7月新建商品住宅銷售價(jià)格回落,市場調(diào)控效果顯現(xiàn)
國家統(tǒng)計(jì)局8月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,7月,在70個(gè)大中城市中,新房價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量為51個(gè),二手房價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量為41個(gè),兩者均創(chuàng)下年內(nèi)新低。當(dāng)月,新房和二手房平均環(huán)比漲幅分別為0.3%和0.1%,同樣為今年以來的最低水平。業(yè)內(nèi)人士表示,在“房住不炒”及“三穩(wěn)”(穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期)的調(diào)控主基調(diào)下,政策調(diào)控效果持續(xù)釋放,7月全國商品住宅銷售價(jià)格漲幅回落也成為意料之中的事情。
房價(jià)漲幅回落或轉(zhuǎn)降
環(huán)比來看,7月,一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%,漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中,北京、上海和廣州環(huán)比分別上漲0.8%、0.4%和0.2%,漲幅比上月分別回落0.1、0.1和0.8個(gè)百分點(diǎn);深圳上漲0.5%,漲幅與上月相同。二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%,漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中,北京和上海環(huán)比均上漲0.7%,漲幅比上月分別回落0.6和0.3個(gè)百分點(diǎn);廣州上漲0.6%,漲幅與上月相同;深圳下降0.4%。
二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.4%和0.2%,漲幅比上月分別回落0.1和0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%,漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn);二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲轉(zhuǎn)為下降0.1%。
值得關(guān)注的是,青島、???、無錫、長沙等均在房價(jià)環(huán)比漲幅榜靠前位置,且環(huán)比漲幅均大于5%。對(duì)此,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析,“從二手房的價(jià)格漲幅環(huán)比數(shù)據(jù)看,??趯儆跐q幅較大的城市,這也說明近期此類城市需要強(qiáng)化對(duì)于二手房的管控。而從跌幅排行看,需要重點(diǎn)關(guān)注湖南岳陽。岳陽近期出現(xiàn)了‘限跌令’,一手房的不景氣和惡性競爭對(duì)于二手房市場產(chǎn)生沖擊。”
同比來看,各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅回落或與上月相同。據(jù)測算,7月,一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲6%和10%,漲幅比上月分別回落0.1和0.5個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲4.7%,漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn);二手住宅銷售價(jià)格同比上漲3.5%,漲幅與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲3.3%和2.3%,漲幅比上月分別回落0.4和0.3個(gè)百分點(diǎn)。
“整體來看,各等級(jí)城市價(jià)格漲幅均較上月收窄,其中一線城市漲幅回落最為顯著。在市場步入淡季,調(diào)控政策更加深入細(xì)化的影響下,新房價(jià)格漲幅將更趨于平緩。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對(duì)中國商報(bào)記者表示。
融資環(huán)境持續(xù)收緊
除了房價(jià)在整體回落外,7月,全國商品房銷售面積、銷售額也有所下降。
從銷售面積來看,1-7月,商品房銷售面積為10.2億平方米,同比增長21.5%,比2019年1-7月增長14.5%,兩年平均增長7%,7月同比下降8.5%,為今年以來單月首次下降。從銷售額來看,1-7月,商品房銷售額為10.6萬億元,同比增長30.7%,比2019年1-7月增長28%,兩年平均增長13.1%。7月同比下降7.1%,亦為今年以來單月首次下降。
“房地產(chǎn)市場整體降溫除了受到7月傳統(tǒng)淡季的影響外,也有融資環(huán)境進(jìn)一步收緊的制約。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)對(duì)中國商報(bào)記者表示,7月M1(狹義貨幣)同比增長4.9%,增速回落,且低于市場預(yù)期。我國商品住宅銷售規(guī)模的變動(dòng)與M1呈高度相關(guān)。從近十年二者的走勢(shì)規(guī)律來看,貨幣環(huán)境寬松時(shí)商品住宅銷售面積及價(jià)格同比增長,貨幣環(huán)境收緊時(shí)商品住宅銷售面積同比增速下降。
從房地產(chǎn)資金來源看,1-7月房地產(chǎn)資金來源兩年平均增長9.2%,較上月下降0.8個(gè)百分點(diǎn),7月當(dāng)月兩年平均增速已降至4.1%。從資金來源細(xì)項(xiàng)數(shù)據(jù)看,自籌資金、國內(nèi)信貸增速低于整體,而其他資金(主要為個(gè)人住房貸款相關(guān)資金,由個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款兩部分組成)增速較高,且“其他資金”在房地產(chǎn)資金來源中比重超過50%。
“這表明房地產(chǎn)資金來源較依賴個(gè)人住房貸款,在‘房住不炒’總基調(diào)下,資金流向房地產(chǎn)比例預(yù)計(jì)將減少,房地產(chǎn)資金來源增速邊際趨緩概率偏大。”財(cái)信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伍超明對(duì)記者表示,預(yù)計(jì)接下來調(diào)控政策易緊難松,房貸對(duì)房地產(chǎn)資金來源的支撐將減弱。
近年來,房地產(chǎn)監(jiān)管政策持續(xù)升級(jí),房地產(chǎn)市場的四大主體——購房者、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、地方政府相繼被納入監(jiān)管體系中,從“管錢”到“管地”,房地產(chǎn)市場監(jiān)管閉環(huán)已經(jīng)初步形成。受監(jiān)管政策趨嚴(yán)影響,個(gè)人住房貸款、房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額比重趨降,且今年2月以來,全國首套房貸平均利率上行,資金進(jìn)入房市阻力加大,房地產(chǎn)投資或?qū)⒊掷m(xù)面臨資金端制約。
市場調(diào)控繼續(xù)趨嚴(yán)
連日來,從上海、北京等一線城市到杭州、岳陽等二三線城市,各地調(diào)控持續(xù)趨嚴(yán)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì),8月首周各地房地產(chǎn)市場調(diào)控次數(shù)就已達(dá)15次。
如,8月13日,上海發(fā)布《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》,提出要著力加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管。日前,北京住建委也明確將持續(xù)打擊治理房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為。大連8月16日印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管工作的通知》,其中明確進(jìn)一步嚴(yán)格限制新購住房上市交易,加強(qiáng)新建商品住房價(jià)格指導(dǎo),嚴(yán)格住宅用地出讓價(jià)格管控等。在土拍市場,杭州、蘇州等城市土拍規(guī)則有所調(diào)整,提高房企競拍門檻等,深圳、天津等地則紛紛叫?;蜓悠诹说诙喖型恋馗偱摹?/p>
多位受訪專家表示,當(dāng)前“打補(bǔ)丁、堵漏洞”已成為房地產(chǎn)調(diào)控的主要方向,反映出下半年房地產(chǎn)市場調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)的取向。那么,在“房住不炒”的主基調(diào)下,未來市場將有何走勢(shì)?宋紅衛(wèi)預(yù)計(jì),下半年房地產(chǎn)市場整體處于下行趨勢(shì),其中商品住宅銷售規(guī)模增速將逐月下降,房地產(chǎn)投資也將有所下行。尤其是8月傳統(tǒng)的淡季表現(xiàn)得更為明顯,在“金九銀十”傳統(tǒng)旺季,預(yù)計(jì)會(huì)有所反彈,但不會(huì)改變下行趨勢(shì)。
此外,房企土地購置面積增速也將持續(xù)負(fù)增長。分城市等級(jí)看,7月一二三線城市土地成交面積同比減少21.1%、22.5%、35.1%,各等級(jí)城市土地市場普遍低迷。“房地產(chǎn)企業(yè)存在較大的補(bǔ)庫存動(dòng)力,但亦面臨監(jiān)管要求等,未來房企大幅擴(kuò)大拿地規(guī)模的概率較小,將限制后期房地產(chǎn)投資增速的幅度。”伍超明預(yù)計(jì),土地市場熱度回落進(jìn)一步帶動(dòng)市場回歸理性,全國商品房銷售規(guī)模增速將繼續(xù)放緩。
關(guān)鍵詞: 商品房 銷售價(jià)格 房地產(chǎn)調(diào)控 市場降溫
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