第二輪土拍大戰(zhàn)來襲，城市間分化更為明顯

從7月下旬開始，多地發(fā)布第二次土地集中供應(yīng)公告及預(yù)告，目前已經(jīng)有廈門、長春和無錫等地完成了第二輪土拍。值得關(guān)注的是，在土拍規(guī)則方面，第二輪集中供地競(jìng)拍規(guī)則較首輪更加完善和細(xì)化，體現(xiàn)了精準(zhǔn)調(diào)控的方向，如，杭州、蘇州等城市均針對(duì)其首輪拍地時(shí)暴露出的問題出臺(tái)了“打補(bǔ)丁”新規(guī)，甚至有城市中止了第二輪土拍。8月6日晚間，深圳公共資源交易中心發(fā)布公告稱，中止第二批集中供地的掛牌出讓工作，具體出讓時(shí)間另行公告。第二輪土拍大戰(zhàn)來襲，熱點(diǎn)城市供地量質(zhì)如何，升級(jí)的土拍規(guī)則影響幾何?

供應(yīng)端發(fā)力平抑地價(jià)

今年2月底，北上廣深等22城應(yīng)自然資源部要求開始實(shí)行住宅用地“兩集中”的政策，要求集中發(fā)布出讓公告，原則上每年不超過三次，時(shí)間間隔要相對(duì)均衡，地塊梳理要科學(xué)合理;集中組織出讓活動(dòng)，同批次公告出讓的土地以掛牌文件交易的，應(yīng)當(dāng)確定共同的掛牌起止日期;以拍賣方式交易的，應(yīng)該連續(xù)集中完成拍賣活動(dòng)。

“這些重點(diǎn)城市作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，對(duì)全國地價(jià)、房價(jià)的變動(dòng)起到重要的引導(dǎo)作用。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對(duì)中國商報(bào)記者表示，各城市在土拍規(guī)則上各具特點(diǎn)，除了大多數(shù)城市基本配置的“限房價(jià)、限地價(jià)、競(jìng)自持”等外，還有“觸頂搖號(hào)、競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)住宅以及一次性書面報(bào)價(jià)”等創(chuàng)新性的土拍規(guī)則，對(duì)房企的競(jìng)拍素質(zhì)和測(cè)算水平提出更高的要求，促進(jìn)競(jìng)拍公平，避免熱度過高，以達(dá)到控地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)的目的。

第二輪土拍在第一輪的基礎(chǔ)上不斷升級(jí)競(jìng)拍規(guī)則。據(jù)悉，在首輪拍地時(shí)位居出讓金榜首的杭州，在首輪集中拍地時(shí)，多達(dá)57宗涉宅地中有40余宗溢價(jià)封頂并轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)自持比例，部分地塊自持比例高達(dá)40%，近20個(gè)板塊創(chuàng)下地價(jià)新高，整體溢價(jià)率高達(dá)26%，市場(chǎng)熱度持續(xù)高漲。

為遏制土拍市場(chǎng)的高熱情緒，杭州第二批集中供地在競(jìng)價(jià)規(guī)則上做了多重調(diào)整，首先提升了報(bào)名門檻，采用了保證金模式報(bào)名，并且保證金普遍為起拍價(jià)的20%;其次，本次集中出讓首次推出10宗“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊，并且溢價(jià)率上限為10%，其余地塊土拍的溢價(jià)率上限由之前的30%調(diào)整為20%。這也是為了防止地價(jià)過快上漲，進(jìn)而達(dá)到穩(wěn)房價(jià)的目的。此外，“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊全部實(shí)行現(xiàn)房銷售，在當(dāng)前 “緊融資”的背景之下，此舉無疑極大挫傷了房企拿地的積極性，預(yù)計(jì)土地競(jìng)拍熱度較首輪會(huì)有明顯下降。

蘇州本次集中土拍也明顯升級(jí)，采取了譬如提升保證金等舉措。新規(guī)規(guī)定，除吳江區(qū)地塊外，吳中、相城、高新區(qū)、園區(qū)地塊保證金比例全部上調(diào)至50%及以上。

此外，值得關(guān)注的是，此次深圳緣何中止第二輪土拍?易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，“暫停土拍和土地市場(chǎng)行情本身關(guān)系不大，主要在于土地競(jìng)拍規(guī)則的調(diào)整。連日來，中央層面多次強(qiáng)調(diào)優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則，住建部更是明確了要推廣北京做法，北京第一輪‘房地聯(lián)動(dòng)、一地一策’，在限地價(jià)、控房價(jià)、提品質(zhì)方面成效顯著?？梢钥闯?，深圳或重新調(diào)整供地計(jì)劃，以吻合中央對(duì)土地市場(chǎng)的定調(diào)精神。”

城市間分化更為明顯

“兩集中”新政讓土地市場(chǎng)迎來新的變革，一方面，集中土拍對(duì)政府供地行為產(chǎn)生約束作用，土拍更加公開化、透明化。另一方面，加速房企間的分化，利好資金實(shí)力強(qiáng)勁的大型房企。集中土拍成效初顯，進(jìn)一步平抑了市場(chǎng)熱度，穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，從首輪競(jìng)拍結(jié)果來看，22城首輪集中土拍的平均溢價(jià)率為15%，相較于往年來看，溢價(jià)率有所控制。據(jù)陳霄介紹，分城市來看，城市間分化顯著，基本呈現(xiàn)出“南北分化”之勢(shì)。其中，重慶受新房庫存量低位的影響，溢價(jià)率水平高居22城首位。長三角經(jīng)濟(jì)圈熱度仍然領(lǐng)先，杭州、寧波、合肥、南京等熱點(diǎn)城市溢價(jià)率位居前列。與之相對(duì)應(yīng)的是，盡管土拍規(guī)則不甚嚴(yán)厲，長春、青島等北方城市土拍表現(xiàn)仍較為冷淡。

從拿地銷售比來看，拿地銷售比是配合“三道紅線”在經(jīng)營方面出臺(tái)的監(jiān)管指標(biāo)，將有力矯正企業(yè)盲目擴(kuò)張行為。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，短期來看，上半年受“三道紅線”和供地“兩集中”影響，行業(yè)拿地?zé)岫让黠@下降，拿地銷售比均值已降至40%以下，行業(yè)整體受到的影響有限。個(gè)別企業(yè)受融資優(yōu)勢(shì)、業(yè)績?cè)鲩L訴求等因素驅(qū)動(dòng)，拿地力度較大，拿地銷售比超過了40%。從中長期來看，房企融資端、投資端均受到嚴(yán)格限制，結(jié)合銷售端個(gè)人房貸限制，行業(yè)發(fā)展速度將維持中低速增長。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水表示，在“三道紅線”和供地“兩集中”的背景下，房企拿地態(tài)度更趨謹(jǐn)慎。行業(yè)整體發(fā)展在經(jīng)歷調(diào)整后將更趨良性，擁有管理紅利、充足土儲(chǔ)的企業(yè)有望脫穎而出。

進(jìn)一步優(yōu)化土地供應(yīng)

從第二輪集中供地的規(guī)模、質(zhì)量來看，土地市場(chǎng)仍有許多亮點(diǎn)。

在掛牌量上，大部分城市第二輪集中供地掛牌量較首輪增加，尤其是廈門、青島供應(yīng)量均實(shí)現(xiàn)翻番。在供地質(zhì)量上，平均起始樓面價(jià)與首批也基本持平。值得關(guān)注的是，接下來杭州、蘇州、天津等城市均有多宗優(yōu)質(zhì)地塊即將結(jié)束掛牌。尤其是杭州，起拍價(jià)超過2萬元/平方米的土地就有9宗之多，其中不乏上城區(qū)筧橋、西湖翠苑這種起拍價(jià)超過2.5萬元/平方米的優(yōu)質(zhì)地塊。

“新的土拍規(guī)則、銷售投資比規(guī)則，或使得銷售、去化能力強(qiáng)的房企更有底氣拿地。這對(duì)產(chǎn)品力強(qiáng)、受市場(chǎng)認(rèn)可度較高的房企來說是利好。去化能力弱的房企拿地受到限制，一定程度上會(huì)加速優(yōu)勝劣汰，對(duì)行業(yè)而言是良性循環(huán)。”陳霄說。

有市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，第二輪集中供地房企拿地趨勢(shì)可能會(huì)放緩，特別是中小房企應(yīng)理性投資，同時(shí)合理規(guī)避高價(jià)地，通過后期的管理和精耕來賺取利潤。

此外，從目前的房地產(chǎn)調(diào)控來看，因城施策、細(xì)化完善是重要趨勢(shì)。嚴(yán)躍進(jìn)表示，土地市場(chǎng)的動(dòng)作相對(duì)較少，過去也僅停留在穩(wěn)地價(jià)等層面，后續(xù)預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)從供應(yīng)到成交，以及后續(xù)土地開發(fā)的全流程等，都會(huì)有各類新的管控。據(jù)此，也要求各地土地供應(yīng)部門積極優(yōu)化土地供應(yīng)和交易機(jī)制，真正促進(jìn)土地市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

陳霄預(yù)計(jì)，下半年隨著重點(diǎn)城市陸續(xù)啟動(dòng)二輪及三輪供地，土地供應(yīng)量會(huì)有所增加，成交量隨之上升。整體來看，全年供應(yīng)和成交量基本保持穩(wěn)定。從各等級(jí)城市來看，“兩集中”政策將一二線城市和三四線城市的差距繼續(xù)拉大，城市間分化加劇。對(duì)于集中供地的城市而言，部分首輪土拍熱度較高的城市，不排除接下來有土拍規(guī)則加碼的可能性，平均溢價(jià)率水平或面臨下滑。

關(guān)鍵詞： 土拍大戰(zhàn) 城市間分化 土地集中供應(yīng) 供地量質(zhì)