線”和貸款集中度考核政策相繼出臺，分別從地產(chǎn)商融資和居民貸款方面做出了硬約束。這一聚集供給端的政策調(diào)整，必然會降低整個房地產(chǎn)鏈條的金融屬性，讓它更多地回歸本源。

趙偉認為，房地產(chǎn)鏈條相應(yīng)的經(jīng)濟活動一定有一個下臺階的過程，這一過程將集中在今年下半年到明年完成。

然而，房地產(chǎn)市場不可能一直處于冰凍期，那么如何平衡地方政府、消費者、開發(fā)商這三者的利益，有沒有一個三贏的政策方案?

對于這個“世紀(jì)難題”，趙偉認為，解決房地產(chǎn)的問題還是要從結(jié)構(gòu)上去思考，我們的政策思路其實在2019年前后已經(jīng)非常成型了，叫做租售并舉，意思是中國城鎮(zhèn)化仍在進程中，但新進來的人沒法承受高昂的房價了，于是給他們提供更多的保障性住房和租賃性住房，之后再慢慢補上社保等基礎(chǔ)設(shè)施，使他們能夠在城市里扎根。

東方證券首席經(jīng)濟學(xué)家邵宇則提出一個觀點，即房地產(chǎn)市場的主要矛盾不再是大家沒房子住，而是北上廣深怎么樣在房價不漲的基礎(chǔ)上，為更多進來的人提供可行的住宅方式。這一問題必須在未來10~15年內(nèi)解決。

他認為，這本質(zhì)上是一個區(qū)域布局，是一個優(yōu)質(zhì)資源均等化的過程，比如上海今年提出的“五個新城”，可能是容納更多的年輕人進入超級城市群的一個方法。

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