中國(guó)奧園進(jìn)入后千億時(shí)代，開(kāi)始傳遞出“降速”信號(hào)

自2019年首次突破千億之后，25歲的奧園，開(kāi)始傳遞出降速的信號(hào)：降負(fù)債、控現(xiàn)金流，最直觀的表現(xiàn)就是新增土儲(chǔ)出現(xiàn)下滑。記者注意到，在8月23日業(yè)績(jī)會(huì)前披露的中報(bào)，缺少了新增土儲(chǔ)這一數(shù)據(jù)指標(biāo)，更加強(qiáng)調(diào)城市更新貨值的份額。業(yè)績(jī)會(huì)上，奧園管理層也多次提及舊改“成果”。“于2021年6月底，奧園擁有超過(guò)70個(gè)城市更新項(xiàng)目，預(yù)計(jì)提供可售資源7543億元。計(jì)入城市更新項(xiàng)目后的總貨值約13482億元，遠(yuǎn)超于奧園總貨值的5939億元。”進(jìn)入后千億時(shí)代，奧園豎起了舊改大旗。

毛利率水平持續(xù)維持在25%

中國(guó)奧園1996年成立于廣州，2007年在香港上市。上市之后，其業(yè)績(jī)規(guī)模一直保持“低調(diào)”，直到2013年才“壓線”邁入百億關(guān)口。彼時(shí)，中國(guó)奧園實(shí)現(xiàn)合同銷售額約100.38億元，同比增長(zhǎng)91%。此后兩年，其銷售額一直在百億徘徊。

2016年，中國(guó)奧園開(kāi)啟“跨越式”增長(zhǎng)。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2016—2018年，中國(guó)奧園合同銷售額分別為256億元、455.9億元、912.8億元，同比分別增長(zhǎng)68.8%、78.09%、100.22%。2019年，中國(guó)奧園首次破千億，成為千億房企的一員?？梢钥闯?，從百億銷售到千億規(guī)模，中國(guó)奧園僅用了4年時(shí)間，擴(kuò)張速度可見(jiàn)一斑。

自2019年首次突破千億之后，奧園正式進(jìn)入后千億時(shí)代，但與千億前的“跨越式”增長(zhǎng)不同，無(wú)論是在業(yè)績(jī)表現(xiàn)，還是在管理層態(tài)度方面，奧園正在傳遞出“降速”的信號(hào)。

2021年上半年，中國(guó)奧園實(shí)現(xiàn)物業(yè)合同銷售額約人民幣675.8億元，合同銷售面積約596.3萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)33%和17%，平均售價(jià)約每平方米人民幣11333元。

財(cái)務(wù)指標(biāo)方面，2021年上半年奧園實(shí)現(xiàn)收入325.1億元，同比增長(zhǎng)15%;期內(nèi)凈利潤(rùn)28.4億元，凈利潤(rùn)率為8.7%;期內(nèi)毛利81.3億元，同比減少1.84%;毛利率為29.3%，約下降4.3個(gè)百分點(diǎn);歸屬股東凈利潤(rùn)20.89億元，同比減少13.55%。

對(duì)于上述業(yè)績(jī)變化，在今日的業(yè)績(jī)會(huì)上，中國(guó)奧園集團(tuán)執(zhí)行董事、聯(lián)席總裁陳志斌回應(yīng)稱，毛利率水平雖有下降，但上半年仍維持在25%左右，未來(lái)奧園的毛利率將持續(xù)維持在25%。未來(lái)公司的投資拿地也將執(zhí)行這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，短暫變化是受到市場(chǎng)波動(dòng)的影響。今年上半年奧園的核心利潤(rùn)率為8.8%，對(duì)比去年全年基本上也是維持持平，有信心今年全年不低于去年的水平。

“消失”的新增土儲(chǔ)指標(biāo)

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，依照“三線四檔”融資新規(guī)，中國(guó)奧園剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為78.9%，凈負(fù)債率為80.7%，現(xiàn)金短債比為1.35。由此，中國(guó)奧園2021年中期指標(biāo)一項(xiàng)超閾值，保持“黃檔”行列。

談及“三道紅線”應(yīng)對(duì)策略，陳志斌也回應(yīng)稱，將通過(guò)促回款、調(diào)節(jié)奏、降成本、快交付等舉措，未來(lái)三年均實(shí)現(xiàn)正向經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流，達(dá)到降低負(fù)債、增厚凈資產(chǎn)的目的。至2022年底，奧園將實(shí)現(xiàn)“三條紅線”全面歸于綠檔。其中，有息負(fù)債今年內(nèi)預(yù)計(jì)降低10%-15%。

陳志斌在會(huì)上表示，奧園今年通過(guò)積極的穩(wěn)增長(zhǎng)降杠桿舉措，有息負(fù)債預(yù)計(jì)年內(nèi)降低10%-15%，爭(zhēng)取降低到1000億元以下。截至6月30日，奧園有息負(fù)債額度為1113億元，已經(jīng)較年初降低36億元。與此同時(shí)，陳志斌也透露，公司年購(gòu)地預(yù)算控制在當(dāng)年合同銷售額20%以內(nèi)，以銷定投，保持審慎購(gòu)地。

面對(duì)“三道紅線”壓力，奧園在降負(fù)債、控現(xiàn)金流方面積極運(yùn)作，而這也導(dǎo)致其新增土儲(chǔ)出現(xiàn)下滑。

記者注意到，此次奧園的中期業(yè)績(jī)報(bào)告，缺少了新增土儲(chǔ)這一數(shù)據(jù)指標(biāo)。不過(guò)這一數(shù)據(jù)指標(biāo)，也在業(yè)績(jī)會(huì)上給出了答案。“奧園2021年上半年新增可開(kāi)發(fā)建筑面積約107萬(wàn)平方米，權(quán)益比65%，權(quán)益地價(jià)約人民幣42億元，新增可售貨值逾人民幣178億元。”對(duì)比來(lái)看，2020年上半年，奧園新增建筑面積約695萬(wàn)平方米。

對(duì)于上半年拿地和土地市場(chǎng)，中國(guó)奧園集團(tuán)執(zhí)行董事、聯(lián)席總裁馬軍表示，長(zhǎng)期以來(lái)奧園獲地方式主要還是靠收并購(gòu)，以及舊改項(xiàng)目轉(zhuǎn)化。今年上半年，奧園在拿地策略上也關(guān)注到集中供地市場(chǎng)，整體來(lái)看，土地市場(chǎng)整體溢價(jià)率比較高，土地成本明顯提高。

馬軍補(bǔ)充道，公司運(yùn)營(yíng)高度關(guān)注“三道紅線”達(dá)標(biāo)情況，未來(lái)在拿地上將更多專注舊改轉(zhuǎn)化，預(yù)計(jì)全年土地購(gòu)地金額不超過(guò)300億元，下半年會(huì)適時(shí)觀望土地市場(chǎng)的拿地機(jī)會(huì)。

未來(lái)四年“舊改”預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)化可售貨值2420億元

城市更新已經(jīng)成為奧園土儲(chǔ)轉(zhuǎn)化的重要一環(huán)。

在23日的業(yè)績(jī)會(huì)上，奧園管理層多次提及舊改“成果”。截至2021年6月30日，奧園擁有逾70個(gè)不同階段的城市更新項(xiàng)目，預(yù)計(jì)提供可售貨值約人民幣7543億元，其中大灣區(qū)占比約99%。其管理層也透露，2021年至2024年預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)化“舊改”可售貨值約2420億元。

據(jù)了解，今年上半年奧園城市更新實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化貨值135億元，預(yù)計(jì)今年全年也在400億元左右，包括珠海翠微村項(xiàng)目的首期轉(zhuǎn)化，以及廣州增城南坣村等等。

“截至目前，奧園計(jì)入城市更新項(xiàng)目后的總貨值約13482億元，遠(yuǎn)超于實(shí)際土儲(chǔ)總貨值的5939億元。”進(jìn)入后千億時(shí)代，奧園豎起了舊改大旗。

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，與土地招拍掛不同，舊改項(xiàng)目毛利水平要更高。尤其是在集中供地之后，各房企之間競(jìng)爭(zhēng)難度加大，利潤(rùn)水平普遍被壓縮，“高毛利”產(chǎn)品被格外關(guān)注。不過(guò)目前國(guó)家政策也對(duì)此有相關(guān)指導(dǎo)，舊改領(lǐng)域的玩家不會(huì)出現(xiàn)盲目“擴(kuò)張”。

記者了解到，今年8月，住建部出臺(tái)了《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知(征求意見(jiàn)稿)》，核心思想就是“防止大拆大建”。

政策會(huì)對(duì)發(fā)力舊改的奧園帶來(lái)哪些影響?中國(guó)奧園執(zhí)行董事、行政總裁郭梓寧向記者回應(yīng)稱，有關(guān)城市更新防止大拆大建的新規(guī)政策，是推動(dòng)城市更新向漸進(jìn)式、可持續(xù)模式轉(zhuǎn)變。奧園一貫倡導(dǎo)有機(jī)更新，即注重歷史文脈傳承、完善公共配套、植入新興產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性更新策略，契合國(guó)家政策導(dǎo)向。

據(jù)郭梓寧介紹，奧園在舊改方面，以舊村、舊廠改造為主，不涉及老城區(qū)舊城改造，拆建比等符合政策要求。同時(shí)在增建方面，配建公共服務(wù)設(shè)施，提升片區(qū)功能品質(zhì)。在安置方面，尊重居民安置意愿，采取就地安置。

關(guān)鍵詞： 中國(guó)奧園 后千億時(shí)代 降速信號(hào) 城市更新