廣州擴(kuò)大供給，力爭(zhēng)今后五年解決300萬(wàn)人住房問(wèn)題

2021年8月18日，《廣州市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》(下稱《規(guī)劃》)正式發(fā)布，以“一個(gè)定位、兩個(gè)愿景、三大目標(biāo)、四大任務(wù)”清晰拆解了“十四五”期間廣州市商品房與保障房的建設(shè)任務(wù)：全市力爭(zhēng)供應(yīng)新建商品住房65萬(wàn)套，籌建政策性住房66萬(wàn)套。

相較“十三五”時(shí)期，接下來(lái)的5年內(nèi)，廣州市住房保障供應(yīng)還將有四大變化：穩(wěn)定預(yù)期、加大力度、職住平衡和因地制宜，全市將繼續(xù)加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，以穩(wěn)健的房地產(chǎn)市場(chǎng)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

緊緊圍繞“房住不炒”的根本原則，廣州將堅(jiān)持貫徹“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，今后五年，繼續(xù)持續(xù)深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，以擴(kuò)大供給力爭(zhēng)解決300萬(wàn)人住房問(wèn)題。從住有所居走向住有宜居，“十四五”期間，廣州將逐步提升市民居住品質(zhì)，努力將“十三五”時(shí)期人均住房面積34.61平方米擴(kuò)大至36平方米。

本次《規(guī)劃》從土地出讓、城市更新、住房保障等多層面賦能廣州住房發(fā)展，同時(shí)，注重因地制宜分區(qū)施策，共同探索超大城市住房高質(zhì)量發(fā)展新路徑。

保量提質(zhì)

力爭(zhēng)解決300萬(wàn)人住房問(wèn)題

“一個(gè)定位、兩個(gè)愿景、三大目標(biāo)、四大任務(wù)”是對(duì)《規(guī)劃》的高度凝練。“十四五”期間，廣州將堅(jiān)持“房住不炒”定位，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，通過(guò)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，多點(diǎn)發(fā)力解決大城市住房突出問(wèn)題。

“十三五”期間，全市超額完成住房保障目標(biāo)任務(wù)，共籌建保障性安居工程8.89萬(wàn)套，遠(yuǎn)超既定目標(biāo)5.75萬(wàn)套。此間，廣州擴(kuò)大了住房保障覆蓋面，為來(lái)穗務(wù)工人員、新就業(yè)無(wú)房職工等群體解決住房問(wèn)題提供了政策支持。廣州積極發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房和政策性租賃住房，成為完善住房保障體系國(guó)家試點(diǎn)城市。在商品房供應(yīng)方面，全市“十三五”期間商品房供應(yīng)和成交規(guī)?？傮w保持均衡，年均供應(yīng)量和成交量均在10萬(wàn)套左右。

過(guò)去十年，廣州市常住人口不斷擴(kuò)大，城鎮(zhèn)化水平穩(wěn)步提高，人口紅利特征明顯。同時(shí)，人口老齡化、家庭小型化問(wèn)題也逐步顯現(xiàn)。為進(jìn)一步解決全市住房發(fā)展不平衡不充分問(wèn)題，持續(xù)優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提升居住品質(zhì)，完善投入機(jī)制，廣州市積極銜接“美麗宜居花城、活力全球城市”的城市愿景，提出以“美麗宜居，活力安居”為全市住房發(fā)展愿景。

為此，廣州提出了“十四五”期間住房發(fā)展四大任務(wù)：即穩(wěn)市場(chǎng)，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案;優(yōu)租賃，構(gòu)建規(guī)范化、專業(yè)化住房租賃市場(chǎng);重保障，完善住房保障體系和人才安居體系;提品質(zhì)，全面提升住房開(kāi)發(fā)建設(shè)和管理水平。

根據(jù)《規(guī)劃》，未來(lái)五年內(nèi)，廣州市住房發(fā)展將實(shí)現(xiàn)三大目標(biāo)——力爭(zhēng)供應(yīng)新建商品住房65萬(wàn)套;籌建政策性住房66萬(wàn)套，實(shí)現(xiàn)政策性住房與商品住房的供應(yīng)比例為1:1;以及提升城市居民人均住房建筑面積達(dá)到36平方米/人。接下來(lái)，廣州將力爭(zhēng)籌建和供應(yīng)城鎮(zhèn)住房131萬(wàn)套，努力滿足和解決300萬(wàn)人的住房問(wèn)題。

特別對(duì)于保障房建設(shè)，前不久，廣州市印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障工作的意見(jiàn)》，提出將優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，全面提高住房供應(yīng)的多樣性、平衡性和協(xié)調(diào)性，加快構(gòu)建以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，重點(diǎn)解決新市民、青年人住房困難問(wèn)題。

為實(shí)現(xiàn)全市住房保障力度，近年來(lái)，廣州市建立起“租、售、補(bǔ)”相結(jié)合的住房保障制度，在以往“限地價(jià)”“競(jìng)配建”“競(jìng)自持”基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌增加地塊內(nèi)配建的租賃住房面積，逐步增大政策性住房用地在住房用地中的比例。其中，年度商品住宅用地公開(kāi)出讓配建政策性住房的總建筑面積，占年度商品住宅用地公開(kāi)出讓項(xiàng)目規(guī)劃住宅總建筑面積的比例原則上不少于10%。

機(jī)制聯(lián)動(dòng)

劃定城市更新項(xiàng)目中小戶型占比

當(dāng)前，廣州市正逐步健全市、區(qū)兩級(jí)住房保障機(jī)構(gòu)，在城市更新地引領(lǐng)下，中心城區(qū)住房供應(yīng)能力顯著增加。隨著廣州深化實(shí)施城市更新行動(dòng)，《規(guī)劃》提出，要建立城市更新與住房供應(yīng)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，穩(wěn)步增加商品住房和保障住房供應(yīng)，特別要增加軌道交通站點(diǎn)周邊地區(qū)住房用地，提升中小套型住房比例。

城市更新是廣州優(yōu)化住房供給的一個(gè)重要抓手。“十四五”期間，廣州力爭(zhēng)新增供應(yīng)用于商品住房和政策性住房(不含復(fù)建安置房)建設(shè)的住宅用地不少于2208公頃，其中，商品住房用地不少于2000公頃，政策性住房(不含復(fù)建安置房)用地不少于208公頃。

前不久，住建部印發(fā)《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知(征求意見(jiàn)稿)》(下稱《征求意見(jiàn)稿》)，要求不能因短時(shí)間拆遷城中村導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)供需失衡，加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。同時(shí)，提出在城市更新進(jìn)程中，要同步做好中低價(jià)位、中小戶型長(zhǎng)期租賃住房建設(shè)。

根據(jù)《規(guī)劃》，今后，廣州市城中村改造項(xiàng)目融資地塊建設(shè)配置的商品住宅中，90平方米以下中小戶型住房建筑面積將占全部商品住宅建筑面積的比例，在第一、第二、第三圈層分別不得低于40%、30%、25%。此外，60平方米以下的小戶型住房建筑面積占全部商品住宅建筑面積的比例應(yīng)不低于15%、10%、5%。

《規(guī)劃》鼓勵(lì)通過(guò)實(shí)施城中村改造，在復(fù)建區(qū)集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃性住房，統(tǒng)籌解決新市民和低收入群體“一間房、一張床”居住需求。到2025年底前，廣州市納入城市更新三年實(shí)施計(jì)劃的83條城中村將基本完成回遷安置房建設(shè)，其余100條城中村回遷安置房將開(kāi)工建設(shè)。

在復(fù)建安置區(qū)村民出租住房中，《規(guī)劃》規(guī)定，建筑面積30平方米以下的集體宿舍型、單間型住房，原則上應(yīng)占到全部出租住房總建筑面積20%以上;建筑面積60平方米以下的上述戶型應(yīng)累計(jì)占出租房總建筑面積60%以上;建筑面積90平方米以下住房應(yīng)累計(jì)占到全部出租房總建筑面積80%以上。此舉將有效防止城市更新過(guò)度房地產(chǎn)化，為城市新市民、青年群體在穗住有所居拓寬新渠道。

分區(qū)施策

引導(dǎo)住房與產(chǎn)業(yè)、人口流向高度協(xié)同

從本次《規(guī)劃》來(lái)看，“十四五”期間，廣州將繼續(xù)以多管齊下的途徑解決城市住房問(wèn)題，在向著職住平衡、產(chǎn)城融合的目標(biāo)努力中，發(fā)揮住房發(fā)展對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用。

除以城市更新作為調(diào)控手段統(tǒng)籌供需結(jié)構(gòu)外，《規(guī)劃》也特別強(qiáng)調(diào)了因地制宜原則，根據(jù)全市11個(gè)行政區(qū)的不同狀況，采取“一區(qū)一策”的方式，并為各區(qū)作出了住房發(fā)展的制度指引。在夯實(shí)11個(gè)行政區(qū)區(qū)級(jí)主體責(zé)任的前提下，廣州以“一區(qū)一策”為原則，因地制宜推進(jìn)住房市場(chǎng)體系和住房保障體系建設(shè)，讓住房供應(yīng)與人口流向和產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局協(xié)同一致。

《規(guī)劃》提出，越秀區(qū)、荔灣區(qū)、海珠區(qū)、天河區(qū)要持續(xù)深入推進(jìn)城市更新，穩(wěn)定住房供應(yīng)能力，提高中小套型商品住房、政策性住房的供應(yīng)占比，進(jìn)一步提升中心城區(qū)居住環(huán)境品質(zhì)。針對(duì)外圍城區(qū)的住房發(fā)展，《規(guī)劃》提出，白云區(qū)、黃埔區(qū)、番禺區(qū)、花都區(qū)是中心城區(qū)人口與功能疏解的主要區(qū)域，“十四五”期間，要增加住房供應(yīng)能力，完善公共服務(wù)設(shè)施配套，強(qiáng)化與主城區(qū)的交通便捷性。

此外，對(duì)于副中心南沙區(qū)，《規(guī)劃》強(qiáng)調(diào)要強(qiáng)化住房對(duì)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和創(chuàng)建國(guó)際化人才特區(qū)的支撐作用，滿足創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才就地安居的需求，并提出探索在粵港澳特色合作平臺(tái)周邊，建設(shè)交通便利、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善的國(guó)際化社區(qū)。

值得注意的是，《規(guī)劃》清晰構(gòu)建了廣州各區(qū)“十四五”新增住房分布圖。從各區(qū)新增住房分布來(lái)看，城中村改造項(xiàng)目將成為中心城區(qū)的主要新增住房來(lái)源，此外，白鵝潭商務(wù)區(qū)、天河智慧城、白云湖數(shù)字科技城、萬(wàn)博商務(wù)區(qū)等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，也是新增住房的重點(diǎn)布局區(qū)域，將助力廣州實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合發(fā)展目標(biāo)。

除在市域內(nèi)統(tǒng)籌布局以為，《規(guī)劃》提出，為深入推進(jìn)粵港澳大灣區(qū)發(fā)展以及廣州大都市圈建設(shè)，廣州市作為區(qū)域核心引擎的功能將不斷強(qiáng)化，與周邊城市合作增強(qiáng)，跨城通勤、居住的趨勢(shì)日益明顯。在此形勢(shì)之下，廣州市將加強(qiáng)與香港、澳門(mén)、佛山、清遠(yuǎn)等城市的住房合作，共同打造宜居宜業(yè)宜游的優(yōu)質(zhì)生活圈。

廣州市11區(qū)“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃布局

越秀區(qū)

新增住房主要通過(guò)城市更新供應(yīng)，主要布局在登峰村、西坑村和瑤臺(tái)村等城中村改造區(qū)域。

荔灣區(qū)

加大住宅用地收儲(chǔ)和供應(yīng)，加強(qiáng)人才公寓籌建。新增住房主要布局在白鵝潭地區(qū)，重點(diǎn)集中在茶滘、東漖、海南村、沙河村和西郊村等城中村改造區(qū)域。

海珠區(qū)

住房發(fā)展支持“一區(qū)一谷一圈”創(chuàng)新發(fā)展平臺(tái)建設(shè)，新增住房主要布局在赤沙村、瀝滘村、石溪村和鳳和村等城中村改造區(qū)域。其中，政策性住房重點(diǎn)布局在廣州人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)琶洲核心片區(qū)及軌道交通站點(diǎn)周邊地區(qū)。

天河區(qū)

新增住房主要布局在天河智慧城和天河智谷片區(qū)，以及冼村、新塘、新合、員村、吉山、棠下和車陂等城中村改造區(qū)域。其中，政策性住房重點(diǎn)布局在天河智慧城、天河智谷片區(qū)、廣州國(guó)際金融城和天河軟件價(jià)值創(chuàng)新園以及軌道交通站點(diǎn)周邊地區(qū)。

南沙區(qū)

新增住房主要布局在橫瀝島尖明珠灣片區(qū)、珠江街粵港深度合作園和南沙街南沙灣片區(qū)，以及金洲村等城中村改造區(qū)域。其中，政策性住房重點(diǎn)布局在南沙科學(xué)城、南沙明珠灣、南沙國(guó)際金融島、粵港深度合作園和南沙慶盛科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地等重點(diǎn)平臺(tái)及軌道交通站點(diǎn)周邊地區(qū)。

白云區(qū)

新增住房主要布局在白云湖數(shù)字科技城、廣州設(shè)計(jì)之都、白云新城、民科園等重點(diǎn)平臺(tái)及軌道交通站點(diǎn)周邊地區(qū)，以及陳田村、田心村、小坪村和江夏村等城中村改造區(qū)域。

黃埔區(qū)

新增住房主要布局在廣州科學(xué)城和中新廣州知識(shí)城，以及橫沙村、文沖村、沙步村、茅崗村、筆崗村、火村村和劉村村等城中村改造區(qū)域。其中，政策性住房重點(diǎn)布局在廣州科學(xué)城、中新廣州知識(shí)城等重點(diǎn)平臺(tái)及軌道交通站點(diǎn)周邊地區(qū)。

番禺區(qū)

新增住房主要布局在廣州國(guó)際創(chuàng)新城、廣州南站商務(wù)區(qū)、萬(wàn)博商務(wù)區(qū)，以及福涌村、里仁洞村、沙溪村等城中村改造區(qū)域。集體用地建設(shè)租賃住房布局在鐘村街。其中，政策性住房重點(diǎn)布局廣州國(guó)際創(chuàng)新城、廣州南站商務(wù)區(qū)、萬(wàn)博商務(wù)區(qū)和番禺汽車城及軌道交通站點(diǎn)周邊地區(qū)，有序推進(jìn)中心城區(qū)政策性住房的籌建。

花都區(qū)

新增住房主要布局在融創(chuàng)文旅城板塊、花都湖生態(tài)圈板塊，以及橫潭村、三東村、田美村、楊一村等城中村改造區(qū)域。其中，政策性住房主要布局在臨空高科技產(chǎn)業(yè)園和花都國(guó)際先進(jìn)裝備制造產(chǎn)業(yè)園等重點(diǎn)平臺(tái)及軌道交通站點(diǎn)周邊地區(qū)。

增城區(qū)

新增住房主要布局在荔城和新塘區(qū)域。其中，政策性住房重點(diǎn)布局在廣州科教城、廣州東部交通樞紐和增城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等重點(diǎn)平臺(tái)及軌道交通站點(diǎn)周邊地區(qū)。

從化區(qū)

新增住房主要布局在街口街、城郊街、江埔街等從化區(qū)中心區(qū)域及軌道交通站點(diǎn)周邊地區(qū)。

關(guān)鍵詞： 廣州 住房問(wèn)題 住房合作 房地產(chǎn)市場(chǎng)