新城控股上半年銷(xiāo)售額1176.64億，地域深耕成效顯著

7月8日，新城控股(601155.SH)發(fā)布2021 年 6 月份及第二季度經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，今年6月新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約約230.25億元，銷(xiāo)售面積約183.16萬(wàn)平方米;累計(jì)來(lái)看，1-6月公司實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約1176.64億元，同比增長(zhǎng)20.65%，累計(jì)銷(xiāo)售面積約1086.96萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.87%。

跨過(guò)百店規(guī)模，伴隨吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)項(xiàng)目數(shù)量逐步增加，和已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)逐步成熟帶動(dòng)收入提升，吾悅廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)效果更為突出。經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)顯示，前6月新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入為39.38 億，同比上漲近73%。

今年上半年，新城控股持續(xù)深化“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，這也是公司得以保持穩(wěn)健發(fā)展的優(yōu)勢(shì)所在。數(shù)據(jù)顯示，上半年新城控股新獲取17座吾悅廣場(chǎng)，其中重資產(chǎn)13座，截至2021年6月25日，新城控股開(kāi)業(yè)、在建及擬建吾悅廣場(chǎng)總數(shù)量已達(dá)到173座，進(jìn)駐全國(guó)129個(gè)城市。

上半年銷(xiāo)售1176.64億 地域深耕成效顯著

新城控股上半年精準(zhǔn)把握銷(xiāo)售窗口期積極去化，供貨及營(yíng)銷(xiāo)力度加碼，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1176.64億元，同比增長(zhǎng)20.65%。

業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，離不開(kāi)新城控股堅(jiān)持的“地域深耕”策略以及遍布全國(guó)項(xiàng)目的持續(xù)熱銷(xiāo)。據(jù)悉，上半年，新城位于溫州、蘇州、常州、西安等各地項(xiàng)目均取得了優(yōu)異的銷(xiāo)售成績(jī)。以位于溫州甌江口板塊的新城甌江灣項(xiàng)目為例，憑借突出的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、完善的產(chǎn)品規(guī)劃及硬核產(chǎn)品力，項(xiàng)目今年5月、6月內(nèi)接連3次開(kāi)盤(pán)，創(chuàng)造了單月成交8億的優(yōu)異成績(jī)，也創(chuàng)下項(xiàng)目所在板塊單月成交總金額的新紀(jì)錄，并以半年銷(xiāo)售19.48億的突出成績(jī)，成為當(dāng)?shù)貥?biāo)桿紅盤(pán)。

蘇州太倉(cāng)新城心望雅苑項(xiàng)目，位于太倉(cāng)市婁江新城板塊，3月底首開(kāi)當(dāng)天即售罄，此后兩個(gè)月內(nèi)項(xiàng)目加推兩次，兩開(kāi)兩捷，開(kāi)盤(pán)去化率均在90%以上，項(xiàng)目半年度取得簽約16.1億、回籠13億的優(yōu)異成績(jī);在大本營(yíng)常州，新城天空系穹頂之作——常州新城榮盛天翌項(xiàng)目，以創(chuàng)新、堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)品力，榮登常州當(dāng)?shù)匕肽甓蠕N(xiāo)售金額榜單TOP3……

長(zhǎng)期以來(lái)，新城控股堅(jiān)持地域深耕策略，圍繞現(xiàn)有布局做大做強(qiáng)做深，不斷提高市場(chǎng)占有率和產(chǎn)品品質(zhì)。捕捉城市發(fā)展機(jī)遇，聚焦重點(diǎn)城市群和核心城市，以客戶(hù)為導(dǎo)向，深入開(kāi)展“一城一策”研究，加快產(chǎn)品研發(fā)迭代，與客戶(hù)需求變化緊密銜接，將客戶(hù)視角引入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全流程，借助綠色、健康、科技等軟實(shí)力加持，通過(guò)在高能級(jí)城市、公司深耕板塊打造明星產(chǎn)品樹(shù)立產(chǎn)品標(biāo)桿，強(qiáng)化公司產(chǎn)品影響力。此外，充分利用公司的高效運(yùn)營(yíng)與品牌優(yōu)勢(shì)，挖掘并維護(hù)好當(dāng)?shù)刭Y源，通過(guò)地域深耕與當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)企業(yè)、土地所有者密切合作進(jìn)行創(chuàng)新投資，建立長(zhǎng)期合作信任基礎(chǔ)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)量質(zhì)均好。

半年度業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)，新城控股穩(wěn)步朝著全年目標(biāo)邁進(jìn)。申萬(wàn)宏源在6月份的研報(bào)中分析指出，新城控股2021年全年可售貨值4200億元，按照去化率 62%(2020年實(shí)際去化率70%)保守估算對(duì)應(yīng)今年銷(xiāo)售額為2600億元、同比上漲4%，預(yù)計(jì)全年大概率將超額實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售計(jì)劃。申萬(wàn)宏源還表示，看好公司“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，看好商業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展和地產(chǎn)銷(xiāo)售恢復(fù)常態(tài)，維持公司“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。

在今年3月底舉辦的2020年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，新城控股總裁梁志誠(chéng)即表示，公司充分考慮到行業(yè)的變化，結(jié)合內(nèi)部的戰(zhàn)略，有信心完成 2600 億的全年銷(xiāo)售目標(biāo)。在“穩(wěn)中求進(jìn)、地域深耕、運(yùn)營(yíng)優(yōu)先、科技賦能、風(fēng)險(xiǎn)管控”五大戰(zhàn)略指導(dǎo)下，新城控股希望在深耕的區(qū)域內(nèi)做大、做強(qiáng)，提供好的服務(wù)和產(chǎn)品，保障盈利水平的提升、客戶(hù)滿(mǎn)意度的提升、開(kāi)發(fā)能力的提升以及組織效能的提升。

上半年商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入39.38億 新增17個(gè)商業(yè)項(xiàng)目

今年以來(lái)，在持續(xù)推進(jìn)全國(guó)化的過(guò)程中，新城控股還加快落地商業(yè)項(xiàng)目。其中，5月和6月公司商業(yè)綜合體拓展顯著加速，新增位于淄博、宜賓、婁底、天津、漳州、仙桃、煙臺(tái)、四平和武漢的9座商業(yè)綜合體，疊加1-4月獲取的8座商業(yè)項(xiàng)目，上半年累計(jì)新增17座吾悅廣場(chǎng)，其中重資產(chǎn)13座、輕資產(chǎn)4座，持續(xù)擴(kuò)大吾悅品牌管理規(guī)模。

一手抓規(guī)模、一手抓運(yùn)營(yíng)。據(jù)悉，新城控股上半年新開(kāi)業(yè)泰安、孝感、長(zhǎng)沙寧鄉(xiāng)、湖州南潯、鎮(zhèn)江揚(yáng)中五座吾悅廣場(chǎng)，新城控股商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入達(dá)39.38億元，同比增長(zhǎng)73%。進(jìn)入下半年，新城控股將持續(xù)迎來(lái)商業(yè)開(kāi)業(yè)潮，向著全年新開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)30座、商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入85億元的目標(biāo)穩(wěn)步邁進(jìn)。

另一方面，在商業(yè)項(xiàng)目的布局結(jié)構(gòu)上，新城控股上半年持續(xù)拓展具有廣闊消費(fèi)潛力的三四線(xiàn)城市，此外，緊跟消費(fèi)升級(jí)的時(shí)代背景，新拓展位于天津、武漢等二線(xiàn)重點(diǎn)城市，布局均衡。國(guó)盛證券在近期首次覆蓋新城控股的研報(bào)中指出，2020年全國(guó)購(gòu)物中心銷(xiāo)售額約35023億元，約占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的8.9%。2030年銷(xiāo)售額規(guī)?？蛇_(dá)88204億元，為2020年銷(xiāo)售額的2.52倍，預(yù)計(jì)2019-2030年CAGR為9.9%，商業(yè)市場(chǎng)潛力巨大。

針對(duì)新城控股商業(yè)布局及運(yùn)營(yíng)，該研報(bào)指出，公司把握三四線(xiàn)綜合體高IRR窗口期，搶先積累規(guī)模優(yōu)勢(shì)。在低樓面價(jià)和高可售比例條件下，公司單個(gè)綜合體IRR可達(dá)28.3%;并通過(guò)抓住下沉市場(chǎng)低競(jìng)爭(zhēng)烈度的窗口期，加速擴(kuò)張建立規(guī)模優(yōu)勢(shì)。另一方面，公司產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)突出，從裝修設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)組合、品牌能級(jí)等方面對(duì)三四線(xiàn)本土百貨和街店造成“降維打擊”。此外，長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)積累，使吾悅廣場(chǎng)獲得業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的出租率、穩(wěn)定的租金增長(zhǎng)，公司購(gòu)物中心平均出租率自2017年不斷提高，至2020年已達(dá)99.5%。在2016-2019年一直保持20%以上的同店租金增長(zhǎng)率，單店租金坪效從2015年的52元/月/平升至2019年125元/月/平，CAGR為24.6%。

擴(kuò)土儲(chǔ)、拓融資、降負(fù)債 夯實(shí)發(fā)展基礎(chǔ)

經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)顯示，6月新城控股在鄭州、武漢、臺(tái)州溫嶺等地陸續(xù)獲取地塊，持續(xù)加大土地拓展力度。據(jù)統(tǒng)計(jì)，新城控股上半年累計(jì)新增多幅地塊，覆蓋南京、天津、杭州、溫州、福州、南昌、常州、徐州、淄博、蕪湖等重點(diǎn)一二線(xiàn)及強(qiáng)三四線(xiàn)城市，進(jìn)一步優(yōu)化全面均衡的布局結(jié)構(gòu)。

而憑借綜合體拿地優(yōu)勢(shì)，新城控股還持續(xù)降低土地成本。廣發(fā)證券在研報(bào)中指出，新城控股綜合體拿地模式具有較高性價(jià)比，以5月新增7幅綜合體項(xiàng)目為例，覆蓋天津、煙臺(tái)、淄博、宜賓等重點(diǎn)城市及三四線(xiàn)城市，平均地價(jià)僅2500元/平，具備較高的地貨比優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)公司全年拿地力度仍將維持40%左右的平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

在土地市場(chǎng)不斷收獲之際，新城控股還進(jìn)一步優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、拓展融資渠道。在剛剛過(guò)去的6月底，新城控股成功發(fā)行一筆3億美元4.25年期綠色優(yōu)先票據(jù)，最終票面利率為4.625%。這是新城控股發(fā)行的首筆綠色債券，不僅標(biāo)志著公司邁出了綠色金融的關(guān)鍵一步，也是公司持續(xù)拓寬融資渠道、降低融資成本的重要之舉。

今年2月初，新城控股境外子公司成功發(fā)行一筆4.04億美元的5.25年期無(wú)抵押固定利率債券，票面年息低至4.5%，相關(guān)債券已于2021年2月3日在新加坡證券交易所上市。接連成功發(fā)行境外債，體現(xiàn)了境內(nèi)外投資者對(duì)新城控股的高度認(rèn)可，也為公司長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展提供充足的資金保障。

事實(shí)上，除融資方面表現(xiàn)亮眼外，新城控股還持續(xù)加強(qiáng)現(xiàn)金流管控，追求財(cái)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展。國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪近日表示，新城控股流動(dòng)性良好，并預(yù)計(jì)，公司持有的現(xiàn)金以及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流足以支付未來(lái)12-18個(gè)月內(nèi)到期的債務(wù)和承諾的土地付款，“截至2020年底，公司現(xiàn)金余額為624億元人民幣，相當(dāng)于同期239億元人民幣到期債務(wù)的2.6倍。”

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