智慧物業(yè)成為地產(chǎn)商們的下一個必爭之地

地產(chǎn)的黃金時代已逝，白銀時代接近尾聲，接下來即將迎來青銅時代。

此話在房地產(chǎn)行業(yè)盛行，雖有夸張之嫌，但地產(chǎn)商今時不同往日的處境，已是行業(yè)共識。

從土地供給到金融政策，從三令五申的“房住不炒”到“房地產(chǎn)三條紅線”政策的出臺，國家不斷強(qiáng)化對地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。

人口紅利漸失、政府調(diào)控加強(qiáng)、地產(chǎn)降溫趨冷。

地產(chǎn)受限成定局，巨壓之下倒逼房企謀變革、修內(nèi)功。

前有恒大造車、賣水、搞足球，后有萬科養(yǎng)豬找出路，房地產(chǎn)商在目光所及之處找尋一切可能的拓展領(lǐng)域。

但仔細(xì)梳理之下，基本所有的地產(chǎn)商在自救的戰(zhàn)略選擇上又都達(dá)成了一項共識：抓科技。

科技為劍，鞘又在何方?而科技轉(zhuǎn)型的主試驗場，地產(chǎn)商們也都有了一致選擇：物業(yè)。

眼下中國地產(chǎn) 10 強(qiáng)中已有 8 家分拆物業(yè)上市，截至目前，在港交所排隊上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)已達(dá) 22 家。

引用一句業(yè)內(nèi)人士的看法：地產(chǎn)由激進(jìn)的拿地擴(kuò)張模式向運營型模式發(fā)展，對物業(yè)板塊的精細(xì)化運作成為必然選擇。

智慧物業(yè)：房企的下一個必爭之地

地產(chǎn)下半場，邏輯徹底變了。

地產(chǎn)行業(yè)四大支柱：錢、地、人、房。

上一個 20 年，地產(chǎn)企業(yè)跑馬圈地、野蠻生長，錢和地是絕對主角。

下一個 20 年，人口紅利逐漸消失，金融紅利減少，人和房已經(jīng)閃亮登場。

以上市物企市值第一的碧桂園服務(wù)為例，近年來主力輸出“人性 + 科技”的口號。

換句話說，過去“錢、地”很重要，未來“人、房”更重要。

人、房的落腳點在哪?智慧物業(yè)走進(jìn)了地產(chǎn)商們的視線。

為什么偏偏是物業(yè)?

十幾年前地產(chǎn)行業(yè)底層的物業(yè)部門，緣何一躍成為幫助房企維持現(xiàn)金流、擴(kuò)大市場規(guī)模的利器?

如果要問眼下最大的 AI 細(xì)分落地市場在哪里，智慧社區(qū)必屬其一;如果再問智慧社區(qū)最大的 AI 細(xì)分落地市場在哪里，智慧物業(yè)又必屬其一。

如果說智慧社區(qū)是智慧城市構(gòu)建的 mini 版;那么智慧物業(yè)就是智慧城市構(gòu)建的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)。

城市大腦最終是否智能，主要依賴神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)是否互通、有序。

戰(zhàn)略規(guī)劃從上往下做，市場落地從下往上走，智慧物業(yè)市場份額的多少，后期直接影響整個云、數(shù)據(jù)平臺市場的戰(zhàn)爭態(tài)勢。

新經(jīng)濟(jì) 100 創(chuàng)始人李志剛曾告訴 AI 掘金志，未來新經(jīng)濟(jì)主要由三大區(qū)間構(gòu)成：

第一區(qū)間，核心是信息、內(nèi)容、社交，這個區(qū)間，互聯(lián)網(wǎng)巨頭扎推，一片紅海;

第二區(qū)間，SKU 也就是賣貨池，40 萬億的市場還有一些垂直和細(xì)分機(jī)會;

第三區(qū)間，本地生活服務(wù)，它覆蓋第三產(chǎn)業(yè)的各行各業(yè)。

萬物互聯(lián)時代，誰掌握了家庭智能入口，誰就掌握了第二、三區(qū)間的渠道入口。

這個入口的最后一道把關(guān)人是誰?不是阿里騰訊，也不是京東美團(tuán)，而是物業(yè)。

房子是最牢固的社群，物業(yè)借由它能緊緊地圈住用戶。

傳統(tǒng)物業(yè)只收管理費，但是現(xiàn)在諸如停車收費、可視對講、視頻門禁，這些社區(qū)場景未來都可以通過科技，轉(zhuǎn)變成物業(yè)的增量服務(wù)。多業(yè)務(wù)加碼后的物業(yè)管理也會轉(zhuǎn)型成平臺、中介、服務(wù)商。

除了占據(jù)戰(zhàn)略擴(kuò)張入口，物業(yè)本身也自帶真金白銀。

曾作為地產(chǎn)公司“附屬業(yè)務(wù)”的物業(yè)管理，正逐步擺脫對地產(chǎn)母公司業(yè)務(wù)底盤的依賴，不僅不需要母公司補(bǔ)貼，還能成為新的“增長點”。

以金科物業(yè)為例，金科物業(yè)除了母公司金科地產(chǎn)自有項目外，還管理著京東、順豐、普洛斯的物流園，幾家機(jī)場以及近數(shù)十家產(chǎn)業(yè)園區(qū)。目前，類似的外拓項目，已占金科物業(yè)在管面積的 53.4%。

同樣，2020 年上半年龍湖物業(yè)營收 24.9 億元，在龍湖集團(tuán)總營收中的占比從去年的約 2.83% 提高到約 4.87%。

當(dāng)然，物管行業(yè)本身的市場潛力也不容忽視：物企負(fù)債率低、市場集中度低，擴(kuò)張空間大。

東方證券 2020 年 7 月的研報顯示：物管公司擁有相對穩(wěn)定的利潤率水平，上市物管公司近三年平均毛利率水平分別為：29.1%、29.1% 和 28.5%，平均凈利率水平分別為 11.9%、12.9% 和 12.8%。

此研報還指出，與地產(chǎn)公司動輒 80% 以上的資產(chǎn)負(fù)債率不同。2019 年，上市物管公司資產(chǎn)負(fù)債率的中位數(shù)僅為 48.2%，扣除合同負(fù)債之后，真實負(fù)債率不到 40%。

物企負(fù)債率低，一定程度能夠說明該公司經(jīng)營穩(wěn)健，信任度較高，具有良好的發(fā)展?jié)摿?，能夠吸?span id="akmcaaa" class="keyword">投資者融資以達(dá)到擴(kuò)張的目的。

另外，碧桂園服務(wù) CEO 李長江也在最近某次峰會上曾提及：物管行業(yè)的市場集中度非常低，即便是頭部企業(yè)，市場占有率也不高。

這一方面說明，智慧物業(yè)可能難以強(qiáng)攻，另一方面，這塊還未有人能稱王的市場，誰都有機(jī)會向上一博。在整個物管行業(yè)分散現(xiàn)狀下，整合機(jī)會極大。

局內(nèi)不少人顯然也已經(jīng)意識到了這一點，比如雅生活在上市之初就進(jìn)行了戰(zhàn)略性布局，計劃用募資的 65% 去做行業(yè)的整合。

曾經(jīng)的附屬品，慢慢支棱起來了。

向上拉高戰(zhàn)略視角，向下奪取服務(wù)主導(dǎo)權(quán)

“小小”的物業(yè)，當(dāng)然裝不下這么多地產(chǎn)巨獸，當(dāng)競爭即將白熱化，誰能以最有效的方式挺進(jìn)碎片化的物業(yè)市場，誰就能占領(lǐng)下一個高地。

意識到這一點的房企們開始大刀闊斧地在物業(yè)這塊麥田改革：擴(kuò)容賽道。

物業(yè)還是那個物業(yè)，物業(yè)不再是那個物業(yè)。

怎講?

縱觀十大房企，其中不少在物業(yè)的謀篇布局上有諸多共性，稍加概括可以分為四步走：

重更名 、調(diào)定位、轉(zhuǎn)平臺、精細(xì)化服務(wù)

第一步：換名字。

不難發(fā)現(xiàn)，萬物云、雅生活、華潤物業(yè)均進(jìn)行了更名。

2017 年，“華潤物業(yè)服務(wù)”更名為“華潤物業(yè)科技服務(wù)”，開始布局智慧物業(yè)服務(wù)。

2020 年，“雅居樂雅生活服務(wù)”更改為“雅生活智慧城市服務(wù)”。

同年，“萬科物業(yè)”換裝“萬物云空間科技服務(wù)”，簡稱「萬物云」。

不要小看幾個字的變更，它為后面的科技轉(zhuǎn)型定下基調(diào)。

于一家企業(yè)來說，“名字”也是一種符號，代表企業(yè)的文化、主攻的方向、價值的追求。

房企這波改名，一是為品牌傳播，加強(qiáng)物業(yè)的獨立性;二是為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，打響物業(yè)科技第一戰(zhàn)。

事實證明，物企的言行應(yīng)征以上說法。

「萬物云」CEO 朱保全曾表示：萬物云的一大使命，就是革掉萬科物業(yè)的命。未來萬物云的競爭對手，不會是其他物業(yè)公司，而是下沉的科技公司。

第二步：調(diào)定位。

正如前文所言，改名確為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，包括上述 3 家房企在內(nèi)，還有碧桂園服務(wù)、招商地產(chǎn)都進(jìn)行了戰(zhàn)略定位調(diào)整。

萬物云瞄準(zhǔn)“城市運營商”的角色，雅生活打造起“智慧城市服務(wù)商”的人設(shè)，華潤物業(yè)則舉起了“平臺型泛社區(qū)經(jīng)濟(jì)服務(wù)商”的大旗，碧桂園服務(wù)號稱“為中國領(lǐng)先的城市治理公共服務(wù)集成商”，招商物業(yè)變身為“物業(yè)資產(chǎn)管理運營商”。

以雅生活為例，雅生活組織架構(gòu)也從松散結(jié)構(gòu)調(diào)整為“三級管控”模型。

第一個層級是集團(tuán)的一級部門，核心是平臺功能，定戰(zhàn)略方向，把控合規(guī)風(fēng)險。

第二個層級是產(chǎn)業(yè)公司，目前有住宅、公建、商寫、社商、城市服務(wù)五個產(chǎn)業(yè)公司，在不同細(xì)分領(lǐng)域發(fā)力。

第三個層級是經(jīng)營實體層面，夯實經(jīng)營服務(wù)。

頂層平臺扎穩(wěn)，中間布下各大垂直賽道，底層完善經(jīng)營服務(wù)能力。

通過這樣的劃分，雅生活既能做好充分授權(quán)，又能做好風(fēng)險管控，能夠支持其更好去發(fā)展“智慧城市服務(wù)商”的角色。

值得一提地是，新城悅服務(wù)、綠城服務(wù)等物業(yè)也在智慧社區(qū)、安防服務(wù)領(lǐng)域發(fā)力。

發(fā)現(xiàn)沒?房企旗下的物企們，不約而同地戰(zhàn)略調(diào)整，都指向一個方向：去物業(yè)化。他們試圖搭建 SaaS 平臺，從一個向物業(yè)提供服務(wù)的企業(yè)，轉(zhuǎn)變成向城市居住空間各大相關(guān)行業(yè)輸出服務(wù)的企業(yè)。

第三步：轉(zhuǎn)平臺。

“我們想做城市空間服務(wù)領(lǐng)域的貝殼。”某房企物業(yè)從業(yè)者直接向 AI 掘金志露了底牌。

其實這并非其一家之念，繼“去物業(yè)化”之后，地產(chǎn)商們另一動作是“平臺化”：從重模式逐漸向輕模式進(jìn)發(fā)。

貝殼從線下轉(zhuǎn)成線上的平臺，成立只用了兩年半的時間就上市，備受資本追捧，其股價一度較 20 美元/股的發(fā)行價上漲超三倍。

貝殼這種已被證實“跑得通”的平臺模式也讓其他物業(yè)看到了另一種可能：即打破開發(fā)商旗下物業(yè)的局限性，從線下轉(zhuǎn)線上，讓一個“重”的行業(yè)變“輕”。

萬物云的 CEO 朱保全也曾對外表示：“我們的變化，跟貝殼挺像的。如果萬物云對標(biāo)貝殼找房，萬科物業(yè)對標(biāo)的就是鏈家。我們未來可能還會投一些物業(yè)公司，然后物業(yè)公司購買我們的科技服務(wù)，這個就像貝殼系的德佑。埃森哲咨詢(ACN)為中小物業(yè)提供服務(wù)，我們輸出 BpaaS 就很像 ACN。”

如果說物業(yè)向上拓展到城市空間服務(wù)，極大拓展了領(lǐng)域空間，拉高戰(zhàn)略視角，那他們向下則細(xì)化到物業(yè)的方方面面，以武裝到牙齒的姿態(tài)，爭奪精細(xì)化服務(wù)的主導(dǎo)權(quán)。

是的，他們的第四步，是精細(xì)化物業(yè)服務(wù)。

戰(zhàn)略升維，是為了擴(kuò)寬智慧物業(yè)賽道;細(xì)化服務(wù)，則是將觸角部署至智慧物業(yè)賽道的毛細(xì)血管。

此前 AI 掘金志一直強(qiáng)調(diào)，智慧物業(yè)不缺江湖。

地產(chǎn)公司是當(dāng)之無愧的地主豪強(qiáng);

風(fēng)暴核心人物物業(yè)公司，勤勤懇懇，熟知社區(qū)上下;

新晉士大夫互聯(lián)網(wǎng)公司，沒有武功絕學(xué)，但滿腹才學(xué)，擅長融會貫通，“無中生有”;

武藝高強(qiáng)的科技公司，掌握著攪動江湖的武功秘籍：技術(shù)實力。

縱有此般有錢有顏有實力和手段的發(fā)力者，多年仍難拿下一個物業(yè)的載體小社區(qū)。

皆因這些看起來大而美的行業(yè)，內(nèi)里充斥著不為人知的雜、碎和苦。

最后 1.5 公里，看似近在咫尺，卻易守難攻。

眼下的地產(chǎn)商，正從各路包抄，持續(xù)下沉，吃透最后 1.5 公里。

如何吃透?

物業(yè)的核心工作有“四保”：保潔、保綠、保安、保修。

保潔和保綠壁壘不高，不少房企大多選擇外包，核心在于保安和保修，這也是房企們的核心發(fā)力點。

以萬科為例，近日萬物云分拆萬御安防，欲再造中國「西科姆」。

此番分拆，一為加大品牌力度，二來，也意味著萬科將物業(yè)行業(yè)進(jìn)一步垂直細(xì)分，將物業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈中的底層能力進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，再通過萬物云，把服務(wù)品質(zhì)和管理經(jīng)驗向行業(yè)開放和分享，以期改變整個行業(yè)的發(fā)展路徑。

此番進(jìn)攻西科姆模式，秉承“干活”人設(shè)，承接安防的雜活、碎活、苦活，核心競爭力之一在于遍布服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，隨時響應(yīng)。

通過安防硬件全面覆蓋小區(qū)，具備更強(qiáng)的獲取用戶能力，更高的用戶黏性，同時可對獲得的用戶進(jìn)行精準(zhǔn)的社區(qū)廣告，社區(qū)電商和各類生活服務(wù)等。

左手管家服務(wù)，右手技術(shù)服務(wù)，細(xì)化行業(yè)，強(qiáng)化能力，加強(qiáng)品牌認(rèn)知，對外輸出積累的機(jī)電服務(wù)同時，吃透社區(qū)安防，實現(xiàn)規(guī)?；?。

保安上大動干戈，保修上也動作頻頻。

萬科、碧桂園、時代物業(yè)、新城悅服務(wù)都紛紛設(shè)立自己的維保公司。

以極其細(xì)分的電梯行業(yè)為例，地產(chǎn)們紛紛下場，武裝自己，搶占地盤。

2017 年萬科物業(yè)收購了耀江物業(yè)，即浙江三和電梯，后者從 2019 年 10 月到 12 月，短短的 3 個月的時間在全國成立了 32 家分公司。

2020 年，碧桂園服務(wù)收購了溧陽中立 60% 股權(quán)，并開始跨界挖人，大量招聘電梯制造領(lǐng)域的電梯研發(fā)高級工程師、電梯制造工藝總監(jiān)、產(chǎn)品工藝副總監(jiān)、生產(chǎn)總監(jiān)、電氣工程師、高級電氣工程師等。

更早以前的 2019 年 8 月，碧桂園與菱王電梯達(dá)成合作。據(jù)稱菱王電梯深度參與碧桂園旗下的廣東博智林機(jī)器人公司項目的建設(shè)。

而在 2020 年 11 月 30 日，新城控股兄弟公司新城悅服務(wù)與常州電梯工程、上海金賢電梯工程達(dá)成股權(quán)合作，新城系亦從此進(jìn)入電梯行業(yè)。

未來，保修板塊的各個細(xì)分領(lǐng)域，都將一一迎來各自的新戰(zhàn)事。

自研 VS 合作，各成一派

物企間既然有共性，那么肯定也有個性。

在科技賦能物業(yè)方面，有些物企較為喜歡自主研發(fā)，有些物企則較為傾向與科技公司合作。

比如，華潤萬象和龍湖智慧服務(wù)則是“自研派”。

華潤萬象為了滿足業(yè)主對高端日常生活、資產(chǎn)與消費、科技互聯(lián)網(wǎng)及其他個性化服務(wù)的需求，打造了“悅 + 智慧生活服務(wù)平臺”。

龍湖智慧服務(wù)，為了解決掣肘物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的兩大痛點：高昂的人力成本 + 信息流轉(zhuǎn)成本，自主研發(fā)了“智慧服務(wù)引擎”。

與“自研派”不一樣的“合作派”則有恒大物業(yè)、中海物業(yè)、雅生活。

2021 年 5 月，恒大物業(yè) & 騰訊合作，聯(lián)合推出物業(yè)科技平臺“微物云”。

官方資料顯示：“微物云”將集成智慧物業(yè) SaaS 系統(tǒng)、空間物聯(lián)網(wǎng)和用戶運營服務(wù)三大板塊，幫助傳統(tǒng)物業(yè)公司擴(kuò)大服務(wù)內(nèi)容、提升數(shù)字化水平。

繼與騰訊聯(lián)手打造微物云之后，恒大又與商湯合作，通過人工智能技術(shù)賦能智慧社區(qū)，為業(yè)主帶來了更智能、更便捷、更優(yōu)質(zhì)的居家生活服務(wù)。

例如，社區(qū)內(nèi)出現(xiàn)濃煙明火、違規(guī)闖入等安全事件，平臺可在 5 秒內(nèi)安全告警;通過恒大智慧社區(qū) APP，業(yè)主可隨時精確了解老人和兒童在小區(qū)的動態(tài)，靠近危險區(qū)域可迅速推送報警信息等等。

“左手互聯(lián)網(wǎng)巨頭，右手 AI 獨角獸”的恒大，同時還與騰訊、阿里、商湯等科技及安防行業(yè)龍頭企業(yè)合作，打造了標(biāo)準(zhǔn)化智慧運營體系。

與恒大物業(yè)一樣，中海物業(yè)、雅生活也積極與第三方公司合作，打通智慧社區(qū)“最后一公里”。

雅生活與京東、五糧液、維達(dá)、廣州聯(lián)通等企業(yè)合作，讓線上線下的零售服務(wù)可以直接到家，無論是生鮮還是智能定制服務(wù)，都可以一觸即達(dá)。

中海物業(yè)也與 & 華為合作，在多個中海社區(qū)，打造智慧社區(qū)解決方案。

其實，無論是“自研派”還是“合作派”，都有各自的優(yōu)勢。

“自研派”能夠掌握更多的主動性，能夠結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略，進(jìn)行長線布局;而“合作派”則能夠直接利用科技公司成熟的技術(shù)，節(jié)約研發(fā)時間，迅速達(dá)到用技術(shù)賦能物業(yè)的效果。

總結(jié)

眼下是物業(yè)管理行業(yè)最美好的時代，也是競爭最激烈的時代。

物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，在改變著這個行業(yè)，而行業(yè)也在改造著技術(shù)。

物企們排隊上市之下，資本紛紛融入這個行業(yè)，投資、并購，行業(yè)集中度會不斷加大。

一旦寡頭形成，會加大對科技的投入、對人才的投入、對研發(fā)的投入。小企業(yè)沒有能力去做這些投入，將面臨著被淘汰的危險。

在寡頭未現(xiàn)之時，各大物業(yè)利用科技如何賦能物業(yè)?物業(yè)又將與科技擦出什么新的火花?這值得各位看官拭目以待

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